Nederlandse koopwoning heeft gemiddeld ruim € 175.000 aan overwaarde

De Nederlandse woningmarkt heeft in het derde kwartaal van 2022 voor het eerst in bijna een decennium te maken gehad met dalende huizenprijzen. Over het hele kwartaal gekeken zijn de prijzen nog licht gestegen (+0,6%), maar met name in september daalden de prijzen. Calcasa onderzocht hoeveel overwaarde er op dit moment in de woningmarkt zit. Hieruit blijkt dat de gemiddelde overwaarde per woning € 175.000 bedraagt. Dit geeft aan dat een groot deel van de woningmarkt voorlopig voldoende vet op de botten heeft om eventuele verdere prijsdalingen aan te kunnen.

Vaststelling overwaarde

In Nederland zijn er op dit moment circa 8,1 miljoen woningen met een totale woningwaarde van ruim 3 biljoen euro. Voor de berekening van de overwaarde keek Calcasa naar de bestaande koopwoningen die een verkooptransactie hebben gehad sinds 1 januari 1993. Dit zijn in totaal circa 3 miljoen woningen met een totale waarde van ruim 1,2 biljoen euro en een gemiddelde woningwaarde van € 445.000. Vergeleken met de historische aankoopprijs komt dit neer op gemiddeld € 175.000 overwaarde per woning. Doordat de hypotheekfinanciering ook minder dan 100% van de aankoopprijs kan zijn en er tussentijdse hypotheekaflossingen gedaan worden ligt de daadwerkelijke overwaarde voor veel woningen hoger. In dit onderzoek wordt echter de historische verkoopprijs vergeleken met de actuele marktwaarde. Hierbij is uitgegaan van een volledige financiering bij verstrekking en geen aflossingen op de leningen. De inschatting van de overwaarde is daarmee dus conservatief.

Overwaarde in Nederland

Figuur 1

Figuur 1 toont de overwaarde naar jaar van de laatste woningtransactie, waarbij het blauwe vak (linker-as) de overwaarde van een individuele woning naar transactiemoment weergeeft en de oranje lijn (rechter-as) de totale overwaarde in de markt presenteert. Bron: Calcasa

De circa 3 miljoen woningen met een transactie vanaf 1993 hebben zoals eerder beschreven een totale waarde van ruim 1,2 biljoen euro. De totale overwaarde op deze woningen bedraagt bijna 500 miljard euro. Kijkend naar de allocatie van deze overwaarde naar individuele woningen, dan valt logischerwijs op dat vooral woningen die in het vorige millennium voor het laatst zijn verkocht, veel overwaarde hebben. Verder valt op dat woningen met een laatste verkoop in de periode 2009-2017 meer overwaarde hebben dan woningen verkocht in 2008. De prijsdalingen als gevolg van de kredietcrisis zijn hier de oorzaak van.

Als we vervolgens kijken naar de totale overwaarde in de markt, dan springt vooral het jaar 2017 eruit. De voornaamste reden is dat relatief veel woningen (bijna 200.000) voor een laatste keer werden verkocht in dat jaar. Daarnaast hebben deze woningen de stevige prijsstijgingen in de afgelopen jaren meegemaakt.

Rijken zijn rijker geworden

Als we inzoomen op gemeenteniveau, dan zien we dat woningen in plaatsen met een groot aandeel miljoenenwoningen, zoals Aerdenhout, Bloemendaal en Blaricum, gemiddeld de hoogste overwaarde hebben. Daarentegen hebben woningen in Kerkrade en Sittard de laagste overwaarde. Een belangrijke drijfveer achter deze absolute overwaarde per woning is de gemiddelde woningwaarde. Daarom is het ook interessant om naar de relatieve overwaarde te kijken. Heemstede en Ouderkerk aan de Amstel zitten met een gemiddelde overwaarde van 43% bijvoorbeeld een stuk hoger dan Blaricum (38%) en Wassenaar (37%).

Tabel 1: Overwaarde per woning op gemeenteniveau. Bron: Calcasa

Onderstaande tabel laat de gemeenten zien met de meeste transacties sinds 1993. Amsterdam is de gemeente met de meeste transacties van de circa 3 miljoen woningen. Gezamenlijk hebben Amsterdammers een overwaarde van 25 miljard euro verdeeld over ruim 100.000 woningen. Hiermee bedraagt de gemiddelde overwaarde per woning circa € 235.000.

Van de onderstaande gemeenten heeft Haarlem met ruim € 250.000 en 44% zowel absoluut als relatief de hoogste overwaarde. Den Haag en Rotterdam liggen rond het landelijk gemiddelde. Groningen heeft in dit overzicht de laagste overwaarde en doet het met € 153.000 iets slechter dan het landelijk gemiddelde. Toch heeft Groningen een relatieve overwaarde van 41% die hoger is dan in Amsterdam (38%).

Tabel 2: Overwaarde per gemeente. Bron: Calcasa

Onderstaande figuur toont de overwaarde per gemeente. Hierin is duidelijk te zien dat de strook tussen Amsterdam en Utrecht de meeste overwaarde bezit.

Figuur 2: Overwaarde per gemeente. Bron: Calcasa

Op provinciaal niveau valt op dat in Limburg de overwaarde per woning met € 121.000 het laagst is. In Utrecht is deze met € 226.000 gemiddeld ruim een ton hoger. De grote overwaarde van woningen in Utrecht wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door woningen die langer geleden zijn verkocht. Noord-Holland zit met € 224.000 op een vergelijkbaar niveau als Utrecht. Deze twee provincies hebben ook samen met Flevoland en Groningen relatief de hoogste overwaarde. Zuid-Holland en Gelderland volgen met € 175.000 en € 174.000 op gepaste afstand. Onderstaande tabel laat de overwaarde per provincie zien.

Tabel 3: Overwaarde per provincie. Bron: Calcasa

Onderlinge verschillen

Als verder op de gegevens wordt ingezoomd, valt op dat vooroorlogse en vrijstaande woningen de meeste overwaarde hebben per woning. Vrijstaande woningen hebben over het algemeen een hogere waarde, waardoor ze in de afgelopen jaren veel overwaarde hebben opgebouwd. Van de totale overwaarde, komt het voornaamste deel voor rekening van de tussenwoningen. De verklaring daarvoor is simpel. Tussenwoningen zijn met bijna 900.000 woningen het best vertegenwoordigd in de circa 3 miljoen woningen uit het onderzoek. De overwaarde per tussenwoning bedraagt circa € 166.000 en benadert daarmee het totale gemiddelde.

Tabel 4: Overwaarde per bouwjaar en woningtype. Bron: Calcasa

Hoe snel verdampt de overwaarde?

Met mogelijk een periode met prijsdalingen in het vooruitzicht, is het interessant om te bekijken hoe goed de Nederlandse woningvoorraad hier tegen bestand is. Calcasa deed dit door drie verschillende scenario’s te toetsen, waarin prijsdalingen van 3%, 5% en 10% per jaar werden bekeken. De gemiddelde overwaarde ligt op dit moment op € 175.000. In een scenario met een prijsdaling van 10% per jaar duurt het tot begin 2028 voordat deze overwaarde is verdampt. In een scenario met 5% daling per jaar duurt dit tot 2033, en bij een prijsdaling van 3% per jaar duurt dit zelfs tot 2040. Onderstaande grafiek toont deze ontwikkeling.

Figuur 3: Overwaarde per prijsdaling. Bron: Calcasa

Naast de bovenstaande scenario-analyse bekeek Calcasa ook wat het effect zou zijn van een soortgelijke crisis als de kredietcrisis op de overwaarde. Tussen 2008 en 2013 zijn de woningen met circa 17% gedaald. Als dit opnieuw zou gebeuren, dan neemt de overwaarde met € 70.000 af. Dit betekent dat bijna 40% van de overwaarde verdampt. Toch zou er dan nog een significant gedeelte overblijven. Belangrijk om op te merken is dat het om het gemiddelde gaat en dat recent gekochte woningen bij toekomstige prijsstijgingen veelal het hardst geraakt zullen worden.