Tussentijds extra aflossen op de hypotheek kan een slimme manier zijn om de maandlasten te verlagen. Maar financieel, fiscaal en strategisch is het lang niet altijd voordelig om op de hypotheek af te lossen. Hypotheekexpert Wesley van den Ham van Hypotheek.nl merkt dat extra aflossen regelmatig tot duizenden euro’s aan gemist rendement leidt. Huiseigenaren komen bijvoorbeeld voor onverwachte belastingheffingen te staan of verliezen waardevolle hypotheekrechten. Consumenten moeten dan ook goed de consequenties overzien voordat zij hun spaargeld in extra aflossingen steken.
Extra aflossen is niet altijd de heilige graal
Veel woningeigenaren zien extra aflossen als een slimme manier om minder rente te betalen en dus onderaan de streep meer over te houden. Maar de realiteit is minder zwart-wit. “Geld dat eenmaal ‘in de stenen’ zit, is daar moeilijk uit te halen”, verklaart Van den Ham. “Dat vergeten huiseigenaren regelmatig. Ze moeten dan opnieuw een taxatie laten doen, hypotheekadvies aanvragen en soms ook langs een notaris gaan om het geld weer in handen te krijgen als ze het toch nodig hebben.”
Zorgvuldig opgebouwd rendement verdwijnt
Het risico van extra aflossen is het grootst bij hypotheekvormen die nu niet meer nieuw af te sluiten zijn. Voorbeelden zijn de spaar- of beleggingshypotheek. Bij een spaarhypotheek is de ontvangen spaarvergoeding over het opgebouwde kapitaal direct gekoppeld aan de hypotheekrente die de huiseigenaar betaalt. “Als iemand hier tussentijds op aflost, daalt de schuld en daarmee automatisch ook meteen de spaarvergoeding die iemand ontvangt”, legt Van den Ham uit. “Het bekende rente-op-rente-effect verdwijnt daardoor grotendeels, wat heel ongunstig kan zijn.”
Recht op hypotheekrenteaftrek verdwijnt mogelijk
Een ander belangrijk risico, dat veel consumenten over het hoofd zien, is dat ze door extra aflossingen mogelijk hun overgangsrecht verliezen. Wie vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek had, behoudt door het overgangsrecht het recht op hypotheekrenteaftrek voor dat hypotheekdeel. Maar zodra iemand een aflossingsvrije hypotheek deels of helemaal aflost, geldt dat overgangsrecht helemaal niet meer.
Van den Ham legt uit: “Wil iemand dan in de toekomst een andere woning kopen en daar opnieuw geld voor lenen? Dan is de rente over een nieuwe aflossingsvrije hypotheek niet meer aftrekbaar. Voor mensen met verhuisplannen én een aflossingsvrije hypotheek kan extra aflossen dus juist nadelig zijn.”
Ook minder fiscaal voordeel door afbouw Wet Hillen
Daar komt nog bij dat ook de afbouw van de Wet Hillen fiscaal grote gevolgen heeft voor mensen die fanatiek aflossen. Sinds 2019 bouwt het kabinet deze regeling in 30 jaar stap voor stap af. De Wet Hillen is er specifiek voor mensen die hun hypotheek (bijna) volledig hebben afgelost. Door deze regeling verliezen zij niet hun volledige fiscale voordeel, maar die wet verdwijnt dus. Bij extra aflossen ondervinden huiseigenaren hier nog eens extra last van. Van den Ham: “Na aflossingen daalt de hypotheekrente die iemand betaalt en dus mag aftrekken. Deze kan dan na een tijdje lager liggen dan het eigenwoningforfait, een bedrag dat voor koophuiseigenaren juist bij het belastbaar inkomen wordt opgeteld. Het resultaat is dat er onderaan de streep geen fiscale aftrek meer overblijft. Daardoor betaalt iemand al met al meer belasting over de woning.”
Lage rente mislopen
Ook vanuit een puur financieel oogpunt is aflossen lang niet altijd de slimste zet. Wie de hypotheekrente jaren geleden heeft vastgezet tegen een laag tarief van bijvoorbeeld 1,5% tot 2,5%, laat volgens Van den Ham geld liggen door extra af te lossen. Dat geldt zeker wanneer het spaargeld dat iemand gebruikt voor de aflossing anders 3% tot 7% netto kan opleveren op een spaarrekening of via beleggingen.
Grens voor boetevrij aflossen
Tot slot waarschuwt Van den Ham voor boetes bij extra aflossen op de hypotheek. Geldverstrekkers hebben vaak als regel dat consumenten elk kalenderjaar maximaal 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij mogen aflossen. “Lost iemand in één keer meer af en ligt de actuele marktrente lager dan wat iemand aan rente betaalt? Dan kan de bank een vergoeding voor renteverlies in rekening brengen. Die boeterente kan oplopen tot duizenden euro's. Daarmee verdwijnt het voordeel dat aflossen kan opleveren direct als sneeuw voor de zon.”
Persoonlijke situatie blijft leidend
Extra aflossen is niet per definitie verkeerd, benadrukt Van den Ham. Het vraagt alleen wel om maatwerk. “Voor de één betekent een lagere hypotheekschuld meer rust en financiële vrijheid. De ander is met extra aflossen juist een dief van de eigen portemonnee”, besluit hij. “Het is daarom verstandig om vooraf goed te laten doorrekenen wat een extra aflossing onderaan de streep doet met je financiële situatie, je flexibiliteit en je rendement op de lange termijn.”