NVM Business: Veel vraag naar bedrijfsmatig vastgoed in 2019

De markt voor commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels) heeft in 2019 een gunstige ontwikkeling te zien gegeven, waarbij de groei van de economie in vrijwel alle sectoren voor een goede vraag naar bedrijfsmatig vastgoed zorgde. De meeste provincies in Nederland wisten van het positieve sentiment te profiteren. Dat blijkt uit de net verschenen NVM-publicatie Stand van Zaken Commercieel Vastgoed 2020.

Behalve de gebruikersmarkt werd ook de beleggingsmarkt gekenmerkt door een grote afzet van bedrijfsmatig vastgoed, wat mede te danken was aan de aanhoudend lage rente. Daarbij was een hoofdrol weggelegd voor Engelse en Amerikaanse investeerders. Dat nam niet weg dat ook particuliere beleggers een stevig toontje meebliezen in de markt, waarbij overigens voornamelijk Nederlandse beleggers actief waren.

Stemming op kantorenmarkt opvallend vast

De Nederlandse kantorenmarkt liet zich vorig jaar van haar goede kant zien. Op de zogeheten vrije markt – dus exclusief de categorie eigenbouw – werd in totaal 1,28 miljoen m² kantoorruimte verhuurd en verkocht. Daarmee was de opname van kantoorruimte nagenoeg even groot als in 2018. Gezien vanuit de verschillende regio’s waren er wel duidelijk tegengestelde tendenties waarneembaar. Zo moesten de provincies Groningen, Gelderland en Noord-Brabant genoegen nemen met een lager transactievolume, terwijl de provincies Utrecht en Zuid-Holland de afzet juist zagen toenemen. De overige provincies wisten in 2019 goed stand te houden met een transactievolume dat vrijwel even groot was als het jaar ervoor. Overigens was ook binnen de provincies het beeld wisselend. In de provincie Zuid-Holland bijvoorbeeld werd Rotterdam met een teruggang in de vraag geconfronteerd, terwijl in Den Haag de opname flink omhoogging.

Kantorenleegstand verder omlaag

De grote opname binnen de bestaande voorraad zorgde ervoor dat het direct beschikbare aanbod een verdere daling te zien gaf. Als gevolg daarvan liep het aanbod terug tot 5,5 miljoen m², wat overeenkwam met circa 11,5% van de totale voorraad. De leegstand verminderde behalve door de opname van bestaande gebouwen ook door het onttrekken aan de voorraad van ongeveer 400.000 m² kantoorruimte. Verder werden er op een aantal voorverhuurde kantoren na weinig nieuwe meters aan de bestaande voorraad toegevoegd; van de 133.000 m² die vorig jaar voor de vrije markt in aanbouw werd genomen, was op voorhand al de helft verhuurd.

Forse groei in afzet van bedrijfsruimten

Ook in 2019 werd op de vrije markt – eigenbouw niet meegerekend –  meer bedrijfsruimte opgenomen dan in het jaar ervoor, waarmee de trend van voorgaande jaren werd doorgezet. In totaal werd ruim 7,1 miljoen m² bedrijfsruimte verhuurd en verkocht, een toename van bijna 8%. De gestegen opname op de bedrijfsruimtemarkt was ook terug te zien in de opnamecijfers van logistiek vastgoed (distributiecentra). In 2019 werd er ruim 2,3 miljoen m² aan logistiek vastgoed verhuurd en verkocht, een toename van 2%. Van het totale aantal gerealiseerde transacties bestond bijna driekwart uit huurtransacties, wat een duidelijke toename betekende ten opzichte van het jaar ervoor. In weerwil van de goede afzet van bedrijfsruimten nam het direct beschikbare aanbod licht toe, en wel met 1,3 procent. In totaal werd eind 2019 bijna 11,8 miljoen m² bedrijfsruimte te koop en te huur aangeboden. Overigens was met een toename van het aanbod geen rekening gehouden, aangezien dit de afgelopen jaren voortdurend een daling vertoonde. Hoewel het totale aanbod het afgelopen jaar een stijging liet zien, waren er in sommige regio’s ook tekorten aan passende bedrijfsruimte. Vooral in het kleinschalige en middensegment was hier en daar sprake van schaarste.

Opname van winkelruimte blijft op peil

Ondanks een flinke toename van de online detailhandelsbestedingen en het feit dat veel winkeliers hun deuren moesten sluiten, had de verhuur en verkoop van winkels hiervan vreemd genoeg weinig hinder. De markt werd opnieuw gekenmerkt door een levendige vraag naar winkelruimten, waarbij de opname in 2019 zelfs hoger was dan het jaar ervoor. Op de zogeheten vrije markt werd in totaal ongeveer 680.000 m² verhuurd en verkocht. Hoewel over het geheel genomen de vraag naar winkelruimte een lichte verbetering te zien gaf, was er in enkele provincies sprake van een tegenvallende afzet. De daling van de opname kwam vooral tot uiting in de provincies Friesland, Drenthe en Flevoland.

Aanbod van winkelruimte blijft hoog

Tegenover de gunstige vraag op de winkelmarkt stond dat enkele negatieve trends die zich al in voorgaande jaren hadden gemanifesteerd, in 2019 aanhielden. Zo bleef vorig jaar het direct beschikbare aanbod van winkels nagenoeg gelijk aan dat van het jaar ervoor, namelijk 2,1 miljoen m². Wat daarbij mede een rol speelde, was dat de onttrekking van winkels aan de voorraad stagneerde. Vooral in zogenoemde krimpgebieden was het vaak niet mogelijk om langdurig leegstaande winkelpanden een andere bestemming te geven. Ook de invulling van leegstaande winkels met horeca verliep minder voorspoedig. Een belangrijke tegenvaller voor de winkelmarkt was voorts het besluit van Hudsons Bay om al zijn warenhuizen in Nederland te sluiten als gevolg van tegenvallende verkoopcijfers.

Minder investeringen in kantoren

Voor wat de beleggingsmarkt betreft richtten investeerders hun aandacht hoofdzakelijk op kantoren. Daarmee week het beeld nauwelijks af van dat in voorgaande jaren. Opgeteld kochten beleggers vorig jaar voor iets meer dan € 4,5 miljard aan kantoren, wat overigens een daling inhield ten opzichte van 2018. Een probleem bij het honoreren van de vraag naar kantoren was dat er verhoudingsgewijs minder goede kantoren voorhanden waren.

Beleggers hadden het afgelopen jaar behalve voor kantoren ook een grote belangstelling voor bedrijfsgebouwen. De vraag van beleggers naar productie- en opslagruimten was dan ook opvallend hoog. In totaal werd € 3,5 miljard in dit deel van de markt voor commercieel vastgoed belegd. Daarmee lag het volume iets boven het niveau van 2018. Vooral de verkoop van een groot aantal distributiecentra zorgde voor een omvangrijk investeringsvolume. Logistiek vastgoed was goed voor 80% van het totale bedrag dat beleggers vorig jaar in bedrijfsgebouwen staken.

Toenemende interesse van beleggers voor winkels

Er was het afgelopen jaar ook sprake van een goede vraag naar winkelvastgoed, waarbij zowel planmatig ontwikkelde winkelcentra als solitaire winkels en grootschalige detailhandelsvestigingen in trek waren. In totaal beliepen de investeringen in winkelvastgoed circa € 2 miljard, een toename van € 300 miljoen. Dat er in dit segment meer belegd werd, moest vooral worden toegeschreven aan de kooplust van Nederlandse beleggers. Vooral particuliere beleggers lieten zich als kopersgroep meer gelden dan in voorgaande jaren. Voor wat de investeringen in winkelvastgoed betreft was het verder opvallend, dat beleggingen in planmatig ontwikkelde winkelcentra de helft van het investeringsvolume voor hun rekening namen. Hoewel er in het algemeen gesproken van een goede belangstelling sprake was, werd er door de meeste beleggers toch zeer kritisch naar de winkelmarkt gekeken.