Koopprijs onder € 400.000 maar taxatiewaarde hoger? Geen vrijstelling overdrachtsbelasting

Kopers tot 35 jaar die na 1 april een huis kopen van € 400.000 of meer, hebben recht op de vrijstelling voor overdrachtsbelasting. Maar kopers kunnen onverwacht toch een flinke tegenvaller krijgen en wel 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Als de koopprijs onder de €400.000 ligt maar de taxatiewaarde ligt boven de € 400.000 moet er toch overdrachtsbelasting betaald worden. Een tegenvaller van minimaal € 8.000 die kan oplopen tot zo'n €40.000. De rol van de notaris blijkt heel belangrijk te zijn in dit verhaal.

Waarde in het economisch verkeer bepalend

De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer of de koopsom indien deze hoger is. Zo staat het in de wet. De waarde in het economisch verkeer is de hoogste verkoopprijs die men kan krijgen als men de onroerende zaak te koop aanbiedt op de vrije markt. En dat is niet automatisch de koopprijs. Een manier om de waarde in het economisch verkeer te bepalen is een onafhankelijke taxatie.

En dat kan betekenen dat een koopprijs van € 399.500 maar een taxatiewaarde van € 401.000 tot gevolg heeft dat er 2% overdrachtsbelasting betaald moet worden over € 401.000.  In dat geval hebben we het dan over een bedrag van € 8.200 die de kopers onverwacht voor hun kiezen krijgen.

Grote tegenvaller bij notaris

Formeel moet de koper zelf aangifte doen van de te betalen overdrachtsbelasting. In de praktijk ligt de verantwoordelijkheid bij de notaris. Die moet het juiste tarief vaststellen. Dat betekent dat de notaris de leeftijdsgrens van 35 jaar in de gaten moet houden maar ook zal kijken naar het bedrag van de koopovereenkomst. Kopers kunnen dus verrast worden met een onverwacht extra kostenpost van € 8.000 of meer. Het advies van Jeroen Wolfsen van Moneywise is duidelijk: Ga er vanuit dat je overdrachtsbelasting verschuldigd bent als de taxatiewaarde hoger is dan € 400.000. Ook als de koopprijs onder die € 400.000 ligt.

Grote verschillen bij notarissen

Er zijn notarissen die al jaren de verschuldigde overdrachtsbelasting bepalen aan de hand van de taxatiewaarde als deze hoger is dan de koopprijs. Er zijn echter ook notarissen die daar helemaal niet naar kijken en zelfs geen taxatierapport opvragen.

De beroepsorganisatie van notarissen (KNB) geeft aan dat zij geen toezichthouder zijn en geen zicht hebben op de werkwijze van notarissen. Het is de eigen verantwoordelijkheid van de notaris. Uit gesprekken met verschillende notarissen blijkt dat er verschillend mee om gegaan wordt, zegt Jeroen Wolfsen van Moneywise.nl. De meeste notarissen zijn heel strikt en volgen de wet. Concreet betekent dit dat men bij de ene notaris wel € 8.000 of meer kwijt is en bij een andere notaris niet. Dat is op zijn minst vreemd te noemen.

Controle door de Belastingdienst

De Belastingdienst heeft aangegeven hier steekproefsgewijs op te gaan controleren. De Belastingdienst zal met een zoekmachine de voor het toezicht relevante akten selecteren. Bij dit toezicht zullen naast de informatie uit de akte ook gegevens uit de verplichte verklaring van kopers worden gebruikt om te beoordelen of aan alle voorwaarden van het lage tarief c.q. de vrijstelling wordt voldaan.

Slimme trucjes om de koopprijs onder de € 400.000 te houden

Het is de vraag of het gebruik van 'slimme trucjes' om de koopprijs onder de € 400.000 te houden gaat werken. Eén van de varianten die hiervoor gebruikt kan worden, is het opnemen van roerende goederen in de koopovereenkomst. Stel kopers en verkopers komen uit op een verkoopprijs van €403.000 maar nemen in de koopovereenkomst op dat er voor € 5.000 roerende goederen wordt overgenomen. De kooprijs voor de woning zou dan uitkomen op € 398.000 en dus zou er sprake zijn van 0% overdrachtsbelasting. Notarissen geven aan dat ze verwachten dat kopers en verkopers vaker roerende goederen, zoals over te nemen gordijnen, wasmachines en kledingkasten, op gaan nemen om de koopprijs te drukken. Notarissen geven aan dat ze hier niet op zitten te wachten. Het levert extra werk en is voer voor discussie.

De rol van de makelaar

Het is de vraag welke rol de makelaar hierbij heeft. In veel gevallen gebruiken kopers geen aankoopmakelaar die de belangen van de kopers behartigt. De verkopende makelaar heeft als taak om de woning zo goed mogelijk te verkopen en zal geen problemen hebben met opnemen van roerende goederen om onder de € 400.000 te blijven. Dat kopers daarmee de indruk hebben dat ze in aanmerking komen voor vrijstelling van overdrachtsbelasting terwijl dat misschien anders uitpakt,  is voor de verkopende partij niet van belang.

Groot risico voor kopers: € 40.000 boete

Het kan een flinke tegenvallers zijn als kopers worden geconfronteerd met minimaal € 8.000 aan overdrachtsbelasting terwijl men dacht dat men in aanmerking kwam voor een vrijstelling. Maar er zit een nog veel groter risico aan dit verhaal. Als de kopers na 1 april bij de notaris zitten en geconfronteerd worden met deze extra kosten en dat bedrag niet kunnen betalen wordt er niet gepasseerd. Na enkele weken worden de kopers in gebreke gesteld en kan de verkoper 10% boete opeisen. Dit kan kopers dus zo'n € 40.000 gaan kosten. Zo kan een leuk financieel voordeel in een financiële ramp veranderen.