NVM woningmarktcijfers 3de kwartaal 2017

NVM-voorzitter Ger Jaarsma: ‘Starters steeds minder kans op oververhitte woningmarkt. Woningmarktregie noodzakelijk’

Woningprijzen in de stad gaan door het dak

 Vraag overstijgt aanbod: minder transacties in krappe regio’s, ruimere woningmarkten verkopen goed

Nieuwegein, 12 oktober – Een krimpend woningaanbod dat niet aan de grote vraag kan voldoen en aanhoudende prijsstijgingen, met name in de steden en de Randstad-regio’s. Dat is de belangrijkste conclusie van de woningmarktcijfers over het 3de kwartaal 2017* die de NVM vandaag presenteert. Een aantal gemeenten, zoals Amsterdam, Delft en Leiden zag het aantal transacties het afgelopen kwartaal met ongeveer 15% dalen. De ruimere woningmarktgebieden in Nederland profiteren wel van de aantrekkende woningmarkt. Zij verkochten relatief meer woningen. De gemiddelde woningprijs steeg in het 3de kwartaal naar 264.000 euro; een stijging van bijna 10% vergeleken met een jaar eerder.

Het regeerakkoord van het deze week aangetreden kabinet van VVD, CDA, D66 en CU heeft de onverdeelde aandacht van de NVM. Voorzitter Ger Jaarsma: “Gezien de toenemende tekorten op de huidige woningmarkt en het achterblijven van de nieuwbouwopgave, hoopt de NVM de komende jaren constructief bij te kunnen dragen om het regeringsbeleid in de juiste richting te helpen.”

 De NVM-voorzitter vindt het een goede zaak dat de nieuwe regering over de volle breedte van de woningmarkt maatregelen neemt. “Samenhang is belangrijk voor een evenwichtige woningmarkt. Het liefst hadden we al eerder voor een interdepartementale minister voor Bouwen gepleit, maar ik hoop dat dit Kabinet een duidelijke regierol op zich neemt ten aanzien van de woningmarkt. Want regie is echt noodzakelijk voor een goede balans tussen koop en huur, voor de sociale en vrije huursector, voor starters en doorstromers, voor wonen in de stad en op het platteland, en om ervoor te zorgen dat alle Nederlanders hun woonwensen kunnen realiseren en goed kunnen reizen tussen woning en werk. De NVM-ondernemers kunnen met hun grote kennis van de markt en de woonconsument bijdragen aan verdere verbetering. Kabinet, benut onze inbreng!”

 * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

Woningmarkt raakt oververhit: vraag overstijgt aanbod

Voor het tweede achtereenvolgende kwartaal is het aantal woningtransacties praktisch gelijk gebleven aan hetzelfde kwartaal een jaar eerder. NVM-makelaars verkochten bijna 41.000 woningen (ofwel bijna 59.000 woningtransacties voor de gehele bestaande koopwoningmarkt). Tussen de verschillende typen eengezinswoningen met plussen van 2% tot 9%, zorgen de appartementen - het meest verkochte woningtype - voor het tegenwicht met een daling van 9,4%. In de afgelopen vier kwartalen verkochten de NVM-makelaars gezamenlijk 169.000 woningen (plusminus 230.000 voor de totale markt).

“De woningmarkt is op veel plaatsen, met name in de steden, oververhit”, constateert Jaarsma. In krappe woningmarkten, waar veel appartementen staan, zijn de dalingen het meest duidelijk en kan het aanbod de vraag amper nog aan. Amsterdam zag het aantal transacties met 17% teruglopen, Delft met 16% en Leiden met 14%. Ook Woerden kende een daling van 14% in het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder. “Grote plussen worden juist behaald in woningmarkten waar het herstel relatief laat op gang is gekomen.” Zo zijn er in regio’s als noord-Limburg, zuidoost-Groningen en Hardenberg ruim 30% meer woningen verkocht in vergelijking met een jaar eerder.

 Ruime woningmarktgebieden zien stijgend aantal verkopen

In een door driedeling gekenmerkte woningmarkt slaat de stemming om. “In de ruime woningmarktgebieden zit de vaart in de woningmarkt er lekker in met (flinke) plussen in het aantal transacties en nog voldoende aanbod om ook in de nabije toekomst voldoende transacties te realiseren”, ziet de NVM-voorzitter.

“In de krappe woningmarktgebieden stagneert de markt juist met een daling in het aantal transacties, flinke prijsstijgingen en door het gebrek aan voldoende (nieuwbouw)aanbod staat de doorstroming onder druk en komen starters niet aan de bak.” De oververhitting begint volgens Jaarsma zijn tol te eisen. In Amsterdam is het aantal transacties tot 200.000 euro met 67% gedaald in een jaar tijd, in Utrecht met ruim 40% en in Den Haag en Rotterdam 30%. “Huishoudens met een beperkte financiële armslag zullen hun heil moeten zoeken in omliggende gebieden of uit moeten wijken naar de vrije huursector.”

Woningprijzen blijven maar stijgen

Andermaal heeft de transactieprijs van verkochte bestaande koopwoningen een nieuw record bereikt. Voor een woning in het 3de kwartaal 2017 is gemiddeld 264.000 euro betaald. Dat is 9,7% meer dan een jaar geleden. De prijs van een gemiddeld verkocht appartement is met 14% gestegen in een jaar tijd. De prijs van verkochte tussenwoningen in het afgelopen kwartaal lag bijna 8% hoger. Een steeds groter deel van de Randstad kent een stijging van de transactieprijzen die boven de 15% uitkomt: Leiden (18,8%), Den Haag eo (18,0%), Almere (17,5%), Amsterdam (17,1%), Haarlemmermeer (16,7%) en het Gooi (15,5%).

Verkooptijden woningen dalen verder

In het 3de kwartaal 2017 valt vooral de verkooptijd van verkochte vrijstaande woningen op. In vergelijking met een jaar eerder kent dit type de kleinste daling, in vergelijking met een kwartaal eerder juist de grootste daling. Dit is een terugkerend fenomeen in het 3de kwartaal van het jaar. Feit is dat de verkooptijd van de vrijstaande woningen onder de 4 maanden is gedoken (115 dagen). Bij de verkochte andere typen woningen bedraagt de verkooptijd gemiddeld tussen bijna 1,5 en nog geen 2 maanden. Minder dan 10% van de verkopen heeft daarvoor een jaar of langer te koop gestaan. Daarmee zijn het afgelopen kwartaal bijna 3.800 van de om en nabij 28.000 woningen die aan het begin van het 3de kwartaal 1 jaar of langer te koop stonden het afgelopen kwartaal verkocht.

Bijna kwart woningen boven de vraagprijs verkocht

Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt, is in het 3de kwartaal toegenomen tot bijna 25%. Nog eens 15% wordt bovendien voor de vraagprijs verkocht. Jaarsma: “Dit zijn ongekend hoge percentages. Naast de ‘reguliere’ woningzoekers zijn ook particuliere beleggers actief op de woningmarkt. In de concurrentiestrijd om het eigendom over de woning te verkrijgen, gaat men voor de maximale prijs. Verkopers spelen hierop in door met scherpe vraagprijzen het aantal gegadigden voor een woning te maximaliseren.”

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is in het afgelopen kwartaal gedaald tot 1,1%. Voor appartementen wordt gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het om 1,0%. Voor woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), wordt gemiddeld genomen slechts 0,3% op de vraagprijs toegegeven. Het zijn duidelijke signalen van een verhitte woningmarkt volgens de NVM-voorzitter.

Woningaanbod kan vraag niet langer aan

 Er zijn te weinig Nederlandse huishoudens die hun woning te koop zetten om aan de huidige vraag naar woningen te voldoen. Daardoor neemt het te koop staande aanbod steeds verder af. Halverwege het 3de kwartaal van 2017 stonden er bij NVM-makelaars nog 63.500 woningen te koop (totale bestaande koopwoningmarkt 86.500), ruim 37% minder dan een jaar eerder. Het te koop staande aanbod van appartementen is in een jaar tijd gehalveerd. Dat zien we ook terug in een daling van het aanbod in sterk stedelijke regio’s met veel appartementen in de voorraad, zoals Delft (-53%), Den Haag (-50%) en Rotterdam (-48%).

Het aantal huishoudens dat een woning te koop heeft gezet via een NVM-makelaar is in het voorbije kwartaal gedaald met 4% in vergelijking met een jaar eerder. Op jaarbasis blijft het aantal woningen dat te koop wordt gezet, al een tijd lang schommelen rond de 170.000 woningen. “En dat terwijl er tien jaar geleden nog meer dan 190.000 woningen op jaarbasis te koop werden gezet”, zegt Jaarsma.

“Een belangrijke vraag is waarom er nu minder huishoudens hun woning te koop zetten. De voornaamste reden is volgens mij dat veel mensen hun huis niet te koop zetten voor ze een nieuwe woning hebben gevonden.

Ze wachten op elkaar. Een deel van het antwoord zou ook kunnen liggen in het feit dat de woning waarnaar ze willen doorstromen (nog) niet beschikbaar is door het gebrek aan nieuwbouw in de afgelopen jaren. En voor een deel kunnen het nog huishoudens zijn die wachten tot hun woning ‘boven water’ is, voordat zij tot koop over willen gaan.”

Vrijstaande woningen vormen grote portie in het totale aanbod

Het percentage vrijstaande woningen in het totale aanbod is het afgelopen decennium fors toegenomen. Was het aandeel in 2008 nog een kwart, inmiddels is 38% van alle woningen in het aanbod vrijstaand. De toename gaat vooral ten koste van het relatieve aandeel dat appartementen in het totale aanbod hebben. Appartementen vormen nu 17% van het totale aanbod, terwijl dat negen jaar geleden nog iets meer dan een kwart was. Het aandeel van tussenwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en hoekwoningen is procentueel maar beperkt veranderd.

Vraagprijzen de koop staande woningen stijgen, en steeds sneller

De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning stijgt, en stijgt ook steeds sneller. Voor de gemiddeld te koop staande woning in het 3de kwartaal van 2017 wordt een prijs van 337.000 euro gevraagd. Dat is een stijging van 8,4% ten opzichte van vorig jaar. De vraagprijsstijging gaat het snelst bij appartementen, +16,5% in een jaar tijd naar 207.000 euro.

De woningen die in de NVM-regio Amsterdam te koop stonden halverwege het 3de kwartaal kenden een vraagprijs van gemiddeld 506.000 euro. Amper 200 bestaande koopwoningen zijn er in het aanbod te vinden met een vraagprijs tot 200.000 euro en afgelopen kwartaal kregen slechts 230 woningen in deze prijsklasse een verkoopbord aan de muur. “Voor mensen met een beperkte financieringsruimte lijkt daarmee geen plaats meer te zijn in de regio Amsterdam”, aldus de NVM-voorzitter.

Te koop staande woning staat gemiddeld ruim acht maanden te koop

De looptijd van de gemiddelde woning in het aanbod is in het 3de kwartaal 2017 uitgekomen op 251 dagen (ofwel ruim 8 maanden). Van alle woningtypen in het te koop staande aanbod, staat de tussenwoning gemiddeld het kortst te koop met 153 dagen (5 maanden). De verkoopborden van woningen in de regio Amsterdam stonden er halverwege het 3de kwartaal pas 2 maanden gemiddeld en in de regio Zaanstreek 2,5 maanden. Om en nabij de 24.000 woningen (37%) in het te koop staande aanbod staat een jaar of langer te koop.

Consument kan kiezen uit minder dan vijf woningen

De NVM Krapte-indicator komt dit kwartaal uit op een waarde van 4,7. Een krapte-indicator van 4,7 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 4,7 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. Jaarsma: “Dit is historisch gezien een zeer lage stand. We moeten terug naar 2002, toen we aan het einde waren van de hausse op de woningmarkt rond de eeuwwisseling om een krapte-indicator tegen te komen van dit lage niveau.”

Consumenten die zoeken naar een appartement of tussenwoning hebben de minste keuze (indicator = 3). Voor vrijstaande woningen is de keuze nog het ruimst (krapte-indicator = 10,7). Regionaal zijn de verschillen overigens erg groot.

Nieuwbouw komt aardig op stoom

In het 3de kwartaal van 2017 zijn ruim 8.000 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Dat is een stijging van ruim 20% met dezelfde periode vorig jaar. Dit is nu het derde kwartaal op rij met een toename van circa 20% op jaarbasis. In de laatste 4 kwartalen zijn bijna 35.000 nieuw­bouwwoningen in verkoop gekomen bij NVM-makelaars, een record sinds de crisis. Voor de totale markt is dit circa 46.000 nieuwbouwwoningen.

“Het grote aanbod aan nieuwe projecten zorgt ervoor dat het totale aanbod aan nieuwbouw­woningen niet meer daalt”, weet de NVM-voorzitter. “Misschien is het tijdelijk, maar de teller staat nu op ruim 14.000 nieuwbouwwoningen bij NVM-makelaars, een stijging van 8% met vorig kwartaal.”                                             

Meer transacties door groter nieuwbouwaanbod

Het nieuwe aanbod stuwt ook de verkopen op. Doorgaans is het 3de kwartaal vanwege de vakantieperiode relatief rustig. Dit jaar scoort het derde kwartaal goed met 7.900 transacties (totale markt circa 11.000), een stijging van 15% op jaarbasis. Als de trend zo doorzet, zullen in 2017 circa 32.000 nieuwbouwwoningen worden verkocht door NVM-makelaars (totale markt circa 45.000).

Aantal nieuwbouwwoningen moet fors omhoog

Volgens de Primos- en Socratesprognoses van ABF Research dient de bouwproductie opgekrikt te worden naar circa 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar voor de periode tot 2025, waarvan circa 60.000 koopwoningen per jaar. Komen we met de huidige nieuwbouwmarkt in de buurt van dit streven, vraagt NVM-voorzitter Jaarsma zich af.

“Zoals gezegd zijn circa 46.000 professioneel ontwikkelde nieuwbouwwoningen op de markt gekomen in de laatste 4 kwartalen. Uit de Monitor Nieuwe Woningen van de NEPROM komt naar voren dat circa 90% van alle nieuw aangeboden woningen ook daadwerkelijk wordt opgeleverd 1 à 2 jaar later. Tellen we hierbij de afgegeven bouwvergunningen voor vrije kavels op (schatting 10.000 in 2017), dan komen we op ruim 50.000 nieuwbouw-koopwoningen die in een jaar gebouwd gaan worden. Zoveel zijn er sinds 2009 niet meer opgeleverd, maar zelfs dit aantal is niet voldoende om aan de sterk gestegen vraag naar nieuwe koopwoningen te voldoen.”

Krappe nieuwbouwmarkt zorgt voor flinke prijsstijgingen

De transactieprijzen voor nieuwbouwwoningen lag met 308.000 euro fractioneel lager dan die van vorig kwartaal. Een reden hiervoor is dat er meer woningen tot 100 m2 zijn verkocht en juist minder van 130 m2 of groter. Gecorrigeerd voor woningtype zijn de prijzen 14% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. In West-Nederland wordt gemiddeld bijna 370.000 euro betaald voor een nieuwbouwwoning.

Starter moet beter bediend worden

De krapte op de woningmarkt treft de starters in de steden het hardst. Het woningaanbod dat financierbaar is voor starters, is de afgelopen periode zeer snel gedaald. In de krappe gebieden ligt het aantal woningen waaruit een starter kan kiezen op slechts 2,6. Tegelijkertijd worden ook minder woningen in dit segment aan de woningvoorraad toegevoegd. Nieuwbouw richt zich steeds meer op het duurdere segment en corporaties zijn de laatste jaren minder woningen gaan uitponden, waardoor ook vanuit de bestaande woningvoorraad weinig betaalbaar aanbod wordt toegevoegd. Deze schaarste leidt tot scherpe prijsstijgingen, met als gevolg dat nog minder woningen voor starters bereikbaar worden. Ook de steeds strengere leennormen raken de starters het hardst: zij moeten meer aflossen en kunnen vaak geen eigen geld inbrengen. Starters hebben bovendien concurrentie gekregen van kapitaalkrachtige beleggers, die vooral woningen in het goedkopere segment opkopen om te verhuren.

Vrije huursector moet snel vergroot worden

Starters hebben het moeilijk op de koopmarkt, maar zij hebben helaas ook weinig alternatieven op de huurmarkt, merkt Jaarsma op. “Om dezelfde starterswoning te kunnen huren, betaalt de starter ten opzichte van koop flink meer woonlasten. In het middensegment huur zijn in de vrije sector vrijwel geen woningen beschikbaar. Daar komt bij dat ook aan huurwoningen in de vrije sector inkomenseisen worden gesteld, vaak tot 4,5 keer de maandhuur. Het verschil tussen wat een starter op grond van zijn inkomen maximaal kan financieren en maximaal kan huren in de vrije sector is dan ook klein. De vrije huursector is in Nederland veel te klein om de grote vraag aan te kunnen. Niet alleen zal er de komende tijd meer vrije sector huur gebouwd moeten gaan worden, er zal ook een herverdeling moeten plaatsvinden binnen de bestaande huurvoorraad. Er zijn in Nederland 1 miljoen corporatiewoningen die geliberaliseerd zouden kunnen worden. Daarnaast is er een half miljoen sociale huurwoningen van particuliere verhuurders, die eventueel beschikbaar zouden kunnen komen voor het middensegment, als de bestaande huurregulering zou worden afgeschaft.”

Afbouw hypotheekrenteaftrek verstandig, maar wel fiscaal compenseren

Het nieuwe kabinet van VVD, CDA, D66 en CU heeft een nieuw pakket aan maatregelen aangekondigd voor de woningmarkt. De hypotheekrenteaftrek wordt vanaf 2020 met 3 procentpunt per jaar afgebouwd naar circa 37%. Om de stabiliteit van de woningmarkt te bevorderen heeft de NVM eerder bepleit om de hypotheekreekrenteaftrek bij een opgaande markt geleidelijk af te bouwen. “Het tempo waarop dit nu gebeurt is wel fors”, zegt Jaarsma. “In de huidige markt verwacht de NVM dat de maatregel een beperkte invloed zal hebben op de woningmarkt, mits fiscaal gecompenseerd via het eigenwoningforfait en verlaging van de inkomstenbelasting. De extreem lage rente en de dynamiek op de woningmarkt, met sterk stijgende prijzen, maakt dat de maatregel nu relatief weinig pijn doet en hoogstens een licht dempend effect zal hebben. De vraag is wel hoe de markt ervoor staat in 2020, als de maatregel daadwerkelijk wordt ingevoerd. Het is van belang dat het besteedbaar inkomen ook bij een stijgende rente voldoende op peil wordt gehouden om te voorkomen dat de betaalbaarheid van het wonen in gevaar komt.”

Verstorende prikkels uit systeem

Tot voor kort was in Den Haag niet alleen de hypotheekrenteaftrek heilig, maar ook het principe dat de eigen woning niet belast mag worden. Om dit zeker te stellen, is destijds de Wet Hillen ingevoerd. Daarmee werd voorkomen dat huiseigenaren die al veel hebben afgelost, per saldo belasting moeten bijbetalen. Dit principe wordt door het nieuwe kabinet verlaten. Jaarsma: “De maatregel is opvallend, omdat deze inwerkt tegen de intentie van het nieuwe kabinet om aflossen te stimuleren. Tegenover de prikkel om af te lossen, die uit gaan van het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, komt nu een prikkel te staan om toch nog een bepaalde hypotheekschuld aan te houden.

Ook valt op dat alleen de vijfde schaal van het eigenwoningforfait wordt verlaagd, waardoor er een zeer grote belastingsprong ontstaat bij woningen boven een miljoen euro. De NVM is van mening dat het voor het goed functioneren van de woningmarkt beter is als er zo weinig mogelijk verstorende prikkels in het systeem zitten.”

Afnemend aanbod en verdere prijsstijging ook de trend in 4de kwartaal

In het vierde kwartaal verwacht de NVM dat in grote lijn de huidige ontwikkelingen doorzetten. Jaarsma: “In de grote steden wordt het steeds moeilijker om het aantal transacties uit het verleden te halen, vooral ook omdat er te weinig huishoudens de woning te koop zetten. In de ruimere woningmarktgebieden zal de woningmarkt de komende periode verder aantrekken.”

Op jaarbasis verwacht de NVM in 2017 net iets meer woningen te verkopen dan in 2016, maar de plus zal hooguit uitkomen op 3%. De prijs van verkochte woningen blijft verder toenemen en komt op jaarbasis uit tussen de 8% en 10%.

 Aantal NVM-makelaars toegenomen

Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars en taxateurs is in het 3de kwartaal van 2017 toegenomen. Op dit moment telt de NVM in totaal 4.200 makelaars en taxateurs, 35 meer dan een kwartaal en 36 meer dan een jaar geleden. Van hen zijn er 3.689 actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt ultimo september 2017 3.064. Dat zijn er 12 meer dan het voorgaande kwartaal en 82 meer ten opzichte van een jaar geleden. Van deze kantoren zijn er 2.700 actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed.