Krapte in markt voor landelijke woningen neemt toe

Krapte in markt voor landelijke woningen neemt toe

Prijsstijging fosfaatrechten zet na dip door

 Ard Klijsen (NVM A&LV): ‘Melkveehouderij verkeert in spanning’

Nieuwegein, 8 oktober – De agrarische sector in Nederland is volop in beweging. Zo daalde het saldo in de melkveehouderij in de 1ste helft van 2018 ten opzichte van 2017. Op 1 januari is het fosfaatrechtenstelsel ingevoerd. “Dit heeft zijn weerslag op individuele melkveebedrijven en zorgt ervoor dat transacties soms moeilijker tot stand komen”, zegt voorzitter van NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A&LV), Ard Klijsen. “Desondanks zijn er in de eerste helft van 2018 30 melkveebedrijven verkocht, voornamelijk grotere en tegen een hogere prijs.”

De gemiddelde grondprijs lag in diezelfde periode iets hoger dan over heel 2017, maar was wel lager dan de prijs in het 2de halfjaar van 2017. Het totaal areaal verkochte landbouwgrond nam toe.

In de 1ste helft van dit jaar daalde het aantal transacties van landelijke woningen door een beperkt aanbod. De prijzen van woningen in het buitengebied blijven gemiddeld genomen wel stijgen. Woonboerderijen laten een vergelijkbare trend zien met een iets sterkere daling van het aantal transacties en hogere prijsniveaus.

Dit zijn de belangrijkste conclusies uit het NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoedbericht over de 1ste helft van 2018, dat met NVM-deelneming brainbay, het Kadaster en Wageningen Economic Research is samengesteld.

In de melkveesector heerst enige spanning, constateert Klijsen. “Veel melkveehouders worstelen nog steeds met het fosfaatrechtenstelsel dat op 1 januari 2018 is ingegaan. De knelgevallenregeling biedt een deel van hen soelaas, maar melkveehouders die buiten deze regeling vallen, worden door de minister van LNV niet tegemoetgekomen. Het gaat dan om bedrijven die voor de peildatum nog hebben geïnvesteerd in stallen terwijl ze toen nog niet het aantal koeien hadden waarvoor ze de investering gedaan hadden. Melkveehouders in deze categorie kunnen hierdoor in financieel zwaar weer verkeren.”

Daarnaast heeft FrieslandCampina onlangs aangekondigd te kiezen voor een gereguleerde groei van de melkaanvoer. “Hierdoor mag een melkveehouder die uitbreidt niet zomaar meer melk leveren”, zegt de NVM A&LV-voorzitter. “Dit zorgt voor onrust in de sector doordat melkveebedrijven kiezen om over te stappen naar andere melkafnemers. Het heeft bovendien een remmende werking op de verkoop van complete melkveebedrijven.”

Het is volgens Klijsen gelukkig zeker niet één en al misère in de sector. “Er wordt nog aardig wat geld verdiend. De melkprijzen krabbelen weer op en er worden nog steeds bedrijven verkocht.”

Prijzen fosfaatrechten in de lift

De prijzen van fosfaatrechten zijn fors gestegen sinds begin 2018. In januari werd er gemiddeld genomen iets minder dan 200 euro per kilo fosfaat betaald. De prijs zakte vervolgens gestaag tot onder de 180 euro per kilo fosfaat medio maart. Na een opgaande lijn zagen we eind april een dip die samenviel met de aankondiging van FrieslandCampina om de melkaanvoer te reguleren. Na april is het prijsverloop aanhoudend positief met een gemiddelde prijs van 220 euro eind juli. Klijsen: “De voornaamste reden van het hoge prijsniveau is dat er nog altijd veel vraag van melkveehouders is die op zoek zijn naar rechten en grond om zo hun melkveestapel in stand te kunnen houden. Sinds de zomer is de prijs aardig doorgestegen en de verwachting is dat de prijsstijging de komende maanden doorzet vanwege hoge vraag.”

 Minder melkveebedrijven verkocht

In het 1ste halfjaar van 2018 zijn er 30 melkveebedrijven verkocht; 14 minder dan in diezelfde periode een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs van een melkveebedrijf lag in de 1ste helft van dit jaar op 3,4 miljoen euro, ruimschoots boven het gemiddelde in 2017 van 2, 2 miljoen euro. De verkooptijd van een verkocht melkveebedrijf bedroeg in de 1ste helft van 2018 gemiddeld 5,5 maanden, ruim drie maanden korter dan over geheel 2017. A&LV-makelaars van de NVM geven aan dat er maar matig interesse is in het kopen van een compleet melkveebedrijf. “Deels is dit het gevolg van de grondgebondenheid, die maakt dat een bedrijf slechts onder beperkte voorwaarden mag groeien en deels door de invoering van het fosfaatrechtenstelsel”, aldus Klijsen. “Omdat met name de rechten erg duur zijn, is de financiering vaak lastig. Daarbij zijn banken begrijpelijkerwijs terughoudend met het financieren, waardoor er een vertragende werking optreedt of transacties uiteindelijk helemaal niet doorgaan.”

Begin 2018 werden er veel bedrijven in delen verkocht of na verkoop gesplitst in plaats van dat het als compleet bedrijf wordt voortgezet. Eind juni 2018 stonden er in totaal 100 melkveebedrijven in aanbod, slechts enkele meer dan het aantal medio 2017. “Verkopers waren vooral veehouders die hun bedrijf wilden staken en geen opvolger hebben.”

Verdiencapaciteit grondgebonden landbouw

De droogte en hitte van dit jaar zullen een stempel drukken op de inkomensontwikkelingen in de grondgebonden landbouw. Klijsen: “Voor de akkerbouw is een gemiddelde inkomensstijging voorspeld door hogere productprijzen die de lagere fysieke opbrengsten overtreffen. Maar in de melkveehouderij staat het gemiddeld inkomen in 2018 naar verwachting onder druk door hogere voerkosten.”

De akkerbouwbedrijven boekten in 2017 het gemiddeld laagste resultaat van de afgelopen vijf jaren. Dit komt door de prijsval van aardappelen, die was veroorzaakt door extra aanbod. De uienmarkt laat al van oudsher grote prijsbewegingen zien. De prijs is in augustus 2018 omhooggeschoten naar een topniveau. De suikerbietenteelt, een andere steunpilaar van de akkerbouw, kende in 2017 een omvangrijke oogst in de EU en een lage wereldmarktprijs. In 2018 zijn de suikerprijzen in Europa en wereldwijd sterk gedaald door een forse toename van de productie. De tarweprijzen daarentegen stegen de afgelopen periode sterk.

Stabiele prijzen op agrarische grondmarkt

De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het eerste halfjaar van 2018 uitgekomen op 59.900 euro per hectare. Vergeleken met heel 2017 is de gemiddelde prijs van bouwland in de 1ste helft van 2018 met 66.200 euro per hectare nauwelijks veranderd. Ook de prijs van grasland is in de afgelopen periode met 55.900 euro per hectare uitgekomen op het niveau van 2017. Volgens NVM A&LV-makelaars is sprake van een rustige agrarische grondmarkt met regionale verschillen.

“De lage rentevergoeding en de vermogensrendementsheffing maken verkoop van grond weinig aantrekkelijk”, zegt Klijsen. “Liberale verpachting is een goed alternatief.”

Het regulier verpachte areaal staat al jaren onder druk. Vanaf 2007 is het areaal met in totaal meer dan 120.000 hectare afgenomen tot 251.000 hectare in 2017. In 2007 is de geliberaliseerde pacht ingevoerd. De kortlopende vorm daarvan (contractduur van zes jaar of minder) heeft zich sterk ontwikkeld: in tien jaar tijd is het areaal in 2017 uitgekomen op meer dan 100.000 ha.

Krapte in markt voor landelijke woningen neemt toe

De markt voor landelijke woningen verloopt voorspoedig, maar de krapte is volgens de A&LV-voorzitter ook in dit segment steeds meer merkbaar. Dit komt vooral door de daling van het aanbod. Halverwege 2018 stonden er bij NVM-makelaars 3.260 landelijke woningen te koop, een daling van maar liefst 13% in een halfjaar tijd toen er nog 4.220 in aanbod stonden. Klijsen: “Het afnemende aanbod heeft zijn weerslag op het aantal transacties. Was er in 2017 al sprake van een afvlakking van het aantal verkopen, in het eerste halfjaar van 2018 zien we dat er ten opzichte van het eerste halfjaar 2017 een daling van 8% heeft plaatsgevonden. In het eerste halfjaar van 2018 zijn er in totaal 1.580 landelijke woningen verkocht, in dezelfde periode een jaar geleden ging het nog om 1.720 transacties.”

De gemiddelde transactieprijs van een landelijke woning lag in de 1ste helft van 2018 op 440.000 euro, 9% hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder. Daarmee nadert het weer enigszins het niveau van vóór de crisis, begin 2008 (470.000 euro). De prijsniveaus lopen wel sterk uiteen per regio: van 365.000 in de provincie Groningen tot 995.000 euro in de provincie Utrecht. Klijsen merkt dat er steeds meer vraag is vanuit het stedelijke gebied. “Sommige oudere huishoudens keren weer terug naar hun oorspronkelijke dorp, na jarenlang in de stad te hebben gewoond. Maar er is ook vraag van jonge gezinnen die de drukte van de stad achter zich willen laten en de rust van het landelijk gebied opzoeken. Deze trend zien we niet alleen in de centrale locaties van het land, maar ook in Groningen en Friesland. Dat voor relatief weinig geld een grote woning gekocht kan worden, maakt de trek vanuit het westen of midden van het land extra aantrekkelijk.”

 Woonboerderijen

Inzoomend op een specifiek segment van het landelijke wonen, de woonboerderij, ziet de NVM A&LV-voorzitter dat het aantal transacties met 11% is afgenomen. “In die zin volgen woonboerderijven dezelfde trend als de totale woningmarkt.” In het 1ste halfjaar van 2018 zijn er 1.150 woonboerderijen van eigenaar gewisseld. Deze zijn ten opzichte van de eerste helft van 2017 gemiddeld voor een 14% hogere transactieprijs verkocht, namelijk bijna 5 ton. Klijsen: “Ook voor woonboerderijen geldt dat de regionale prijsverschillen binnen Nederland fors zijn. Wederom zien we in de Randstad gemiddelde prijzen die het veelvoudige zijn van prijzen die in delen van Friesland, Groningen en Limburg worden behaald.” Medio 2018 stonden er 2.690 woonboerderijen te koop, 19% minder dan een jaar geleden. De vraagprijs kwam op dat moment gemiddeld uit op 647.000 euro.

De nieuwste editie van het Agrarisch & Landelijk Vastgoedbericht (A&LV-bericht) is vanaf vandaag te downloaden op www.nvm.nl.