Kluswoningen zijn gemiddeld een ton goedkoper te kopen dan vergelijkbare instapklare woningen. En na verbouwing stijgt de waarde van een kluswoning gemiddeld met 178.000 euro. Dit maakt ‘klussen’ een uitgelezen kans voor bijvoorbeeld koopstarters die hun droomhuis willen creëren, maar deze niet in volledig afgewerkte staat kunnen betalen. Dit blijk uit een analyse van brainbay, de datadochter van NVM.
Veel mensen die een huis kopen passen de woning eerst een beetje aan voordat ze erin gaan wonen. Denk aan een lik verf op de muur of het leggen van een nieuwe vloer. Sommige woningen daarentegen vragen om een veel grotere verbouwing voordat ze comfortabel bewoonbaar zijn. Niet omdat de keuken of badkamer niet naar smaak is, maar omdat de woning sterk verouderd is of het onderhoud is achtergebleven. Sinds 2020 zijn meer dan 40.000 van zulke kluswoningen verkocht door NVM-makelaars.
Wat is een kluswoning?
Bij aanmelding van een woning op Funda geeft de makelaar soms expliciet aan dat het om een kluswoning gaat. Deze woningen vormen in dit onderzoek het referentiekader bij het identificeren van alle kluswoningen in de markt[1]. Met beeldherkenningstechnologie zijn de verkoopfoto’s van verkochte woningen objectief beoordeeld op kwaliteit en onderhoud. Zo krijgt iedere woning een kwaliteitsscore[2]. Woningen met de laagste kwaliteitsscore worden door makelaars het vaakst aangemerkt als ‘kluswoning’ en zijn daarom in dit onderzoek als kluswoning geclassificeerd.
Kluswoningen ton goedkoper
In 2025 bedroeg de gemiddelde waarde van een kluswoning 390.000 euro. Kopers moeten dan nog flink investeren om het huis weer comfortabel bewoonbaar te maken, maar dan heb je wel de kans om de woning helemaal naar eigen smaak te maken. Zoek je als koper een instapklare woning, dan betaal je ongeveer 100.000 euro meer. Een instapklare woning is een gemiddeld afgewerkte woning waarin je zonder aanpassingen direct kunt wonen, maar niet per se splinternieuw of tot in detail afgewerkt is. Deze woningen vormen ongeveer 40% van de verkochte woningen in Nederland.
Markt minder oververhit
Bijkomend voordeel van een kluswoning is dat deze markt minder oververhit lijkt dan die van instapklare woningen. Waar afgelopen jaar 78% van de instapklare woningen boven de vraagprijs werd verkocht, lag dat aandeel bij kluswoningen lager, namelijk op 64%. Ook het verschil tussen vraag- en verkoopprijs was kleiner: kluswoningen werden gemiddeld voor 4,5% boven de vraagprijs verkocht, tegenover 6,6% bij instapklare woningen.
Ruim helft van kluswoningen naar koopstarters
In 2025 werd meer dan de helft van de kluswoningen gekocht door een koopstarter, tegenover 37% door een doorstromer. Vooral in stedelijke gebieden worden veel kluswoningen gekocht door koopstarters. Buiten de steden het aandeel doorstromers juist toe. Voor starters biedt de lagere verkoopprijs van minder afgewerkte woningen een uitgelezen kans om toe te treden tot de woningmarkt. Daarbij is het wel belangrijk dat er voldoende financiële ruimte is om de verbouwing te bekostigen, bijvoorbeeld via een bouwdepot binnen de maximale leencapaciteit of met eigen geld.
Relatief veel beleggers kopen kluswoningen
Kluswoningen zijn ook nog steeds relatief populair onder beleggers. Afgelopen jaar werd één op de tien kluswoningen gekocht door een belegger. Zij kunnen waarde toevoegen door een kluswoningen op te knappen en vervolgens te verhuren of door te verkopen. Wel is hun aandeel in de afgelopen jaren sterk afgenomen. Door hogere belastingen en strengere regelgeving is het minder aantrekkelijk geworden om woningen te kopen voor de verhuur of doorverkoop. Mede hierdoor is het aandeel koopstarters juist toegenomen.
Effect van kwaliteitsscore
Na een verbouwing stijgt de kwaliteit van de woning in de meeste gevallen naar de hoogste kwaliteitsscore. Woningen met de hoogste kwaliteitsscore zijn uitstekend afgewerkte woningen, waarbij de verouderde keuken is vervangen door een moderne woonkeuken en achterstallig onderhoud is aangepakt. Zo verbeteren eigenaren niet alleen hun wooncomfort, maar voegen zij ook waarde toe, omdat kopers meer betalen voor een afgewerkte woning.
Inzet van brainbay modelwaarde
Om het effect van een verbouwing op de woningwaarde te bepalen, is de brainbay modelwaarde gebruikt. Dit berekent de woningwaarde op basis van kenmerken als woonoppervlakte, woningtype, bouwjaar en locatie. Met verbetering van de kwaliteitsscore toont het hoeveel de woningwaarde stijgt door de verbouwing. De uitkomst is gebaseerd op de analyse van de woningwaarde van 100.000 huizen na verbetering van de woningkwaliteit. In de praktijk kiezen veel huiseigenaren ervoor om tijdens een verbouwing extra woonruimte te creëren, bijvoorbeeld met een dakkapel of uitbouw. Eventuele extra woonruimte is in deze modelberekening niet meegenomen, omdat alle woningkenmerken gelijk zijn gehouden.
Woningwaarde stijgt met bijna de helft
In 2025 steeg de waarde van een kluswoning met gemiddeld 178.000 euro na verbouwing tot een uitstekend afgewerkte woning, uitgaande van een gelijkblijvend woonoppervlak. Als tijdens de verbouwing extra woonruimte is gecreëerd door een uitbouw, dan loopt de waardestijging verder op[3]. De waardetoevoeging hangt onder meer af van het woningtype en de grootte van de woning. Over het algemeen geldt: hoe groter de kluswoning, hoe groter de waardestijging na verbouwing. De waarde van een grote woning stijgt niet alleen het meest in euro’s, maar ook relatief gezien het meest. Daarbij zullen de verbouwingskosten vaak hoger liggen.
Locatie, locatie, locatie
De locatie speelt ook altijd een belangrijke rol. In stedelijke gebieden is een tussenwoning na verbouwing zo’n 175.000 euro meer waard. In de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag) kan dit zelfs oplopen tot 244.000 euro. In beide gevallen gaat het om een waardestijging van ongeveer 40%. Bij een vrijstaande woning in het buitengebied bedraagt de gemiddelde waardestijging na verbouwing meer dan 300.000 euro, een stijging van ongeveer 64%.
Afgewerkte woning steeds meer waard dan kluswoning
In afgelopen jaren is het verschil tussen een kluswoning en een volledig afgewerkte woning toegenomen. In 2020 lag de waarde van een uitstekend afgewerkte woning nog 110.000 euro hoger dan een die van een kluswoning, een verschil van 40%. In 2025 is dit verschil opgelopen tot 46%. Dit komt doordat de waarde van uitstekend afgewerkte woningen sterker is gestegen dan die van kluswoningen. Makelaars geven aan dat kluswoningen in de huidige markt iets minder populair zijn en hierdoor wat minder bezichtigingen trekken.
Kluswoning als kanswoning
Veel mensen zien op tegen een woning waar eerst flink in geklust moet worden. Een afgewerkte woning biedt comfort en gemak, waardoor kopers er vaak bereid zijn extra voor te betalen. Juist daarin schuilt de kans van een kluswoning: door zelf te verbouwen kunnen kopers een woning bemachtigen die in afgewerkte staat financieel buiten hun bereik zou liggen. Ondanks de extra investering die een verbouwing met zich meebrengt, grijpen veel koopstarters die kans met beide handen aan.