Ondanks krapte gematigde prijsstijging in vrije huursector

Ondanks het enorme tekort aan woningen zijn de huurprijzen in de vrije sector in de tweede helft van 2019 niet enorm gestegen, zo blijkt uit de marktrapportage ‘Transparantie in de verhuurmarkt van VGM NL en NVM’. Huren stijgen bij de overgang van huurder naar huurder met 4,5%, de gemiddelde vierkante meterprijs is licht gestegen tot 11,92 per m2. Opvallend is het gebrek aan aanbod voor mensen die minder dan 1000 euro per maand kunnen uitgeven aan de huur. Zeker in de grote steden is er in deze klasse te weinig aanbod en doorstroming. VGM NL en NVM zien daarom in toenemende mate dat met name gezinnen uitwijken naar omliggende gemeenten.

De belangrijkste landelijke ontwikkelingen in de vrije sector huurwoningenmarkt over het 2e halfjaar 2019 zijn (1) de gematigde prijsontwikkeling van +4,5% per m2 bij mutatie, (2) de huren stijgen minder hard dan in de afgelopen perioden, (3) de huurprijsstijging van appartementen is iets hoger dan de huurprijsstijging van woonhuizen en (4) de prijsstijging van gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen is met +4,9% stabiel gebleven.

Huurprijsontwikkeling

Eric Verwey, voorzitter VGM NL: “Na jaren van sterke stijging van de gemiddelde huurprijs per m2 bij appartementen zien we vanaf eind 2017 dat deze stijging minder groot is geworden en dat de groei bij appartementen inmiddels nagenoeg vergelijkbaar is aan die bij woonhuizen.”

Gemiddelde en mediane transactieprijs

De gemiddelde transactiehuurprijs bedroeg het afgelopen halfjaar 1.095 euro. Regionale verschillen blijven groot. Zo lag de gemiddelde vierkante meter transactiehuurprijs in Amsterdam op 20,73 euro, terwijl deze in Almere 10,51 euro bedraagt.

Middenhuur

De stijging van de huurprijzen is net zoals in de eerste helft van 2019 minder dan de perioden ervoor en vlakt daarmee dus af. Opvallend is wel dat in de periode 2014 – 2019, de verhouding van het aantal mutaties met een huurprijs onder € 1.000 afneemt ten opzichte van het aantal mutaties met een huurprijs boven € 1.000. Hieruit kan worden geconcludeerd dat een toenemend aantal huurders, door een te klein aanbod in het segment middenhuur, genoodzaakt is een woning te huren met een huurprijs hoger dan € 1.000. Onno Hoes, voorzitter NVM: “De remedie voor de krapte op de woningmarkt in zijn geheel is voldoende bouwen voor verschillende doelgroepen op lokaal niveau, waardoor doorstroming weer op gang komt.”

Uitwijken naar omliggende gemeenten

Ondanks dat de prijsontwikkeling gematigd is vallen, op de vrije sector huurmarkt, steeds meer mensen buiten de boot omdat de huren blijven stijgen en de huur-inkomensnorm niet mee verandert. Betaalbare woningen zijn schaars en worden nog schaarser. Verwey: “In de grote steden worden kleine appartementen met hoge huurprijzen steeds vaker voor een korte periode verhuurd aan expats en young professionals. Huishoudens wijken in toenemende mate uit naar omliggende gemeenten. Daar is het mogelijk om een grotere woning en/of een lagere huurprijs te krijgen.”

Lokale verschillen

In verschillende gemeenten liggen de huurprijzen soms ver uit elkaar. Zowel de vraag als het aanbod kunnen per gemeente enorm verschillen. De woningmarkt kenmerkt zich door het lokale karakter ervan. Hoes: “Voor de verklaring van die verschillen, tussen en binnen steden, is kennis van de lokale situatie noodzakelijk. Regie en afstemming tussen de verschillende belanghebbenden is een voorwaarde om tot lokale oplossingen te komen en het aanbod van woningen – sociale huur, vrije sector huur en koop – te laten groeien.”

Prijsontwikkeling bij mutatie

Verwey vervolgt: “Je ziet vaak bij mutaties, oftewel het moment wanneer nieuwe huurders intrekken, dat de woningen door de verhuurder worden gerenoveerd en verduurzaamd. Daarnaast is het zo dat als een woning lange tijd door dezelfde huurder is bewoond er vaak sprake is van een huurprijs onder markthuurniveau. Bij een mutatie wordt de huurprijs als gevolg hiervan aangepast. Dit verklaart de prijsstijging deels, al is deze nog altijd gering.  ”

De schakel tussen de sociale huur en koopwoningen

“De vrije huursector is de schakel tussen de sociale huur en koopwoningen. Ook hier geldt echter dat het aanbod er dan wel moet zijn. Er is een gebrek aan zowel goedkope als middeldure huurwoningen, maar door de in toenemende mate sturende regelgeving zijn nieuwbouwplannen in dit segment steeds moeilijker te realiseren. De woningmarkt verkrapt in alle segmenten. Regie en afstemming tussen de verschillende belanghebbenden is een voorwaarde om tot lokale oplossingen te komen en het aanbod van woningen – sociale huur, vrije sector huur en koop – te laten groeien.” geeft Hoes tenslotte aan.

Marktrapportage

De marktrapportage ‘Transparantie in de verhuurmarkt’ is als bijlage toegevoegd aan dit bericht en te downloaden via www.vgm.nl en www.nvm.nl.

Over VGM NL en NVM

Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL), de brancheorganisatie van vastgoed- en VvE managers, en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM staan gezamenlijk voor circa 40.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Daarmee is een marktaandeel van ongeveer 50% gemoeid. Sinds 2014 registreren VGM NL en de NVM samen de transactiedata van huurwoningen. Twee maal per jaar brengen VGM NL en NVM huurmarktcijfers met betrekking tot de mutaties in de vrije sector huurwoningenmarkt uit. NVM en VGM NL streven naar een minder sterk gereguleerde woningmarkt, waarbij de keuzevrijheid van de consument leidend is bij de invulling van zijn of haar woonwens.