Prijzen in vrije huursector blijven stijgen, ondanks meer nieuwbouw

‘Gebrek aan middensegment onverminderd groot’ 

Nieuwegein/Den Haag, 7 februari 2018 – Opnieuw zijn de transactieprijzen voor huurwoningen in de vrije sector gestegen. Dit blijkt uit de cijfers over het tweede halfjaar van 2017, die VGM NL en NVM vandaag presenteren. Gemiddeld betalen huurders bij een verhuizing 2,5% meer dan in het tweede halfjaar van 2016. De vierkante meterprijs nam met 2,9% toe tot 10,76 euro t.o.v. vorig jaar (10,46 euro). De gemiddelde prijs van een verhuurde woning ligt op 1.020 euro huur. In de grote steden, met Amsterdam voorop, met een laag aanbod en een oververhitte koopwoningenmarkt, zijn de huurprijzen nog hoger. “Aan huurwoningen in het middensegment is nog steeds een groot gebrek. De vrije huursector moet echt veel groter om de groeiende vraag aan te kunnen”, constateren de voorzitters Eric Verwey (VGM NL) en Ger Jaarsma (NVM). “Bovendien wordt er nog steeds niet voor de vraag gebouwd, terwijl dat juist hard nodig is om alle bevolkingsgroepen aan een passende woning te helpen.” De beide verenigingen zien nog teveel ‘eenheidsworst’ in de vrije huursector: er komen vooral appartementen bij. “Niet alleen de bouwproductie moet fors omhoog, er moet met name op maat worden gebouwd voor starters, doorstromers, senioren en andere doelgroepen.” 

De cijfers van VGM NL en NVM hebben betrekking op bijna 31.000 huurtransacties in de vrije sector (boven de liberalisatiegrens van 710,68 euro) op jaarbasis. In een jaar tijd steeg de gemiddelde m²-prijs van woonhuizen met 3,1%. Van appartementen, die zo’n 62% van alle transacties uitmaken, steeg de m²-prijs 3,0%. Ruim 75% van de transacties van appartementen vindt plaats in de grote steden.

De provincie Noord-Holland, spant nog steeds de kroon met een gemiddelde huurprijs van ruim 15,22 euro per m². Dit wordt gevolgd door de provincies Utrecht en Zuid-Holland, waar de prijzen op respectievelijk 10,78 en 10,75 euro per m2 uitkomen. In de provincies Flevoland en Utrecht zijn opvallende prijsontwikkelingen te zien. Deze worden echter voornamelijk door regionale spreiding van de verhuurtransacties veroorzaakt. Door een verschuiving van verhuringen van het dure centrum van de stad Utrecht naar het goedkopere Leidsche Rijn, is de gemiddelde prijs per m2 hier sterk gedaald. In Flevoland, waar sprake is van een sterke prijsstijging, is het aandeel verhuurde woningen in het duurdere stadsdeel Almere-Poort toegenomen ten koste van het goedkopere Almere-Centrum. De vraag naar huurwoningen in het ten opzichte van Amsterdam gunstig gelegen Almere-Poort is erg hoog. In de overige provincies stegen de prijzen het afgelopen jaar licht. In Friesland is de gemiddelde vierkante meterprijs het laagst: 8,09 euro.

In de grote steden gaat het hard omhoog

Waar de gemiddelde prijzen per provincie licht veranderden in een jaar tijd, is dat in de grote steden van Nederland wel anders. Een enkele daling daargelaten, met als spectaculaire uitschieter de stad Utrecht (-19,8%), gingen in steden als Almere (18,6%), Eindhoven (11,0%) en Rotterdam (10,2%) de huurprijzen per vierkante meter fors omhoog. 

Ook prijsstijgingen in gestoffeerde en gemeubileerde segment

De huurprijzen gingen ook in het gestoffeerde (inclusief vloer en gordijnen) en gemeubileerde segment omhoog met respectievelijk 3,7% en 6,5%. Circa 22% van de transacties van makelaars van NVM en vastgoedmanagers van VGM NL vinden in deze categorieën plaats. Expats, die een belangrijke doelgroep vormen van dit type verhuringen, kiezen wel steeds vaker voor een kortere huurperiode. Jaarsma hierover: “In Amsterdam, maar ook in een gemeente als Wassenaar, kiezen steeds meer expats ervoor om al na 1 tot 2 jaar een woning te kopen. Dat is een direct gevolg van de steeds hogere huurprijzen en de zeer lage hypotheekrente.”

Flinke stijging nieuwbouw huurwoningen

Het aantal nieuwgebouwde huurwoningen in de particuliere sector lag naar schatting in 2017 op 15.000. De afgelopen jaren is er flink meer nieuwbouw gepleegd in dit segment. In vergelijking met 2012 is sprake van een toename van zo’n 80%, waar het totaal aantal nieuwbouwwoningen in dezelfde periode met 28% toenam. Ook het aantal door NVM-makelaars en vastgoedmanagers van VGM NL verhuurde nieuwbouwwoningen is met 65% sterk gestegen naar bijna 4.000 woningen. De verhuur van nieuwbouwappartementen is vooral in de (zeer) sterk stedelijke gebieden flink gestegen.

Toch zijn de tekorten in voornamelijk het middensegment (710-1000 euro) van de huurmarkt nog erg groot. Landelijk wordt gemiddeld 62% van de nieuwbouwwoningen in dit prijssegment verhuurd, maar in de krappe woningmarkt gebieden is het beeld totaal anders. In Amsterdam valt slechts 7% van de in 2017 verhuurde nieuwbouwwoningen in het middensegment, vrijwel het volledige overige deel valt in het segment boven de 1.000 euro. NVM-voorzitter Jaarsma: “Door de grote vraag schuiven de prijzen van huurwoningen naar een hoger segment.”

Het middensegment is in Amsterdam vrijwel afwezig. “Er zijn in Amsterdam wel nieuwbouwprojecten met een vanaf-prijs in het middensegment, maar de praktijk wijst uit dat de daadwerkelijke verhuringen vrijwel allemaal boven de 1.000 euro liggen”, aldus Verwey. In Utrecht, waar nadrukkelijk gestuurd wordt op betaalbare nieuwbouw, valt 53% van de in 2017 verhuurde nieuwbouwwoningen in het middensegment. Het gaat hier echter vaak om kleine appartementen van 40-75 meter.  

Beleggers storten zich op de huurmarkt

De lage kapitaalmarktrente, de ruime beschikbaarheid van geld en een vaste inkomstenstroom zorgt voor een toestroom van nationale en internationale beleggers naar huurwoningen in Nederland. Beleggers kopen (pakketten) woningen om deze vervolgens te verhuren. Er wordt geïnvesteerd in woningen die worden aangeboden door bouwbedrijven, projectontwikkelaars, woningcorporaties en andere beleggers. Het gaat hierbij om particuliere beleggers, maar ook pensioenfondsen, vastgoedfondsen en verzekeringsmaatschappijen uit binnen- en buitenland zijn gretig.

In de afgelopen jaren wordt er steeds meer belegd in nieuwbouwwoningen. In 2017 was dit bijna 70% van alle beleggingen. De stijging van dit percentage gaat mede gepaard met een daling van het aantal beleggingen in bestaande bouw. Volgens Eric Verwey zou dit erop kunnen wijzen dat er steeds minder beleggingsmogelijkheden zijn in de bestaande bouw. Om toch te kunnen investeren lijken beleggers in een eerder stadium van de ontwikkeling van woningen in te stappen. Overigens leiden niet alle beleggingen ook direct tot nieuw toegevoegde huurwoningen.

VGM NL (Vastgoedmanagement Nederland), de brancheorganisatie van vastgoedmanagers, en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM staan gezamenlijk voor circa 31.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Daarmee is een marktaandeel van circa 50% gemoeid. Sinds 2014 registreren VGM NL en de NVM samen de transactiedata van huurwoningen. NVM en VGM NL streven naar een minder sterk gereguleerde woningmarkt, waarbij de keuzevrijheid van de consument leidend is bij de invulling van zijn of haar woonwens.