Economische waarde van vastgoed in de toekomst

NVM Business publiceert een publicatie over de heilige graal van vastgoedtaxaties: wat is de economische waarde van vastgoed op de lange termijn?

Vastgoedtaxateurs schatten de prijs die vandaag voor een vastgoed betaald zou worden, wanneer het object door een ander dan de eigenaar zou worden gekocht. Die marktwaarde leiden taxateurs af van prijzen die voor vergelijkbaar vastgoed zijn betaald. Daarbij veronderstellen ze een verkoop (discontinuïteit), terwijl het vastgoed in de praktijk vaak aangehouden wordt (continuïteit). Vastgoedtaxateurs mogen volgens mondiale en Europese taxatiestandaarden geen marktwaarden voor een toekomstige datum rapporteren: ze kennen de prijzen van toekomstige markten immers niet. Waarop zouden ze zich dan moeten baseren? Taxateurs hanteren een achteruitkijkspiegel. Ze nemen een snap shot van een object dat een lange exploitatieperiode heeft.

Voor vastgoedinvesteerders is de marktwaarde in het heden of het verleden wel interessant, maar niet altijd relevant. Ze willen namelijk inspelen op de toekomst: moet ik kopen, aanhouden of verkopen gelet op toekomstige ontwikkelingen? Wat is de toekomstige waarde van mijn object? Wat is een stabiele waarde op de lange termijn? Verder is relevant of de vastgoedexploitant extra waarde toevoegt aan het vastgoed, bijvoorbeeld door het bedrijfsmatig goed te managen. We komen dan op het terrein van economisch waarderen van vastgoed, waarbij inzichten uit business valuation worden ingezet. Dit zijn anno 2019 de relevante thema’s voor vastgoedinvesteerders en hun adviseurs.

In de internationale taxatieliteratuur werd en wordt wel gediscussieerd over langetermijnwaarden van vastgoed, maar men staat er nog steeds argwanend tegenover vanwege de onbekendheid met toekomstige marktprijzen. Tijdens de laatste financiële crisis is het inzicht ontstaan dat marktwaarderingen niet zaligmakend zijn. Incidentele marktverstoringen, zoals een tijdelijk gebrek aan liquiditeit, zeggen niet alles over de toekomstige verdiencapaciteit van vastgoed op de lange termijn. Zo werd de SNS leningenportefeuille ten tijde van de nationalisatie op de ‘reële economische waarde’ gewaardeerd. Daardoor is het thema economisch waarderen en langetermijnwaarden weer prominent in beeld gekomen, niet in de laatste plaats bij de financieel toezichthouders.

In het boek ‘Economisch waarderen van vastgoed — Langetermijnwaarderingen van vastgoed’ inventariseert en ordent prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS de inzichten en definities die in de literatuur en praktijk zijn gerijpt. Hij wil daarmee de vastgoedpraktijk een goede basis bieden om relevante vastgoedwaarderingen te produceren en geeft definities en voorwaarden voor het (economisch) waarderen van vastgoed op de lange termijn.