VEH: scheve woningmarkt roept om flexibele NHG grens

VEH: scheve woningmarkt roept om flexibele NHG grens

Amersfoort, 31 januari 2018 - Vereniging Eigen Huis pleit bij minister Ollongren voor onderzoek naar flexibilisering van de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De huidige werkwijze met één landelijke koopgrens voor de nationale hypotheekbescherming werkt niet meer. Een huis kopen met NHG zekerheid is nu vooral in de regionaal nog mogelijk. In oververhitte woningmarkten wordt nog maar 5% van de woningen verkocht met een NHG hypotheek, terwijl dat in krimpregio’s soms bijna 70% is.

Door de hoge huizenprijzen in en rond veel grote steden kunnen starters daar nauwelijks meer gebruik maken van het NHG vangnet. Daarvoor zijn de huizenprijzen te hoog opgelopen. Deze koopstarters kunnen niet anders dan een hoge hypotheek afsluiten zonder hypotheekbescherming. Dat is een zorgelijke ontwikkeling, omdat juist zij financieel het grootste risico lopen en het meest kwetsbaar zijn. Daardoor lopen zij ook een korting op hun hypotheekrente mis.

Starters met hoogste risico’s missen steeds vaker NHG bescherming

NHG beschermt starters tegen de risico’s van een hypothecaire lening tot € 265.000. Daarmee is NHG voor met name starters een belangrijke steun in de rug bij de aankoop van hun eerste woning. Een NHG hypotheek biedt hen zekerheid die bescherming biedt tegen financiële risico’s zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een echtscheiding. Bovendien is de hypotheekrente voor een hypotheek met NHG tot wel 0,7% lager dan bij een volledige hypotheek zonder NHG.

Grote en groeiende verschillen

In oververhitte woningmarkten worden de meeste woningen boven het NHG maximum verkocht. Rondom Amsterdam werden in gemeenten als Landsmeer en Oostzaan vorig jaar nog maar 5% van de verkochte woningen gefinancierd met een NHG hypotheek. Ook in Diemen en Amstelveen nam het NHG aandeel sterk af. In en rond Utrecht is dat niet anders; in Bunnik halveerde vorig jaar het aantal NHG financieringen.

In krimpregio’s als Limburg en Groningen is het beeld omgekeerd. Door de lagere huizenprijzen kan in veel gemeenten meer dan de helft van de verkochte woningen wél met NHG zekerheid worden gefinancierd. In Harlingen, Den Helder en Heerlen was dat vorig jaar rond de 60% en in Kerkrade en Delfzijl al bijna 70%. Landelijk nam het aandeel NHG hypotheken af van 39% in 2016 naar 36,4% in 2017. (*)

Onderzoek naar flexibele NHG grens nodig

Vereniging Eigen Huis roept de minister op om te onderzoeken hoe NHG beter kan aansluiten op de realiteit van verschillende woningmarkten. Bij een regio-georiënteerde vaststelling  van de kostengrens kan met omstandigheden zoals bevolkingskrimp en omstandigheden van specifieke doelgroepen rekening worden gehouden. Het NHG-instrument kan dan worden ingezet om het lokale en regionale woonbeleid te ondersteunen.

De grens van een hypotheek met NHG wordt nu jaarlijks vastgesteld op basis van de gemiddelde landelijke woningprijs. Omdat de regionale verschillen steeds verder uiteenlopen, vallen veel starters al snel af als zij willen wonen in regio’s met hoge en stijgende huizenprijzen. Daar zijn nauwelijks nog woningen te vinden die nog binnen de landelijke kostengrens vallen.

(*) Bron: Analyse van 2016 en 2017 door Hypotheken Data Netwerk HDN, vereniging voor financiële dienstverlening zonder winstoogmerk.