NVM: Uniformering biedlogboek schiet door en beperkt (ver)koopmethoden consument

De beperking tot slechts drie verkoopmethoden, als onderdeel van een uniform biedlogboek, is voor ruim 60% van de NVM-makelaars een brug te ver. Dit is de uitkomst na een peiling onder de 5.500 leden. De reguliere inschrijving, als meest gebruikte biedmethode, zou daarmee verdwijnen. Dit ondergraaft het belang van (ver)kopers zonder dat het leidt tot meer transparantie. Daarom kan NVM onmogelijk instemmen met het huidige voorstel voor een uniform biedlogboek.

Er zijn nu verschillende varianten van het biedlogboek in omloop. Daarom is in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) overleg ingesteld met andere marktpartijen om tot uniformering te komen volgens een NEN-standaard. NVM is in principe voor standaardisering van een biedlogboek voor alle makelaars, maar zonder inperking tot drie verkoopmethoden. Door het biedproces aan banden te leggen, verliezen consumenten de methode die nu het meest wordt toegepast, namelijk de reguliere inschrijving. Dit houdt in dat verkoper en makelaar uitgebrachte biedingen tussentijds meteen kunnen inzien en meewegen. Dit is anders dan de voorgestelde ‘gesloten verkoop bij inschrijving’, waarbij biedingen pas aan het einde – na afsluiting van de biedingstermijn – inzichtelijk zijn voor verkoper en makelaar. 

Geen schijnzekerheid creëren

Lana Goutsmits - Gerssen, voorzitter NVM-vakgroep Wonen: ‘Kwaliteit en transparantie staan bij onze leden voorop, maar het huidige voorstel creëert slechts schijnzekerheid. Het lijkt alsof verdere regulering van het biedproces meer bescherming biedt voor kopers en verkopers, maar er kunnen na de deadline bijvoorbeeld nog gewoon biedingen binnenkomen en in overweging worden genomen. Ook de keuzevrijheid tijdens het proces wordt flink ingeperkt. Bovendien biedt het geen oplossing voor de actuele problematiek van het krappe woningaanbod en overbieden.’

NVM verstrekt driekwart biedlogboeken

NVM is voor transparantie op de woningmarkt, onder meer via een biedlogboek dat de brancheorganisatie al in januari 2023 verplicht stelde voor haar leden. Met een marktaandeel rond 70% begeleidden NVM-makelaars in 2024 ruim 100.000 van de bijna 145.000 woningtransacties. Inmiddels wordt driekwart van de biedlogboeken in Nederland via NVM-makelaars verstrekt, waarbij een beperkt deel van de klanten het na afloop raadpleegt. Het is bekend dat de beschikbaarheidstelling van het biedlogboek soms gebrekkig verloopt. Hierover kwamen bij het landelijke meldpunt vastgoedprofessionals van de Geschillencommissie in 2024 over NVM-makelaars 32 klachten binnen. Hiervoor is een klachtenprocedure en tuchtrecht ingericht.

Belangen van (ver)kopers voorop

NVM vindt dat het voorliggende convenant meer in het belang moet zijn van zowel kopers als verkopers. Uit de ledenraadpleging bleek dat bijna 60% (zeer) negatief is over het voorstel, 17% neutraal en 23% positief. Belangrijkste bezwaren zijn dat inperking van de verkoopmethoden onvoldoende aansluit bij de gangbare aan- en verkooppraktijk, het bieden na verstrijking van de biedtermijn mogelijk blijft, het alleen geldt voor makelaars die zijn aangesloten bij een brancheorganisatie en de juridische houdbaarheid onduidelijk is. Lana Goutsmits-Gerssen: ‘Problemen bij het bieden worden momenteel veroorzaakt door een te grote vraag naar woningen bij een te klein aanbod. Mensen verdringen zich om een huis te kopen. Het maakt de rol van de makelaar en daarmee het doorvoeren van een wettelijke beroepsstandaard belangrijker dan ooit. Daarnaast blijven we vanuit onze expertise graag meedenken over oplossingen voor de grote woningnood in Nederland.’

Wettelijke kwaliteitsstandaard

In plaats van de focus op het biedproces, pleit NVM daarom voor een wettelijke kwaliteitsstandaard die geldt voor alle makelaars in Nederland om (ver)kopers beter te beschermen. Zaken als een verplichte gedragscode, strenge opleidingseisen, tuchtrecht en een onafhankelijk meldpunt voor klachten moeten onderdeel zijn van deze wetgeving. NVM werkt al jaren mee aan initiatieven om haar hoge kwaliteitsstandaarden ook in de rest van de markt te laten gelden en om meer transparantie in het koopproces te bevorderen. 

Oproep aan politiek

NVM roept de politiek op in beweging te komen om een gelijk speelveld te creëren voor alle makelaars en bovenal optimale bescherming én keuzevrijheid te bieden aan kopers en verkopers. Rob Wassenaar, bestuurslid NVM-vakgroep Wonen: ‘We moeten in plaats van het biedproces, het makelaarsvak reguleren. Er moet een wettelijke regeling komen waarin kwaliteit, educatie, transparantie en tuchtrecht de norm zijn. Dat betekent onder meer dat alle makelaars, wel of geen lid van een branchevereniging, aan dezelfde eisen moeten voldoen. Alleen dan kunnen we echt verbeteringen in de sector realiseren.’