Overbieden blijft toenemen door opzettelijk te lage vraagprijzen

Huispedia pleit voor regulering biedproces

In het derde kwartaal van 2024 werd bij bijna drie kwart van de verkochte woningen boven de vraagprijs geboden. Gemiddeld boden kopers 5,2% boven de vraagprijs. Vorig kwartaal was dat al 4,7%. Dit blijkt uit een analyse van online woningplatform Huispedia. Belangrijke oorzaak: vraagprijzen worden bewust te laag gezet om een biedoorlog te ontketenen. Huispedia pleit voor regulering van het biedproces.

Trend van hoger én vaker overbieden zet door

Figuur 1: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal                        

Figuur 2: Percentage van de woningen onder- of overgeboden per kwartaal

De stijgende trend van overbieden zet door: kopers bieden gemiddeld 5,2% boven de vraagprijs. Aan het begin van 2024 was dit nog 2,6%. Er wordt niet alleen hoger overboden, maar ook vaker: in het derde kwartaal is bij bijna driekwart (71,5%) van de verkochte huizen overboden.

CEO Maxim Bours: “Te lage vraagprijs om een biedoorlog te ontketenen”

Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, wordt er vaker overboden omdat steeds meer huizen een te lage vraagprijs hebben: “We zien dat huizen veel vaker laag in de markt worden gezet. In het derde kwartaal van 2024 stond meer dan de helft van de woningen te koop met een te lage vraagprijs. Een te lage vraagprijs wekt de interesse van meer kopers. Vervolgens wordt binnen deze grotere groep geïnteresseerden een biedoorlog ontketend. Dit heeft een prijsopdrijvend effect en wakkert de gekte nog verder aan.”

Figuur 2: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal

Dat een lage vraagprijs zo’n succesvolle verkoopstrategie is, komt volgens Bours omdat het biedproces niet is gereguleerd: “Bieden op een huis gaat niet volgens een waterdicht biedproces. Door de ‘laag in de markt’ strategie wemelt het tijdens de bezichtiging van de concurrenten die gaan bieden. Vervolgens worden de biedingen doorgespeeld en tot iedereens verrassing worden al deze kopers nóg een keer gevraagd een hoger bod te doen. Dat bouwt de druk en frustratie natuurlijk alleen maar op.”

Regulering van het biedproces is volgens Bours de oplossing: “Veel makelaars die wij spreken zien dit ook graag anders. Makelaars gebruiken deze strategie omdat het effectief en toegestaan is. Zij willen tenslotte het maximale verkoopresultaat voor de verkoper eruit halen. Wil je de grootste gekte uit de woningmarkt halen? Zorg er dan voor dat deze strategie niet meer werkt: voorkom dat biedingen onderling kunnen worden doorgespeeld én zorg dat er geen extra biedrondes kunnen worden gestart. Alleen zo stop je tussentijdse beïnvloeding, haal je de gekte uit de markt en creëer je een eerlijke woningmarkt.”

In 2021 probeerde toenmalig minister Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren dit aan te pakken met een biedlogboek, maar het probleem van tussentijdse beïnvloeding is hiermee nog niet opgelost. Huispedia roept de minister van Wonen (VRO) Mona Keijzer daarom op om kritisch naar het biedproces te kijken en tussentijdse beïnvloeding aan banden te leggen.

Bours adviseert ondertussen kopers om kritisch naar vraagprijzen te kijken: “Controleer of de prijs redelijk is. Als de woning laag geprijsd is, wees voorbereid op een mogelijk hogere bieding.’’

Over het Huispedia vraagprijsinzicht

Met het Huispedia vraagprijsinzicht zien woningzoekers meteen hoe een woning in de markt ligt. We vergelijken hiervoor de daadwerkelijke vraagprijs met de realistische vraagprijs. Bij het Huispedia vraagprijsinzicht krijgt iedere woning één van de volgende labels:

• Redelijke vraagprijs – De vraagprijs past bij de realistische vraagprijs.
• Hoog in de markt – De vraagprijs ligt boven de realistische vraagprijs en is dus relatief hoog.
• Laag in de markt – De vraagprijs ligt onder de realistische vraagprijs en is dus relatief laag.

De realistische vraagprijs wordt berekend middels een complexe analyse waarbij o.a. wordt gekeken naar de vraagprijzen van vergelijkbare woningen en de waarde van de woning. Door de werkelijke vraagprijs te vergelijken met de realistische vraagprijs, is te bepalen of een woning laag in de markt is gezet, een redelijke vraagprijs heeft, of hoog in de markt is gezet.

Over dit onderzoek

Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Uitschieters die de representativiteit in twijfel trekken zijn niet meegenomen. Om representativiteit te houden zijn alleen gemeenten met tenminste 75 transacties in het derde kwartaal meegenomen. Resultaten zijn voor een deel afhankelijk van het type woningen dat wordt verkocht gedurende een specifieke periode.

Over Huispedia

Huispedia is in 2018 opgericht door Ramon Noordeloos en Maxim Bours. Met 2,5 miljoen unieke bezoekers per maand is Huispedia het grootste 100% onafhankelijke woningplatform van Nederland. Huispedia strijdt voor een eerlijke woningmarkt.

Het platform biedt kopers en verkopers de belangrijkste inzichten voor élk huis in Nederland. Zo zie je direct of de vraagprijs klopt, hoe vaak de prijs stiekem is aangepast en wat een realistisch bod zou zijn. Daarnaast krijgen woningeigenaren inzicht in de eigen woningwaarde, hoe die zich ontwikkelt en kan de woning zelfstandig of met een makelaar te koop worden gezet.

Om inzichten te vergaren monitort online woningplatform Huispedia onder andere het biedgedrag in Nederland en houdt alle vraag- en verkoopprijzen bij. Daarnaast worden constant de realistische woningwaardes bijgehouden voor alle woningen in Nederland.