VEH: schrap ‘rentestraf’ bij stijgende woningwaarde

VEH: schrap ‘rentestraf’ bij stijgende woningwaarde

Amersfoort, 2 februari 2018 – Hypotheekklanten van Nationale Nederlanden, Delta Lloyd, Argenta, Van Lanschot en Merius zitten gedurende hun gehele renteperiode vast aan een rente opslag, ook al is daar door een waardestijging van het huis al lang geen grond meer voor. Vereniging Eigen Huis wil van deze vijf geldverstrekkers dat zij de 'rentestraf' schrappen, zodra de waarde van de woning voldoende is gestegen ten opzichte van de hypotheek. Bij alle andere geldverstrekkers is dit wel mogelijk. 

Opslag moet er ook weer af kunnen

Vereniging Eigen Huis vindt het dubieus dat bij Nationale Nederlanden, Delta Lloyd (*), Argenta, van Lanschot en Merius een risico-opslag niet kan vervallen als de woning tijdens een rentevaste periode in waarde stijgt. Daarmee neemt het risico voor de bank af. Argenta en Merius houden zelfs gedurende de gehele looptijd van de hypotheek geen rekening met stijging van de waarde van de woning en maken het daardoor voor de klant nog erger. Bij deze twee geldverstrekkers betaalt een klant 30 jaar lang steeds dezelfde opslag als toen hij het huis kocht, hoezeer de waarde van de woning in al die jaren ook is toegenomen. Dat kan hem vele duizenden euro’s aan onnodig betaalde rente schelen. De risico-opslag ontaardt zo in een rentestraf, vindt de vereniging. 

(*) muv de Delta Lloyd Plus hypotheek 

Verkeerde keuze door slechte informatie

Onderzoek onder 30 geldverstrekkers wijst verder uit dat de 5 genoemde geldverstrekkers ook in hun voorwaarden ernstig tekort schieten. De vereniging vindt de informatie over rente opslagen diffuus en volstrekt onvoldoende, waardoor veel klanten niet weten dat zij over de gehele renteperiode een hogere rente betalen, ook al wordt hun huis in de loop der jaren flink meer waard. Als zij hierover wel goed waren geïnformeerd, dan hadden zij waarschijnlijk voor een andere hypotheek gekozen, vermoedt de vereniging. Vereniging Eigen Huis wil dat dit probleem wordt opgelost en dringt er in een brief aan de betreffende geldverstrekkers op aan om de voorwaarden aan te passen aan wat gebruikelijk is in de markt, zodat risico-opslagen ook weer kunnen vervallen.

Wat is rente opslag

Iemand die zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG ) een hypotheek afsluit die hoger is dan 65% van de waarde van de woning, betaalt in de meeste gevallen een rente opslag. De opslag is afhankelijk van de hoogte van lening ten opzichte van de woningwaarde en varieert tussen 0,1% en 0,95%. Geldverstrekkers hebben in toenemende mate risicoklassen, waardoor ook kleinere waardestijgingen rentevoordeel kunnen opleveren. Door de lage hypotheekrente kiezen steeds meer huiseigenaren voor een lange rentevaste periode. In 2017 was die gemiddeld 16,5 jaar. Alleen al door de huidige waardestijgingen kan de opslag bij bijna alle banken al na een paar jaar worden verlaagd, of geheel vervallen.

Rekenvoorbeeld 

Iemand koopt een woning van 280.000 euro en sluit bij Nationale Nederlanden een hypotheek af van € 270.000. Hij kiest voor een rentevaste periode van 20 jaar. Omdat hij ruim 95% van de waarde van de woning leent, komt er bovenop de basisrente van 2,7% een opslag van 0,4%. Deze opslag blijft bij Nationale Nederlanden 20 jaar van kracht. Bij andere banken kan deze opslag door de waardestijging vaak al na 3 jaar vervallen. Bij Nationale Nederlanden Betaalt deze huiseigenaar jaarlijks van € 1.080 (bruto) rente teveel.

Rentevoordeel met hogere WOZ-waarde

Veel huiseigenaren kunnen hun voordeel doen met de nieuwe WOZ waardebepaling die zij in de eerste maanden van het jaar van hun gemeente ontvangen. Zodra de waarde van een woning voldoende is gestegen, kan hun rente opslag vaak vervallen. Daardoor daalt de hypotheekrente en nemen de maandlasten af. Meestal moet de klant zelf het initiatief nemen om de renteopslag te laten vervallen. Op eigenhuis.nl kan iedere huiseigenaar zien of zijn geldverstrekker deze opslag tussentijds kan laten vervallen en hoe hiervoor een verzoek moet worden ingediend. 

WOZ niet altijd voldoende

Als bewijs om een rente opslag te schrappen, volstaat bij de meeste geldverstrekkers de WOZ-waardebepaling die huiseigenaren binnenkort van hun gemeente ontvangen. Alleen ASR, Bijbouwe, BNP Paribas, Lloyds Bank, Merius, Munt Hypotheken, NIBC, Triodos, en Venn Hypothekenverlangen daarvoor een taxatierapport. De kosten hiervan werpen voor de huiseigenaar een drempel op om de opslag aan te laten passen. Vereniging Eigen Huis roept ook deze geldverstrekkers op om de WOZ-waardebepaling te accepteren. Landelijk stijgt de woningwaarde gemiddeld met bijna 6% ten opzichte van een jaar eerder, maar in gemeenten als Amsterdam en Utrecht is de stijging aanzienlijk hoger.