Nederlandse gemeenten met de kortste en langste terugverdientijd van een woning

In welke gemeenten verdienen verhuurders hun investering het snelst terug? Databedrijf Matrixian analyseerde de verhouding tussen koop- en huurprijzen in Nederland en brengt de verschillen per regio in kaart. Uit het onderzoek blijkt dat de terugverdientijd per gemeente sterk uiteenloopt. Dit overzicht laat zien waar deze periode het kortst en het langst is.

Gemeenten met de kortste terugverdientijd

In sommige gemeenten is de bruto terugverdientijd aanzienlijk lager dan in andere. Dit betekent dat de koopprijzen hier relatief laag zijn ten opzichte van de huurprijzen. De top tien gemeenten met de kortste terugverdientijd zijn:

1. Oldambt – 14,3 jaar
2. Nieuwegein – 16,3 jaar
3. Heerlen – 16,6 jaar
4. Vlissingen – 16,8 jaar
5. Terneuzen – 17,2 jaar
6. Schiedam – 17,4 jaar
7. Lelystad – 17,5 jaar
8. Rotterdam – 17,7 jaar
9. Deventer – 17,8 jaar
10. Den Haag – 18,1 jaar

Oldambt springt eruit als de gemeente met de kortste terugverdientijd, slechts 14,3 jaar. Dit betekent dat, gekeken naar de koop- en huurprijs per vierkante meter, het gemiddeld 14,3 jaar duurt voordat de initiële investering van de koopwoning is terugverdiend aan bruto geïnde huur. Dit geldt ook voor andere gemeenten in de periferie, zoals Heerlen (16,6 jaar), Vlissingen (16,8 jaar) en Terneuzen (17,2 jaar). 

Daarnaast zien we een korte terugverdientijd in minder gewilde voorsteden van grote steden, zoals Nieuwegein (16,3 jaar), Schiedam (17,4 jaar) en Lelystad (17,5 jaar). Deze gemeenten bevinden zich dicht bij grotere economische centra, maar worden door kopers vaak overgeslagen ten gunste van de grotere en populairdere steden in de buurt.

“Wat deze gemeenten gemeen hebben, is dat de verhouding tussen koopprijs en huurprijs relatief aantrekkelijk uitvalt,” zegt Rody Bottelier, woningdata-expert bij Matrixian. “In deze regio’s zijn de woningprijzen relatief laag, terwijl de huurprijzen in verhouding hoger liggen. Dit kan een kortere terugverdientijd betekenen, al spelen factoren zoals onderhoudskosten, financieringsvoorwaarden, belastingen, leegstand en lokale regelgeving ook een belangrijke rol natuurlijk. Tegelijkertijd zit de waardeontwikkeling van het object hier niet bij.”

Gemeenten met de langste terugverdientijd

In sommige gemeenten duurt het aanzienlijk langer voordat een woning via verhuur is terugverdiend. De tien gemeenten met de langste terugverdientijd zijn:

1. Lansingerland – 24,6 jaar 
2. Woerden – 24,5 jaar
3. Laren (Noord-Holland) – 24,1 jaar
4. Heemstede – 23,8 jaar
5. Diemen – 23,7 jaar
6. Zeist – 23,5 jaar
7. Veldhoven – 23,4 jaar
8. Oegstgeest – 22,8 jaar
9. Gooise Meren – 22,7 jaar
10. Amsterdam – 22,7 jaar

Veel van deze plaatsen bevinden zich in of nabij de Randstad, dichtbij grote steden. De aantrekkelijke ligging heeft de koopprijzen opgedreven, mede doordat veel woningkopers – al dan niet met overwaarde – vanuit de stad naar deze gebieden zijn verhuisd. Dit heeft de koopmarkt verder onder druk gezet, terwijl de vraag naar huurwoningen in deze gemeenten beperkter is gebleven.

Terugverdientijd in de grote steden

Ook binnen de tien grootste steden van Nederland zijn de verschillen aanzienlijk. Rotterdam heeft met 17,7 jaar de kortste terugverdientijd, gevolgd door Den Haag (18,1) en Almere (18,4 jaar). Aan de andere kant kent Amsterdam met 22,7 jaar de langste terugverdientijd, gevolgd door Nijmegen (22,2 jaar) en Utrecht (21,3 jaar).

Deze trend weerspiegelt de ontwikkeling in de Randstad, waar de koopprijzen – vooral in Amsterdam – de afgelopen jaren sterker zijn gestegen dan de huurprijzen. Hierdoor is de terugverdientijd in de hoofdstad langer dan in steden als Rotterdam en Den Haag, waar de verhouding tussen koop- en huurprijzen gunstiger ligt.

De relatief korte terugverdientijd in Rotterdam (17,7 jaar) wijkt sterk af van de langere terugverdientijd in steden als Amsterdam en Utrecht. Dit is waarschijnlijk te verklaren door de grotere woningvoorraad in Rotterdam, waarin nog steeds relatief betaalbare koopwoningen te vinden zijn in vergelijking met bijvoorbeeld Amsterdam, Utrecht en Haarlem.

Wat zeggen deze verschillen over de woningmarkt?

De variatie in terugverdientijd laat zien dat de verhouding tussen koop- en huurprijzen sterk verschilt per gemeente. In sommige regio’s, met name buiten de Randstad, liggen de huurprijzen relatief hoog ten opzichte van de koopprijzen, wat resulteert in een kortere terugverdientijd.

Daarentegen zijn er gemeenten waar de koopprijzen sterker zijn gestegen dan de huurprijzen, waardoor de terugverdientijd langer is. Dit is onder andere zichtbaar in steden als Amsterdam en Utrecht. De doorlooptijd tussen het vinden van een huurder in grote steden is natuurlijk korter dan in de rurale gemeenten. 

“Het is goed nieuws voor kopers dat er buiten de grote steden nog steeds interessante kansen zijn,” aldus Bottelier. “Wie op zoek is naar een woning om zelf in te wonen of te verhuren, doet er goed aan om verder te kijken dan de traditionele hotspots.”