Steeds meer verkopers moeten hun vraagprijs verlagen omdat hun woning niet verkoopt. In het derde kwartaal ging bij 11.916 woningen de vraagprijs omlaag: dat is 1 op de 6 woningen. Een kwartaal eerder was dat nog 1 op de 7.
Gemiddeld ging er € 40.850 van de vraagprijs af. Bij de helft van de prijsverlagingen ging het om € 25.000 of minder.
Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal, 2024 tot en met 2026
Twee markten: goed geprijsd vliegt eruit, te duur blijft hangen
De woningmarkt splitst zich verder in tweeën. Tegenover het record aan prijsverlagingen staan woningen die nog altijd snel en ruim boven de vraagprijs verkopen. Op woningen waarvan de vraagprijs niet werd aangepast, werd gemiddeld 5,1% overboden. Bij 7 op de 10 ging het bod boven de vraagprijs.
"Er zijn nu twee markten," zegt Bours. "Woningen die vanaf dag één goed geprijsd zijn, gaan nog steeds snel en ver boven de vraagprijs weg. Woningen die te hoog in de markt staan, blijven liggen. Het verschil zit ‘m in de verkoopstrategie."
De zomer verklaart maar een klein deel
Prijsverlagingen kennen een vast seizoenspatroon. Woningen die in het voorjaar te koop komen en de zomer niet verkocht raken, worden in het derde en vierde kwartaal vaker afgeprijsd. Maar dit jaar ligt het niveau veel hoger.
“Na de zomer worden altijd meer prijzen verlaagd, maar dit jaar was de stijging bijna anderhalf keer zo groot als normaal en begon hij al in januari” aldus Maxim Bours, CEO bij Huispedia.
Bij het overbieden is het seizoen juist wel de verklaring. De stijging van het tweede naar het derde kwartaal, van 4,8% naar 5,1% is ongeveer even groot als vorig jaar. Ten opzichte van een jaar eerder ligt de overbieding 0,7 procentpunt lager.
De verkoper die te hoog inzet, betaalt de prijs
Woningen die eerst te duur in de markt staan, halen die achterstand niet meer in. Op afgeprijsde woningen werd gemiddeld 1,7% overboden. Een kwartaal eerder was dat nog 3,2%. Bijna 3 op de 10 afgeprijsde woningen (29,8%) gingen zelfs onder de al verlaagde vraagprijs weg.
Een te hoge start is de belangrijkste voorspeller van een latere verlaging. Van de woningen die met een vraagprijs boven de Huispedia Woningwaarde te koop kwamen, werd 45,0% later afgeprijsd. Bij een vraagprijs onder de woningwaarde was dat 19,5%.
Volgens Bours maken verkopers dezelfde fout als een jaar geleden, maar is de markt minder vergevingsgezind: "Een te hoge vraagprijs voelt misschien als onderhandelingsruimte, maar dat is het niet. Het is verloren tijd en je huis kan besmet raken. Kopers zien precies hoe lang een woning te koop staat en of de prijs al eens omlaag is gegaan. Vervolgens bieden ze lager, of helemaal niet."
Bours maakt één kanttekening: “In het hoge segment, bij woningen met een vraagprijs boven 1 miljoen euro, zijn prijsverlagingen vaak onderdeel van de verkoopstrategie. In de segmenten daaronder niet.”
Naarmate de rente stijgt, wordt minder hoog overboden
De hypotheekrente nam in het derde kwartaal verder toe. Volgens Bours is dat ook terug te zien in het biedgedrag: “Aan het begin van het kwartaal werd gemiddeld 5,4% overboden, aan het eind gemiddeld 4,7%. Blijft de rente op dit niveau, dan verwachten we dat het overbieden in het vierde kwartaal verder afvlakt. Verkopers die nu te hoog inzetten, lopen dan nog meer risico."