Woningmarkt koelt af: vraagprijs vaker verlaagd en overbieden neemt af

De woningmarkt is het afgelopen kwartaal afgekoeld. Zo wordt de vraagprijs van huizen steeds vaker verlaagd: inmiddels staat 1 op de 7 appartementen te koop met een lagere vraagprijs. Ook wordt er lager én minder vaak overboden: gemiddeld bieden kopers 5,1% boven de vraagprijs, terwijl dat een kwartaal eerder 5,3% was. Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, zijn dit tekens van een afkoelende woningmarkt, maar “we verwachten dat dit effect tijdelijk is”.

Minder vaak en lager overbieden door heel Nederland

De stijgende trend in overbieden die sinds 2023 is ingezet, is het afgelopen kwartaal voor het eerst teruggelopen. Gemiddeld bieden kopers 5,1% boven de vraagprijs, tegenover 5,3% in het kwartaal daarvoor. 

Figuur 1: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal

Ook wordt er minder vaak overboden, al wordt nog steeds bij meer dan 2 op de 3 woningen boven de vraagprijs geboden.

Figuur 2: Percentage van de woningen onder- of overgeboden per kwartaal

1 op de 7 appartementen in vraagprijs verlaagd

Het afgelopen kwartaal is de vraagprijs van huizen steeds vaker verlaagd. Met name bij appartementen gebeurt dit vaker: 1 op de 7 appartementen is opnieuw te koop gezet met een lagere vraagprijs. Een kwartaal eerder gebeurde dit nog bij 1 op de 9 appartementen. Het verlagen van de vraagprijs gebeurt bij appartementen in alle prijssegmenten. Wel zijn er grote regionale verschillen: zo is in Amsterdam en Maastricht bij maar liefst 1 op de 5 appartementen de vraagprijs verlaagd. Gemiddeld haalden verkopers ongeveer €37.000 van de vraagprijs af.

In Groningen stond bijvoorbeeld een woning te koop die in een half jaar tijd 5 keer opnieuw te koop werd gezet, met een vraagprijs die zakte van €389.000 tot €347.500. De grootste prijsverlaging vond in Hilversum plaats, waar een villa ruim €845.000 in vraagprijs zakte.

Maxim Bours, CEO van Huispedia, legt uit waarom verkopers dit doen: “Er kunnen meerdere redenen achter een prijsverlaging zitten. De verkoper kan vinden dat de woning niet snel genoeg verkocht wordt, de initiële vraagprijs kan simpelweg te hoog zijn geweest, of de verkoop is de vorige keer uiteindelijk niet doorgegaan”.

Woning in prijs verlaagd? Dan wordt bij 1 op de 2 woningen onderboden

Of een woning in vraagprijs is verlaagd is belangrijke informatie, aldus Bours: “Vaak worden prijsverlagingen niet gecommuniceerd. Sterker nog, we zien dat dit soort huizen op andere plekken vaak opnieuw worden geadverteerd als ‘nieuw’. Dit terwijl een prijsverlaging juist voor kopers een belangrijk inzicht is. Weet je namelijk dat de woning in prijs is verlaagd? Dan heb je een betere onderhandelingspositie en kan je doorgaans een lager bod doen op de woning. In veel gevallen kan je zelfs onderbieden".

Zo is bij woningen die in vraagprijs zijn verlaagd afgelopen kwartaal 0,3% boven de vraagprijs geboden. Dat is veel lager dan het gemiddelde van 5,1% overbieden bij alle huizen. Bij een prijsverlaging wordt er ook vaker onder de vraagprijs geboden: bij 1 op de 2 woningen werd onderboden. Dit terwijl er gemiddeld bij 1 op de 5 huizen in Nederland wordt ondergeboden.

CEO Maxim Bours: “We verwachten dat deze afkoeling tijdelijk is”

Dat de woningmarkt afkoelt lijkt volgens Bours een tijdelijk fenomeen: “Dat er minder wordt overboden en de vraagprijs vaker wordt verlaagd zijn zeker tekens van een afkoelende woningmarkt. Daarentegen zien we vaker aan het einde van het jaar een knik in de ontwikkeling van huizenprijzen. We verwachten dat de huizenprijzen weer gaan stijgen en dat dit een tijdelijk effect is. Met name de stijgende lonen en een verwachte dalende hypotheekrente zullen in 2025 zorgen voor een verwachte groei in de woningwaardes”.