Een boete van 10% van de koopsom staat al jarenlang in de modelkoopakte voor woningen. Dat boetepercentage vindt de rechter te hoog. Advocaat Mark van Weeren van Blenheim Advocaten meent dat de rechter een duidelijk signaal afgeeft: het boetepercentage van 10% in modelkoopakte moet bijgesteld. Voor notariaat en makelaardij betekent dat: heroverweging van het boetebeding in het standaard koopcontract.
Het standaardboetebeding van 10% is niet altijd standaard redelijk
Bij een woning van € 380.000 betekent dat een bedrag van € 38.000. Dat lijkt een vast gegeven in de vastgoedpraktijk. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden laat nu zien dat ook een vast percentage kan gaan wringen wanneer de vastgoedmarkt sterk is gestegen.
In een arrest van 29 september 2026 matigde het hof een contractuele boete van € 38.000 tot € 28.000. Vooral rechtsoverweging 4.18 verdient de aandacht. Daarin geeft het hof een expliciet signaal af over de redelijkheid van het standaardboetebeding in de huidige woningmarkt.
De boodschap is relevant voor iedereen die met modelkoopakten werkt: makelaars, notarissen, vastgoedadviseurs en hun cliënten.
Boete met € 10.000 gematigd door de rechter
De feiten van de zaak zijn overzichtelijk. Twee particuliere kopers konden een woning niet tijdig afnemen. De verkoper ontbond de koopovereenkomst en maakte aanspraak op de overeengekomen boete van 10% van de koopsom. De notaris betaalde de boete uit de bankgarantie aan de verkoper.
De kopers vroegen vervolgens terugbetaling. Het hof vond niet dat de boete volledig moest vervallen. De tekortkoming bleef voor rekening van de kopers. Ook woog mee dat de verkoper onzekerheid en overlast had ondervonden en zelf verplichtingen had tegenover de verkoper van een andere woning.
Toch vond het hof een volledige boete van € 38.000 te ver gaan. De verkoper had de woning uiteindelijk kort na de ontbinding voor € 398.555 opnieuw verkocht. Dat was € 18.555 meer dan de oorspronkelijke koopprijs. Na aftrek van de door de verkoper gestelde schade resteerde volgens het hof per saldo een financieel voordeel.[4] Deze uitkomst was op zich nog niet voldoende voor de gedeeltelijke matiging.
De vastgoedmarkt is sterk veranderd, het modelbeding niet
De kern van het arrest staat in rechtsoverweging 4.18. Het hof schrijft:
“Het standaardpercentage van 10% van de koopsom past in een tijd waarin de koopprijzen van woningen grofweg de helft waren van de prijzen van nu.”
Daar voegt het hof aan toe dat woningen in een gespannen markt na ontbinding “juist relatief snel weer verkocht” werden, “niet zelden tegen een hogere verkoopprijs”.
Dat is een wezenlijk andere marktsituatie dan die waarin het standaardpercentage ooit is ontstaan. Een boete van 10% groeit automatisch mee met de koopsom. Bij stijgende woningprijzen betekent dat een steeds hoger absoluut bedrag. De schade van de verkoper groeit echter niet noodzakelijk in hetzelfde tempo mee. In sommige gevallen wordt die schade bovendien beperkt doordat de woning snel opnieuw wordt verkocht.
Het hof formuleert vervolgens een opvallende waarschuwing:
“Het hof signaleert in dit verband […] een veranderende verkeersopvatting met betrekking tot de redelijkheid van de hoogte van het standaardboetebeding.”
Daarmee zegt het hof niet dat het percentage van 10% ongeldig is. Het zegt wel dat de redelijkheid van dat percentage niet los kan worden gezien van de economische werkelijkheid waarin het wordt toegepast. Een beding dat tientallen jaren ongewijzigd in een modelkoopakte staat, verdient volgens deze overweging opnieuw kritische aandacht.
Geen automatische streep door de 10% boetebeding
De uitspraak betekent niet dat iedere verkoper voortaan genoegen moet nemen met een lagere boete. Evenmin volgt uit het arrest dat een boete van 10% bij iedere woningkoop buitensporig is. Zoals de rechter in de uitspraak aangeeft: de omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend (ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, ECLI:NL:HR:2000:AA4779, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).
De wettelijke maatstaf blijft artikel 6:94 BW. De rechter kan een bedongen boete alleen matigen wanneer de billijkheid dat “klaarblijkelijk eist”. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Denk aan de omvang van de werkelijke schade, de reden van de niet-nakoming, de gevolgen voor de verkoper, de financiële situatie van koper, de vraag of de woning snel opnieuw is verkocht en de verhouding tussen de boete en de gevolgen voor de koper.
Ook de functie van het boetebeding blijft overeind. De boete is niet alleen bedoeld als vooraf vastgestelde schadevergoeding. Zij moet een koper ook aansporen om tijdig na te komen en voorkomen dat een verkoper langdurig in onzekerheid verkeert. Het hof heeft die functie nadrukkelijk meegewogen.
Juist daarom koos het hof niet voor volledige terugbetaling. Een te vergaande matiging zou de werking van het boetebeding ondermijnen.
Wat betekent dit voor makelaars en notarissen?
Voor makelaars en notarissen is dit zonder meer een interessante juridische ontwikkeling. De uitspraak roept de vraag op of het nog voldoende is om het standaardbeding zonder nadere toelichting in een koopovereenkomst op te nemen.
Een modelcontract biedt efficiëntie en voorspelbaarheid, maar een financieringsvoorbehoud moet wel toegevoegd te worden. Ook een standaard boetepercentage kan in verschillende marktomstandigheden heel anders uitpakken. Voor een koper met weinig financiële armslag zoals in dit geval, kan het standaardpercentage te hoog zijn Bij een woning van € 250.000 gaat 10% om € 25.000. Bij een woning van € 1 miljoen gaat het om € 100.000. Het financiële risico voor de koper neemt daarmee aanzienlijk toe, terwijl de concrete schade van de verkoper niet automatisch evenredig stijgt.
Dat betekent niet dat iedere koopakte maatwerk moet bevatten. Wel ligt het voor de hand om partijen bij de koop duidelijker te informeren een financieringsvoorbehoud, over de werking van het beding en over de financiële gevolgen van niet-nakoming en desnoods te onderhandelen over de hoogte van het boetebeding. Ook verdient het aanbeveling om periodiek te beoordelen of het modelbeding nog aansluit bij de markt en bij de belangen van particuliere kopers en verkopers.
Voor notarissen is daarnaast relevant dat de uitbetaling van een bankgarantie of waarborgsom grote financiële gevolgen kan hebben. De notaris voert daarbij de contractuele regeling uit, maar de uitspraak laat zien dat het uitbetaalde bedrag later alsnog onderwerp kan worden van een matigingsprocedure. Dat kan reden zijn om het boetebedrag in depot te houden totdat de rechter uitsprak heeft gedaan.
Standaard boetebeding koopcontract is niet langer het eindpunt
Het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden maakt van de 10%-boete geen museumstuk. De boete blijft een belangrijk instrument bij woningkoop. Wel maakt het hof duidelijk dat een jarenlang ongewijzigd percentage niet vanzelfsprekend in iedere markt redelijk blijft. Dat signaal zou de NVM en het notariaat kunnen oppakken om het boetepercentage aan te passen.
Standaardiseren mag, maar nadenken in een specifieke casus blijft maatwerk. Wie de 10%-boete zonder verdere uitleg als vanzelfsprekend beschouwt, kan er in een volgende procedure achter komen dat een standaardbeding toch behoorlijk uit de pas loopt.
