Ongelijke spelregels voor huurders en eigenaren in één woongebouw

Het lijkt vanzelfsprekend dat alle gebruikers van een woongebouw dezelfde rechten en plichten hebben, maar is dat ook zo? De belangen van huurders en eigenaren zijn niet altijd hetzelfde. Mechteld van der Vleuten, promovenda bij de Open Universiteit, heeft onderzocht wat de juridische knelpunten zijn in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners in haar proefschrift ‘Gemengde complexen’. De promotie vindt plaats op vrijdag 1 september 2017 bij de Open Universiteit in Heerlen.

Eigenaar-bewoners, verhurende eigenaars en huurders: drie partijen door één deur

Meer dan in de vorige eeuw worden door woningcorporaties woningen verkocht om op een efficiënte en effectieve manier het vastgoed te kunnen beheren. De aandacht is voornamelijk gericht op het aanbod van een goedkopere woningvoorraad. De overheid stimuleert de verkoop van woningen aan huurders. Hierdoor ontstaan meerdere groepen van gebruikers en eigenaars in een woongebouw dat eerder door één eigenaar werd beheerd.

Appartementsrecht en huurrecht gelijktijdig van toepassing

In het onderzoek van Van der Vleuten staat de vraag centraal welke conflicten er zijn bij de gelijktijdige toepasselijkheid van het appartementsrecht en het huurrecht in gemengde complexen en welke balans gevonden moet worden in de belangen van zowel de eigenaars (grooteigenaar en particulier) als de huurders. De naleving van de VvE-regels is niet direct vanzelfsprekend. Huurders zijn geen eigenaars en hebben in principe geen toegang tot de vergaderingen van de VvE. Toch hebben genomen beslissingen ook betrekking op de situatie van de huurders. En anderzijds kunnen eigenaars door besluiten van de VvE gedwongen worden tot bepaalde handelingen die toegestaan zijn onder het appartementsrecht, maar waarbij zij dan in conflict raken met de regels van het huurrecht.

Knelpunten in de praktijk

Naast de juridische verschillen heeft Van der Vleuten de problematiek van gemengde complexen onderzocht en mogelijke oplossingen geformuleerd. De belangrijkste conclusie was dat veel knelpunten kunnen worden opgelost door betere kennis en informatie-uitwisseling, een betere betrokkenheid van huurders en het verbeteren van onderlinge relaties door begrip voor elkaars belangen. Zo is er verschil tussen de belangen van huurders en van eigenaars, maar ook de verschillen tussen particuliere eigenaars en groot-eigenaars (woningcorporaties) zijn aanwezig. De groot-eigenaar heeft in veel gevallen een meerderheid van de stemmen en kan de besluitvorming van de VvE daardoor sterk beïnvloeden. Het versterken en onderhouden van goede onderlinge relaties is belangrijk. Het bekendmaken van vergaderpunten van de VvE en ook huurders de gelegenheid geven hierop te reageren kan de onderlinge relatie verbeteren doordat op voorhand begrip gevraagd wordt voor de verschillende uitgangspunten.

Aanbevelingen voor de toekomst

Mechteld van der Vleuten heeft de afzonderlijke knelpunten apart onderzocht en komt o.a. met aanbevelingen om tot een betere vorm te komen waarbij ook de huurders in gemengde complexen betrokken worden in de besluitvorming over het complex. Daartegenover staat dan dat huurders gebonden zijn aan dezelfde regels als de eigenaars, en dus in sommige gevallen een concessie moeten doen aan hun rechten uit het huurrecht. 

Over Mechteld van der Vleuten

Mechteld van der Vleuten (1968) verloor in 1995 haar hart aan de volkshuisvesting. Zij werkte voor verschillende woningcorporaties, sinds 2006 als zelfstandig adviseur/interimmanager. De groeiende belangstelling voor het appartementsrecht vertaalde zich in het lidmaatschap van de redactie van www.vverecht.nl, verschillende onderzoeken voor het Ministerie van BZK, het mede oprichten van de Juristenvereniging Appartementsrecht en het geven van cursussen. Mechteld is daarnaast annotator van TBR, een van de auteurs van het KNB-Preadvies 2016 ‘Boek 5 BW van de toekomst’ en van de Groene Serie Zakelijke Rechten.

Het proefschrift is uitgegeven door uitgeverij www.nexuslegal.nl en te verkrijgen in de boekhandel.

Promotie

Mechteld van der Vleuten verdedigt haar proefschrift ‘Gemengde complexen’ op vrijdag 1 september 2017 om 16.00 uur bij de Open Universiteit in Heerlen. De promotoren zijn prof. mr. R.F.H. Mertens en prof. mr. A.L.H. Ernes (Open Universiteit).