Kifid: nieuwe hypotheekakte bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht voor rekening bank

Wanneer een consument van voortdurende erfpacht overstapt naar eeuwigdurende erfpacht mag een bank een nieuwe hypotheekakte verlangen. Het is echter onredelijk om de kosten van de nieuwe hypotheekakte te verhalen op de consument alleen vanwege de overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Naar de huidige opvattingen verandert het recht van erfpacht in dat geval niet zodanig dat het opnieuw moet worden gevestigd. Met deze vandaag gepublieerde uitspraak bevestigt de Commissie van Beroep van Kifid het oordeel van de Geschillencommissie van 11 maart 2022.

Een man woonachtig in Amsterdam heeft voor zijn woning een hypotheek bij de Rabobank. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente. In 2020 heeft de gemeente Amsterdam de woningeigenaar de mogelijkheid geboden om van het voortdurende erfpachtrecht over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Bij een voortdurende erfpacht kunnen de erfpachtkosten, de zogenoemde erfpachtcanon, periodiek worden aangepast. Met het eeuwigdurende erfpachtrecht staat de erfpachtcanon voorgoed vast; de canon wordt alleen nog geïndexeerd voor inflatie. De man heeft gebruik gemaakt van de overstapregeling. De bank vindt dat zij vanwege deze overstap van de man kan verlangen dat hij meewerkt aan een nieuwe hypotheekakte. Dit is volgens de bank nodig om er zeker van te zijn dat haar hypotheekrecht niet vervalt. De man vindt een nieuwe hypotheekakte overbodig en vindt het onredelijk dat hij de kosten hiervan moet betalen.

Geen nieuw erfpachtrecht

De bank stelt dat met het omzetten van een voortdurend erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht het recht op erfpacht is komen te vervallen. Deze redenering volgt de Commissie van Beroep niet. Uit de stellingen van de bank blijkt niet dat de wijziging van het erfpachtrecht, zoals de gemeente en de consument zijn overeengekomen, praktisch en juridisch van wezenlijke betekenis is. De verandering gaat vooral over het tijdstip waarop de kosten voor de erfpachtcanon worden vastgesteld. De Commissie van Beroep concludeert dat het onaannemelijk is dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht zo wezenlijk is, dat er een nieuw recht van erfpacht is ontstaan.

Miniem risico en redelijke kosten

Volgens de bankvoorwaarden die voor de hypotheek gelden, mag de bank van de consument verlangen om voldoende zekerheid te geven voor zijn hypotheek, waarbij de kosten die in dat verband worden gemaakt voor rekening van de consument komen. Volgens de wet mag de bank alleen redelijke kosten in rekening brengen. De Commissie van Beroep is van oordeel dat op dit moment het risico voor de bank miniem is dat haar hypotheekrecht in gevaar komt. Dat het risico miniem is blijkt uit de juridische literatuur, waarin algemeen wordt aangenomen dat bij een overgang van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht het erfpachtrecht niet zodanig verandert dat het nodig is om een nieuw erfpachtrecht te vestigen.  Het opmaken van een nieuwe hypotheekakte vindt de Commissie van Beroep daarom niet noodzakelijk. De Commissie van Beroep komt tot dezelfde conclusie als eerder de Geschillencommissie: het staat de bank vrij om een nieuwe hypotheekakte te verlangen omdat zij van mening is dat er enige onzekerheid is over haar rechtspositie, maar die rechtsonzekerheid is te gering om in redelijkheid de kosten voor een nieuwe hypotheekakte voor rekening van de consument te laten komen.

De Commissie van Beroep en de Geschillencommissie komen in deze klachtzaak tot een ander oordeel dan de Geschillencommissie in eerdere uitspraken (GC 2020-586 en GC 2020-1004). De bank moet de voor de nieuwe hypotheekakte gemaakte kosten volledig vergoeden aan de consument. De uitspraak CvB 2023-0008 in deze klacht van een consument tegen Rabobank is bindend.

Soortgelijke klachten bij Kifid

Kifid heeft nog enkele soortgelijke klachten over kosten voor een hypotheekakte vanwege de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht in behandeling. De geschillencommissie zal deze klachten beoordelen in lijn met haar eerdere uitspraak GC 2022-0192 en bijbehorende hersteluitspraak GC 2022-0306 en de uitspraak CvB 2023-0008.

Voor meer informatie: www.kifid.nl Of volg ons via twitter @Kifid_Den_Haag