Kifid: overstap naar eeuwigdurende erfpacht in '20? niet alsnog vergoeding notariskosten

In februari 2023 heeft de Commissie van Beroep van Kifid geoordeeld dat bij een overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht een bank van de consument een nieuwe hypotheekakte mag verlangen. Maar, dat het onredelijk is wanneer de bank de kosten voor het vestigen van dit nieuwe hypotheekrecht verhaalt op de consument. Hiermee heeft de Commissie van Beroep een uitspraak van de Geschillencommissie van maart 2022 bevestigd. Naar aanleiding van deze uitspraak hebben verschillende consumenten, die al in 2020 zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht, zich bij Kifid beklaagd. Zij hebben in 2020 zelf de kosten voor een nieuwe hypotheekakte betaald en vinden dat de bank die kosten alsnog moet vergoeden. De Geschillencommissie gaat hier niet in mee, zo blijkt uit twee vandaag gepubliceerde uitspraken. In 2020 en 2021 was het nog te onzeker of het hypotheekrecht van de bank in gevaar zou komen door de verandering van het erfpachtrecht.

In de twee klachtzaken waarover de Geschillencommissie deze week uitspraak heeft gedaan gaat het om consumenten die in 2020 zijn overgestapt van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. De bank verlangde hiervoor nieuwe hypotheekaktes, die in 2020 zijn gepasseerd bij de notaris. De kosten hiervoor hebben de consumenten zelf betaald. De centrale vraag in deze klachtzaken is of de bank de in 2020 gemaakte notariskosten vanwege de overstap naar eeuwigdurende erfpacht alsnog moet vergoeden. Voor het beantwoorden van die vraag gaat de Geschillencommissie uit van de feiten, wet- en regelgeving, inzichten en rechtsopvattingen zoals die gelden op het moment dat de overstap is gemaakt.

In 2020 andere rechtsopvatting

De hypotheekaktes in deze twee klachtzaken zijn bij de notaris gepasseerd in 2020. Op dat moment was er nog te veel onzekerheid voor de bank of het hypotheekrecht bleef bestaan bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. De opvatting in die tijd was dat die onzekerheid zodanig groot was, dat de bank van een consument een nieuwe hypotheekakte mocht verlangen én dat deze kosten voor rekening van de consument kwamen, zo blijkt uit Kifid-uitspraken van 2020 en 2021.

Voortschrijdend inzicht

De algemene opvatting over het voortbestaan van het hypotheekrecht bij een overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is gaandeweg veranderd, zo is te lezen in de eerdere uitspraken GC-2022-0192 van 11 maart 2022 en bijbehorende hersteluitspraak 2022-0306 en CvB 2023-0008 van 22 februari 2023. Voortschrijdend inzicht in de rechtswetenschap en de uitvoerige onderbouwing van de klacht in de hiervoor genoemde uitspraken hebben geleid tot het oordeel dat bij een overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht het recht van erfpacht niet zodanig verandert dat het opnieuw moet worden gevestigd. Gegeven de hiervoor genoemde omstandigheden is sinds maart 2022 de lijn van Kifid dat het onredelijk is om van een consument te verlangen de kosten te dragen voor een nieuwe hypotheekakte vanwege de overstap naar eeuwigdurende erfpacht.

Kosten uit 2020 / 2021 niet alsnog vergoed

De op 11 maart 2022 gewijzigde lijn van Kifid betekent echter niet dat een bank verplicht is kosten voor een nieuwe hypotheekakte, die al eerder dan 11 maart 2022 zijn gemaakt, nu alsnog te vergoeden aan een consument. Bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht in 2020 was nog sprake van een andere rechtsopvatting. Het is begrijpelijk en naar redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat een bank dergelijke kosten gemaakt vóór 11 maart 2022 voor rekening van de consument laat.

Soortgelijke klachten bij Kifid

Kifid heeft nog enkele soortgelijke klachten in behandeling over het alsnog vergoeden van notariskosten vanwege de overstap naar eeuwigdurende erfpacht die zijn gemaakt vóór 11 maart 2022. De geschillencommissie zal deze klachten beoordelen in lijn met haar de uitspraken zoals vandaag gepubliceerd.

De uitspraak GC 2023-0808 van een consument tegen Nationale Nederland Bank is bindend en de uitspraak GC 2023-0809 van twee consumenten tegen Florius is niet bindend.