Bijna €100.000 inkomen vereist om gemiddeld huis in Nederland te kopen

De gemiddelde prijs van een koopwoning in Nederland lag aan het einde van 2023 op 452.000 euro. Dit betekent een stijging van 2% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, waarmee de prijzen voor het tweede opeenvolgende kwartaal zijn gestegen. De gemiddelde huizenprijs nadert daarmee het recordniveau van 463.000 euro uit het derde kwartaal van 2023. Vanaf 1 januari 2024 zijn er veranderingen doorgevoerd in de leennormen voor hypotheken, waaronder meer hypotheekruimte voor verduurzaming. Ondanks deze nieuwe normen is een aanzienlijk jaarinkomen van 95.000 euro nodig om een gemiddelde woning in Nederland te kunnen kopen. De verschillen tussen gemeenten zijn daarbij groot.

Aangepaste leennormen in 2024

Per 1 januari 2024 zijn de NIBUD normen op diverse punten aangepast. Deze wijzigingen zijn met name voordelig voor huizenkopers en huiseigenaren die investeren in de energiezuinigheid van de woning. Kopers en eigenaren kunnen nu meer lenen voor de aanschaf of het bezit van een energiezuinige woning, met extra hypotheekmogelijkheden tot 50.000 euro, afhankelijk van het energielabel. Dit stimuleert de verduurzaming van woningen. De NHG-grens is eveneens verhoogd, waardoor kopers een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kunnen afsluiten voor woningen tot 461.000 euro, mits het extra bedrag volledig wordt besteed aan energiebesparende maatregelen. Jonge kopers tussen 18 en 35 jaar genieten een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningen tot een koopsom van 510.000 euro. Ook zijn er positieve wijzigingen voor alleenstaanden en 57-plussers: alleenstaanden kunnen meer lenen en bij 57-plussers wordt het vermogen meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. Naast deze wijzigingen zijn er nog een aantal aanpassingen doorgevoerd die geen effect of een minder positieve uitwerking op de betaalbaarheid hebben*.

 * Deze wijzigingen bestaan uit de verande­rende regels rond de berekening van de invloed van studieschulden op de hypotheek­aanvraag en de afschaffing van de jubelton, met behoud van schenkmogelijkheden. Tenslotte zijn er wijzigingen doorgevoerd in de belastingaangifte, waaronder een aanpas­sing van het voordeel van de ‘Wet Hillen’, waardoor het belastingvoordeel bij een hoger eigenwoningforfait dan de hypotheekrenteaf­trek daalt.

Meer dan twee keer modaal

De nieuwe leennormen hebben onder andere als doel meer gelijkheid te brengen op de hypotheekmarkt. Zo moeten bijvoorbeeld starters makkelijker aan een woning kunnen komen. Calcasa heeft berekend hoeveel bruto jaarinkomen nodig is om een gemiddelde woning in Nederland te kopen. Hierbij is uitgegaan van de op dit moment geldende gemiddelde hypotheekrente van 3,75%** zonder NHG en 3,25% met NHG. De berekening maakt gebruik van een 2-verdieners gezin, zonder studieschuld, een woning met energielabel E, F, of G en zonder inleg van eigen geld. Met de gestegen huizenprijzen en de hogere rente is het kopen van een huis voor veel mensen verder weg dan ooit. Om in aanmerking te komen voor een gemiddeld huis in Nederland is een gezinsinkomen van 95.000 euro nodig. Ter vergelijking, het modaal inkomen ligt in Nederland op 44.000 euro. Een appartement of tussenwoning is te financieren met iets meer dan 80.000 euro aan inkomen. Een hoekwoning of twee-onder-een-kapwoning vereist respectievelijk 86.000 euro en 95.000 euro aan inkomen, terwijl voor een vrijstaande woning 124.000 euro aan inkomen nodig is.

** Minimale rentevaste periode van 10 jaar

Groot verschil tussen best en minst betaalbare gemeente

Bovenaan de lijst van minst betaalbare gemeenten staan Bloemendaal, Laren en Blaricum. Om een gemiddelde woning in één van deze gemeenten te kopen is een inkomen van meer dan 200.000 euro nodig. De gemiddelde woningwaarde in deze gemeenten ligt boven de 1 miljoen euro. Om hier aan een gemiddelde woning te komen moet dus meer dan 4,5 maal modaal verdiend worden.

Voor een betaalbaardere woning kan beter gezocht worden in Pekela, Heerlen of Kerkrade. Een inkomen van 60.000 euro is hier voldoende om aan een gemiddelde woning te komen. Toch is dit nog altijd 34% meer dan een modaal inkomen.

Figuur 1: Het bruto jaarinkomen dat nodig is om een gemiddelde woning per gemeente te kopen. Bron: Calcasa

Van de grote vier steden is Amsterdam het duurst, met een benodigd inkomen van 120.000 euro voor een gemiddelde woning van iets meer dan 600.000 euro. Ook in Utrecht is meer dan een ton aan inkomen nodig, terwijl in Den Haag en Rotterdam het benodigde inkomen respectievelijk 86.000 euro en 81.000 euro is voor de aankoop van een gemiddelde woning.

In onderstaande tabel staan de 20 grootste gemeenten van Nederland en het benodigde inkomen voor een gemiddelde woning in die gemeente.

Tabel 1: Het bruto jaarinkomen dat nodig is om een gemiddelde woning per gemeente te kopen. Bron: Calcasa

Verduurzamen

Gezien de hoge huizenprijzen en rentestanden is een aanzienlijk jaarinkomen vereist voor de aankoop van een gemiddelde woning. Eénverdieners hebben een licht voordeel door gunstigere financieringsvoorwaarden, met een benodigd inkomen van 93.000 euro. Het kopen van een energiezuinige woning kan leiden tot een lager benodigd inkomen door rentekortingen bij geldverstrekkers, waardoor tussen de 1.000 en 3.000 euro minder inkomen nodig is. Voor het verder verduurzamen van een woning kan een hogere hypotheek worden afgesloten, met een maximum van 20.000 euro voor woningen met een E, F of G label, 15.000 euro voor C en D labels, en 10.000 euro voor B-label en A-label woningen (uitgezonderd A++++).

Conclusie

Ondanks de nieuwe hypotheekregels is de betaalbaarheid van woningen op de Nederlandse markt vooralsnog niet sterk verbeterd. De combinatie van stijgende huizenprijzen en hoge rente maakt dat op dit moment maar liefst 95.000 euro aan inkomen nodig is voor de aankoop van een gemiddelde woning in Nederland. Gezien het hoge inkomen dat benodigd is voor een gemiddelde woning in Nederland is het belang van de inbreng van eigen geld enorm belangrijk.