Woningen door klimaatrisico’s potentieel 325 miljard minder waard

De gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland bedroeg aan het eind van het derde kwartaal 443.000 euro. Dit is een stijging van 2,1% ten opzichte van een kwartaal eerder en markeert daarmee weer een kwartaal met een stijging, na drie achtereenvolgende kwartalen met prijsdalingen. De woningwaarde wordt vooral nog beïnvloed door vraag en aanbod, locatie en woninggrootte. Wat tot nu toe nog beperkte invloed lijkt te hebben op de woningprijzen, zijn de klimaatrisico’s. Calcasa onderzocht wat de mogelijke waardevermindering zou kunnen zijn indien natuurrampen zouden worden meegenomen in de totstandkoming van de huizenprijzen. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de waardevermindering zou kunnen oplopen tot 325 miljard euro.

In Nederland staan ongeveer 8,2 miljoen woningen met een totale waarde van circa 3,3 biljoen euro. Klimaatrisico’s beginnen een steeds belangrijker thema te worden op de woningmarkt. Zo waarschuwde de AFM eerder deze maand over de risico’s door klimaatverandering. De AFM gaf aan dat deze risico’s moeten worden meegenomen in de waardebepaling en dus de prijzen van huizen. De gemiddelde reparatiekosten liggen volgens de toezichthouder rond de 54.000 euro, maar dit zou kunnen oplopen tot 100.000 euro. Naast de mogelijke schade kan de angst voor een natuurramp ook een effect hebben op woningprijzen. De geschatte effecten verschillen per type risico, aangezien de impact bijvoorbeeld bij een overstroming of bosbrand groter kan zijn dan bij een ondergelopen kelder. De verschillende soorten klimaatrisico’s en effecten worden hieronder beschreven.

Verschillende soorten klimaatrisico’s

Als we kijken welke klimaatrisico’s een potentiële impact hebben op de waarde van een woning, zijn er verschillende risico’s te onderscheiden. Het risico waar in Nederland veel over gesproken wordt, is het risico op aardbevingen. Wat aardbevingen anders maken dan andere klimaatrisico’s is dat ze niet zozeer een gevolg zijn van een veranderend klimaat. Bovendien leeft in Nederland de gedachte dat het risico op een aardbeving, vanwege de publieke aandacht, ook al (gedeeltelijk) meegenomen wordt in de huizenprijs. Klimaatrisico’s die minder bekend zijn bij huizenkopers zijn overstromingen en droogte. De kaart hieronder laat zien dat ongeveer 1,5 miljoen woningen een risico op een aardbeving lopen, 3,7 miljoen woningen een risico op overstroming hebben, en bijna 2 miljoen woningen een risico lopen op de gevolgen van droogte.

Figuur 1: Klimaatrisico’s

Blauw – Risico op overstroming en wateroverlast

Bruin – Risico op aardbeving

Rood – Risico op natuurbrand

Groen – Risico op droogte

Bron: Calcasa

Overstromingen

Door de lage ligging, het feit dat een groot deel van Nederland onder zeeniveau ligt en er veel rivieren door Nederland lopen, is er risico op overstromingen. Daarnaast stijgt de zeespiegel door klimaatverandering. Ongeveer 51%* van de Nederlandse woningen loopt momenteel een risico op overstroming. De woningwaarde van deze groep woningen bedraagt bijna 1,7 biljoen euro. De Europese Centrale Bank berekende in 2022** de prijsschok wanneer het risico op overstromingen wordt meegenomen. Uitgaande van deze prijsschokken tussen de 4% en 45%, komt het potentiële waarde-effect uit op 179 miljard euro. Dit is 5,4% van de huidige totale woningwaarde.

* Bron: Landelijk Informatiesysteem Water en Overstromingen (LIWO)

** Bron: ECB Stress Test 2022

Tabel 1: Klimaatrisico’s: actuele overstromingskans, aantal woningen in gebied, totale waarde woningen en de potentiële waardedaling. Bron: Calcasa

Naast overstromingen neemt door het veranderende klimaat ook het risico op wateroverlast door hevige buien toe. Wateroverlast kan leiden tot schade aan woningen, maar ook tot ondergelopen of vochtige kelders en schimmelvorming*. Iets meer dan 3 miljoen woningen lopen een risico op wateroverlast van ten minste 10 centimeter bij een hevige bui**. Deze woningen hebben momenteel een totale woningwaarde van ruim 1,2 biljoen euro. Uit verschillende internationale onderzoeken blijkt dat waterschade een negatief effect van tussen de 2,5% en 10%*** kan hebben op woningprijzen, wat het potentiële waarde-effect brengt op 22 tot 86 miljard euro.

* Bron: Framework for Climate Adatptive Buildings - Dutch Green Building Council

** De Dutch Green Building Council (DGBC) en Climate Adaption Services (CAS) hebben wateroverlast bepaalt op een hevige regenbui van 70 mm binnen 2 uur

*** Bron: Waaronder: Fuerst, Warren-Meyers Sea Level Rise and House Price Capitalisation, Georgia, 2019, en Kropp, The Influence of Flooding on the Value of Real Estate, Germany 2012

Droogte

Een ander klimaatrisico dat invloed heeft op gebouwen is droogte. Aanhoudende droogte vergroot het risico op natuurbranden en kan ook de fundering van gebouwen aantasten, bijvoorbeeld in de vorm van paalrot en verschilzetting. Het goed inschatten van dit klimaatrisico is complex. Op basis van studies van DGBC en het CAS* is een omgevingsscore ontwikkeld waarin het risico op natuurbranden in kaart wordt gebracht. Hieruit blijkt dat ongeveer 2 miljoen woningen een risico lopen op een natuurbrand in de omgeving. Het aantal woningen waar dit een hoog risico is, is met 28.000 nog relatief klein. Het inprijzen van dit risico door de markt zou echter toch tot een waardevermindering van ongeveer 75 miljard euro** kunnen leiden. Vooral koopwoningen zouden hier zowel absoluut als relatief harder door worden getroffen, zoals uit onderstaande tabel blijkt.

* Bron: Framework for Climate Adatptive Buildings - Dutch Green Building Council

** Voor de berekening van de prijsshock is gebruikt gemaakt van de ECB shocks (voor overstromingen) uit de 2022 Stress Test

Tabel 2: Klimaatrisico’s: totale waarde woningen en de potentiële waardedaling. Bron: Calcasa

Naast natuurbranden kan aanhoudende droogte ook leiden tot funderingsproblemen zoals paalrot en verschilzetting. Van paalrot is sprake bij houten paalfunderingen van gebouwen, waar de paalkop gaat rotten als er door een lage grondwaterstand zuurstof bij komt. Verschilzetting vindt juist plaats bij woningen met een fundering op staal. Als de bodem daalt, kunnen dit soort woningen scheefzakken. Uit onderzoek blijkt dat de verkoopprijs 12%* lager kan uitvallen wanneer slechte kwaliteit wordt gemeld, wat tot een potentieel waardeverlies van 29 miljard euro kan leiden.

* Bron: ABN AMRO - Huizen met gemelde funderingsproblemen leveren minder op.

Aardbevingen

Ook aardbevingen vormen in Nederland een reëel risico. Aardbevingen komen voor in het noord- en zuidoosten van Nederland. In het noordoosten zijn er geïnduceerde aardbevingen (veroorzaakt door de op dit moment stilgelegde gaswinning), in het zuiden zijn ze van tektonische aard (als gevolg van vervorming van de aardlagen). In deze aardbevingsgebieden staan 1,6 miljoen woningen met een totale waarde van 600 miljard euro. De vraag hierbij is of het risico op aardbevingen - doordat het zoveel publiciteit heeft gehad - al is verwerkt in de huizenprijzen. Kijkend naar de prijsontwikkeling in de afgelopen 10 jaar zien we dat in de Groningse gebieden waar bevingsschade is ontstaan, de prijzen net zo hard zijn gestegen als in de gebieden waar geen schade was. Dit wijst erop dat het risico op aardbevingen slechts een zeer beperkte invloed heeft op de huizenprijzen, als het al wordt meegenomen. Indien rekening wordt gehouden met een mogelijke waardedaling van 2,5% tot 10%*, kan het waardeverlies oplopen van 14 tot 60 miljard euro.

* Bron: waaronder: Fuerst, Warren-Meyers Sea Level Rise and House Price Capitalisation, Georgia, 2019, en Kropp, The Influence of Flooding on the Value of Real Estate, Germany 2012

Gemeenten

In de gemeente Amsterdam staan ruim 485 duizend woningen voor een totale waarde van ruim 255 miljard euro. Een groot gedeelte van de woningen in Amsterdam heeft ten minste te maken met één van de klimaatrisico’s. Het potentiële waardeverlies door klimaatrisico’s kan daarmee in de hoofdstad oplopen tot bijna 22 miljard euro*. Rotterdam heeft ruim 324 duizend woningen voor een waarde van bijna 113 miljard euro. Hier kan het waardeverlies oplopen tot ruim 10 miljard euro. Den Haag is met ruim 278 duizend woningen de derde gemeente van Nederland. De woningwaarde van 108 miljard euro zou hier met bijna 8,5 miljard kunnen dalen op het moment dat klimaatrisico’s worden meegerekend. Utrecht is met 170 duizend woningen qua omvang kleiner dan Rotterdam en Den Haag. Utrecht is echter wel gevoeliger voor klimaatrisico’s dan deze twee gemeenten. De totale woningwaarde van 75 miljard zou potentieel kunnen dalen met ruim 11 miljard euro. De tabel hieronder geeft voor de vier grote gemeenten het aantal woningen dat per klimaatrisico een risico loopt. In de laatste kolom is de potentiële waardedaling in euro’s opgenomen.

* Indien een woning op meerdere klimaatrisico’s een risico loopt, dan is het zwaarste risico gepakt

Tabel 3: Klimaatrisico’s: aantal woingen in gebied met geen, laag, midden en hoge kans, totale waarde woningen en de potentiële waardedaling. Bron: Calcasa