Nederlandse koopwoning heeft gemiddeld 220.000 euro aan overwaarde

De Nederlandse woningmarkt blijft in de lift zitten. De gemiddelde koopwoning heeft momenteel een waarde van €499.000 en lijkt daarmee binnenkort door de grens van €500.000 te breken. Onderzoek van Calcasa toont aan dat de gemiddelde overwaarde per woning momenteel €220.000 bedraagt. Dit is een forse stijging vergeleken met twee jaar geleden, toen dit bedrag nog op €175.000 lag. Dit zorgt ervoor dat een groot deel van de woningmarkt nog beter bestand is tegen potentiële prijsdalingen in de toekomst.

Hoe wordt de overwaarde vastgesteld?

Nederland telt op dit moment ruim acht miljoen woningen met een totale woningwaarde van bijna vier biljoen euro. Voor de berekening van de overwaarde keek Calcasa naar bestaande koopwoningen die minimaal één verkooptransactie hebben gehad sinds 1 januari 1993. Dit zijn in totaal ruim drie miljoen woningen met een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro.Vergeleken met de laatste historische aankoopprijs komt dit neer op gemiddeld €220.000 overwaarde per woning. Als we deze overwaarde vergelijken met de historische aankoopprijs, dan bedraagt de overwaarde 75%. De daadwerkelijke overwaarde ligt waarschijnlijk hoger aangezien de berekening uitgaat van een hypotheek van 100% van de aankoopprijs, zonder rekening te houden met aflossingen. Daarnaast zijn woningen die voor 1993 voor het laatst verkocht zijn ook niet meegenomen in het onderzoek. Hierdoor is de inschatting van de overwaarde conservatief.

Ruim 660 miljard euro aan overwaarde in Nederland

De ruim drie miljoen woningen met een transactie vanaf 1993 hebben een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro. De oranje lijn in de figuur hieronder laat de ontwikkeling van de totale overwaarde zien. Deze bedraagt op dit moment ruim 660 miljard euro. Kijkend naar de ontwikkeling van de overwaarde per transactiejaar, dan springt vooral het jaar 2017 eruit. De verklaring hiervoor is dat in dat jaar relatief veel woningen (bijna 175.000) voor een laatste keer werden verkocht en de periode daarna relatief veel jaren met een hoge prijsontwikkeling heeft gekend.

Figuur 1 toont de overwaarde van de Nederlandse woningmarkt per laatste transactiejaar. Hierbij geeft het blauwe vlak (linker-as) de totale overwaarde naar jaar van de laatste woningtransactie en de paarse lijn (rechter-as) de ontwikkeling van de totale overwaarde in de markt. Leeswijzer: in 1993 zijn er 31.767 woningen voor het laatst verkocht, die hebben een gezamenllijk overwaarde van 13,5 biljoen Bron: Calcasa

Woningen die vóór het jaar 2000 zijn verkocht, hebben gemiddeld de meeste overwaarde vanwege de lange periode waarin hun waarde kon stijgen. Daarentegen hebben woningen die rond 2008 zijn verkocht minder overwaarde door de prijsdalingen tijdens de kredietcrisis.

Figuur 2: Figuur 2 toont de overwaarde van de Nederlandse woningmarkt per transactiejaar per woning. Leeswijzer: in 1993 zijn er 31.767 woningen voor het laatst verkocht, die hebben een gezamenllijk overwaarde van 13,5 biljoen, per woning is dat 4,2 ton. Bron: Calcasa

Waddeneilanden hebben relatief veel overwaarde

Schiermonnikoog, Vlieland en Ameland horen bij de gemeenten met relatief de hoogste overwaarde. Op deze eilanden hebben niet veel  woningtransacties plaatsgevonden sinds 1993, maar de gemiddelde overwaarde als percentage van de historische koopsom is met gemiddeld 90% wel hoog. Grotere gemeenten zoals Nieuwegein, Haarlem en Utrecht halen vergelijkbare percentages. Onderstaande figuur toont de procentuele  overwaardes per gemeente, waarin opvalt dat het noorden hogere overwaarde percentages laat zien dan het zuiden. De verklaring hiervoor is dat woningen in het noorden langer geleden zijn verkocht. Daarnaast hebben er in het noorden iets grotere prijsstijgingen plaatsgevonden dan in het zuiden.

Figuur 3: De gemiddelde overwaarde als percentage van de historische koopsom. Bron: Calcasa

In absolute bedragen voert Bloemendaal de lijst aan met een gemiddelde overwaarde van €495.000, gevolgd door Laren, Blaricum, Heemstede en Wassenaar. In Haarlem is de overwaarde zowel relatief (85%) als absoluut (€306.000) hoog. Onderstaande figuur laat de absolute overwaarde per gemeente zien. Hierin is te zien dat de strook tussen Amsterdam en Utrecht veel gemeenten met een hoge overwaarde bezit.

Figuur 4: De gemiddelde overwaarde per gemeente. Bron: Calcasa

Amsterdam is de gemeente waar de meeste woningen sinds 1993 minimaal één keer een woningtransactie hebben ondergaan. Dit geldt voor ruim 117.000 woningen in de hoofdstad. Een woning heeft daar gemiddelde €281.000 aan overwaarde, wat resulteert in een totale overwaarde van bijna 33 miljard. Den Haag, Rotterdam en Utrecht hebben mede door het hoge aantal transacties ook veel overwaarde.

Tabel 1: Aantal woningen met transactie, totale overwaarde en procentuele overwaarde t.o.v. de koopsom per gemeente. Bron: Calcasa

Meeste overwaarde in Holland

Zuid-Holland en Noord-Holland hebben de hoogste totale overwaarde, elk meer dan 125 miljard euro. Noord-Brabant staat op de punt om de grens van de 100 miljard overwaarde te doorbreken, waarna Gelderland (77 miljard) en Utrecht (68 miljard) volgen. Zeeland heeft met 13 miljard de minste overwaarde. In deze provincie is de gemiddelde overwaarde per woning met €163.000 ook de laagste van alle provincies. Groningen en Limburg zitten daar dicht op. Utrecht heeft met €286.000 juist de hoogste overwaarde per woning, gevolgd door Noord-Holland met €267.000.

Tabel 2: Totale overwaarde, overwaarde per woning en procentuele overwaarde t.o.v. de koopsom per provincie. Bron: Calcasa

Woningen met een slecht energielabel hebben de meeste overwaarde

Slechts 1,9 miljoen woningen hebben zowel een geregistreerd energielabel als een transactie sinds 1993. Dit komt omdat een energielabel alleen verplicht is bij een woningtransactie. Hierdoor heeft 51% van de koopwoningen in Nederland geen geregistreerd energielabel. Woningen met een A-label (waaronder A+ t/m A++++) hebben gemiddeld €192.000 aan overwaarde. Bij woningen met een B-label is dit met €191.000 bijna gelijk. Woningen met een C t/m E label hebben duidelijk minder overwaarde. Opvallend genoeg hebben F-label woningen met bijna €197.000 gemiddeld de meeste overwaarde. G-label woningen zitten daar met bijna €196.000 euro kort achter. De belangrijkste verklaring hiervoor is dat in deze groep relatief veel oudere woningen zitten met een ouder transactiemoment. Hierdoor hebben deze woningen een langere periode gehad om overwaarde op te bouwen. Onderstaande figuur laat de overwaarde naar energielabel zien. Hieruit blijkt ook dat woningen met een slecht energielabel én veel overwaarde zeer geschikt zijn voor de verduurzamingsslag die Nederland probeert te slaan.

Figuur 5: Gemiddelde overwaarde per energielabel. Bron: Calcasa

Overwaarde zou in 2046 verdampt zijn bij 3% prijsdaling per jaar

Hoe bestand is de Nederlandse woningvoorraad tegen een mogelijke prijsdaling? Calcasa onderzocht dit door drie verschillende (stress-)scenario’s te toetsen, waarin prijsdalingen van 3%, 5% en 10% per jaar werden bekeken. De gemiddelde overwaarde ligt op dit moment op €220.000. In een scenario met een prijsdaling van 10% per jaar duurt het tot 2031 voordat deze overwaarde is verdampt. In een scenario met 5% daling per jaar duurt dit tot 2037, en bij een prijsdaling van 3% per jaar duurt dit zelfs tot 2046. Onderstaande grafiek toont deze ontwikkeling*.

Figuur 6: Ontwikkeling van de overwaarde bij een prijsdaling van 3%, 5% en 10% per jaar. Bron: Calcasa

Naast de bovenstaande scenario-analyse bekeek Calcasa ook wat het effect zou zijn van een soortgelijke crisis als de kredietcrisis op de overwaarde. Tussen 2008 en 2013 zijn de woningen met circa 17% gedaald. Als dit opnieuw zou gebeuren, dan neemt de overwaarde met €80.000 af. Dit betekent dat ruim 36% van de overwaarde verdampt, waardoor er nog een significant gedeelte overblijft. Belangrijk om op te merken is dat het om het  gemiddelde gaat en dat recent gekochte woningen bij toekomstige prijsstijgingen veelal het hardst geraakt zullen worden.