Invloed van energielabels op woningprijzen stijgt maar blijft nog relatief beperkt

De duurzaamheid van de woningvoorraad is een onderwerp dat regelmatig terugkeert. Het vormt een essentieel onderdeel van nationale en internationale klimaatdoelstellingen, zoals het Klimaatakkoord van Parijs. Daarnaast worden energiezuinige woningen vaak geassocieerd met een relatief hogere marktwaarde. Onderzoek van Calcasa toont aan dat dit terecht is. Op dit moment ligt de gemiddelde verkoopprijs van woningen met een beter energielabel 4,1% hoger dan die van vergelijkbare woningen met een slechter energielabel. Toch blijken andere elementen in de markt een grotere rol te spelen op de woningwaarde.

Ontwikkeling energielabel methodiek

Sinds 1 januari 2015 is het verplicht om bij verkoop of verhuur van een woning over een geregistreerd energielabel te beschikken. De wijze waarop een energielabel wordt bepaald, is door de jaren heen een aantal keer aangepast. Per 1 januari 2021 wordt het energielabel uitgebreider en nauwkeuriger vastgesteld onder de NTA8800 methodiek. Sindsdien is een opname door een energieadviseur verplicht, met een gedetailleerde berekening van de energieprestatie van de woning. Door de toegenomen kwaliteit in de bepalingsmethode, is het energielabel tegenwoordig robuuster dan in de periode ervoor.

Gemiddelde prijseffect op woningwaarde schommelt

Na de invoering van het verplichte energielabel in 2015 was er direct een verschil te zien in het gemiddelde prijsverschil tussen zuinige en minder zuinige woningen. In de periode 2016-2020 lag dit effect tussen de 4% en 5%. Tijdens de coronapandemie zakte het prijseffect echter naar minder dan 3% omdat andere elementen in de oververhitte woningmarkt belangrijker werden. De vraag naar woningen steeg explosief door lage hypotheekrentes, waardoor locatie en beschikbaarheid belangrijker werden dan duurzaamheid. Als gevolg van de sterke toename in thuiswerken zochten mensen naar meer ruimte en comfort in huis. Woonoppervlakte was daarmee in deze periode belangrijker dan het energielabel. Doordat de energieprijzen relatief laag waren, was het directe financiële voordeel van een zuinige woning beperkt.

Met de energiecrisis van 2022 kwam de focus in de woningmarkt op energiekosten en het energielabel weer terug. Energiezuinige woningen werden weer meer gewild, mede gestimuleerd door extra maatregelen van de overheid en geldverstrekkers. Hierdoor is het prijseffect van energielabels de afgelopen jaren weer opgelopen tot ruim 4% op dit moment. Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van het prijseffect door de jaren heen zien.

Figuur 1: De ontwikkeling van het gemiddelde prijseffect van een beter energielabel ten opzichte van een minder label door de jaren heen. Bron: Calcasa

Prijseffect bij betere labels groter

Het gemiddelde prijseffect van een beter label door de jaren heen laat een wisselende trend zien. Als we verder inzoomen per label dan zien we dat het prijseffect van vooral A-labels door de jaren is toegenomen. Was het gemiddelde prijseffect van een A-label ten opzichte van een slechter energielabel in 2016 ongeveer 3%, tegenwoordig is dit al bijna 5%. Een belangrijke verklaring hiervoor is de toegenomen focus op energieprijzen en de daarbij komende maandlasten. Daarnaast zijn er financieringsvoordelen bij verschillende geldverstrekkers voor woningen met een A-label.

Het prijseffect van de slechtere labels is juist afgenomen. Waar een E- of F-label in 2016 nog prijseffect van 6% had ten opzichte van een slechter label, is dat nu gezakt tot onder de 4%. Onderstaande grafiek laat deze ontwikkeling zien, waarbij te zien is dat sinds 2023 het prijseffect van een A-label sterker is dan die van de slechtere labels. In deze trend is terug te zien dat vooral zeer energiezuinige woningen zich onderscheiden in de woningmarkt met bijbehorend groter prijseffect.

Figuur 2: De ontwikkeling van het prijseffect van de verschillende labels door de jaren heen. Bron: Calcasa

Provinciale verschillen

De impact van een beter energielabel op de woningwaarde is niet overal even groot. Zo laten Zeeland en Groningen bijvoorbeeld een ander beeld zien dan Flevoland. In Zeeland lag het prijseffect in de periode 2016-2020 consequent boven de 5% en blijft het effect ook in recente jaren relatief hoog. Dit komt onder andere door de relatief oude en energie-onzuinige woningvoorraad in deze provincie, waardoor het verschil tussen goed en slecht presterende woningen extra zichtbaar is. Flevoland laat daarentegen een ander beeld zien: hier bleef het prijseffect jarenlang beperkt tot ongeveer 2%. De oorzaak hiervan is dat Flevoland juist over relatief nieuwe en energiezuinige woningen met weinig verschillen beschikt. Opvallend is verder de ontwikkeling in Limburg en Drenthe, waar het prijseffect na een dip tijdens de coronajaren relatief snel oploopt. In Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht is hier minder sprake van, met prijseffecten die in 2025 rond de 3 à 3,5% liggen. De verschillen laten zien hoe lokale marktomstandigheden, woningvoorraad en voorkeuren van kopers het prijseffect van energielabels beïnvloeden. Onderstaande tabel toont het prijseffect per provincie in de afgelopen jaren zien.

Tabel 1: Prijseffect beter energielabel per provincie. Bron: Calcasa

Staat van onderhoud

De grootste uitdaging in dit onderzoek is dat het in de praktijk bijzonder lastig is om twee woningen te vinden die volledig identiek zijn, maar uitsluitend verschillen in energielabel. Factoren zoals bouwjaar, ligging, perceelgrootte en vooral de staat van onderhoud zorgen vrijwel altijd voor prijsverschillen die niet direct aan het energielabel toe te schrijven zijn. Er is namelijk een sterke correlatie tussen een goed energielabel en een goede staat van afwerking. Om toch zo goed mogelijk het prijseffect van energielabels te isoleren, heeft Calcasa in dit onderzoek een uitgebreide dataselectie en segmentatie uitgevoerd. Hierbij zijn woningen zorgvuldig ingedeeld in vergelijkbare categorieën, zodat de invloed van het energielabel beter inzichtelijk gemaakt kon worden. De uitkomsten van dit onderzoek zijn gebaseerd op verschillen in energielabel en woningprijs tussen woningen met verder volledig overeenkomstige woningtype, bouwjaarklasse en locatie.

Conclusie

De recente stijging in het prijseffect van energielabels laat zien dat duurzaamheid en energiezuinigheid een steeds grotere rol spelen in de woningmarkt, zeker sinds de energiecrisis en de toegenomen aandacht voor maandlasten en financieringsvoordelen. Daarbij blijft het effect sterk afhankelijk van lokale marktomstandigheden en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Hoewel de invloed van energielabels op woningprijzen de afgelopen jaren is toegenomen, blijft het prijseffect van energielabels in vergelijking met andere waarde bepalende factoren nog relatief beperkt. Een verdere normalisering van de woningmarkt zou het prijsverschil tussen woningen met verschillende energielabels verder kunnen laten groeien.