Ruim driekwart van de miljoenenwoningen in Amsterdam zijn appartementen

De klassieke miljoenenwoning als vrijstaande villa met oprijlaan en royale tuin maakt in Amsterdam steeds vaker plaats voor een veel compactere variant: het miljoenen-appartement. De hoofdstad telt inmiddels ruim 23.000 woningen met een waarde van minstens één miljoen euro, waarvan zo’n 70 procent appartementen betreft. Amsterdam wijkt daarmee wel duidelijk af van het landelijke beeld, waar slechts 12 procent van de miljoenenwoningen een appartement is. In heel Nederland zijn er inmiddels meer dan 223.000 miljoenenwoningen, een stijging van 13,5 procent sinds begin 2024. Daarmee is niet alleen de symbolische grens van 200.000 gepasseerd, ook is sprake van een forse groei na de redelijke afvlakking van een jaar eerder.

Geen villa nodig in grotere gemeenten voor miljoenenwoning

In het Miljoenenrapport van begin 2020 rapporteerde Calcasa voor het eerst dat ook zogenoemde ‘doorsnee’ woningen steeds vaker een waarde van meer dan een miljoen euro bereikten. Die ontwikkeling heeft zich in de afgelopen jaren doorgezet. In Nederland is nog maar iets meer dan de helft van de miljoenenwoningen een vrijstaande woning. Andere veel voorkomende woningtypes onder de miljoenenwoningen zijn 2-onder-1 kapwoningen en appartementen met respectievelijk 14 en 12 procent. Hoek- en tussenwoningen vertegenwoordigen de overige 19 procent van de miljoenenwoningen in Nederland.

In 95 procent van de Nederlandse gemeenten (waaronder Rotterdam) zijn vrijstaande woningen nog altijd het meest voorkomende type onder de miljoenenwoningen. In een aantal grotere steden ligt dat anders. In Amsterdam - goed voor ruim 10 procent van het totale aantal miljoenenwoningen in Nederland - bestaat slechts 6 procent van de miljoenenwoningen uit vrijstaande woningen. Hier voeren appartementen de boventoon met een aandeel van 70 procent. In de gemeenten Den Haag, Utrecht, Amstelveen, Haarlem, Leiden, Delft en Rijswijk zijn het tussenwoningen die voor het grootste aandeel miljoenenwoningen zorgen. 

Tabel 1: Totaal aantal miljoenenwoningen per gemeente en het percentage daarvan uitgesplitst naar woningsoort. Bron: Calcasa 

In gemeenten als Gooise Meren, Heemstede, Zeist, Hilversum, Velsen en Leidschendam-Voorburg zijn het juist de 2-onder-1-kapwoningen die domineren. De samenstelling van de woningvoorraad speelt daarbij wel een rol bij de verdeling.

Niet alle vrijstaande woningen zijn miljoenenwoningen

De samenstelling van de miljoenenwoningen in een gemeente wordt dus mede beïnvloed door de samenstelling van de woningvoorraad. Vrijstaande woningen zijn over het algemeen de woningen met de hoogste waarde, waardoor zij in 95 procent van de Nederlandse gemeenten het meest voorkomende woningtype onder de miljoenenwoningen zijn. Toch betekent dit niet automatisch dat alle vrijstaande woningen ook miljoenenwoningen zijn. Als we kijken naar de gemeenten uit de vorige paragraaf, dan zien we dat in Amsterdam 69 procent van de vrijstaande woningen een miljoenenwoning is. In de meeste gemeenten ligt dit percentage hoger. De gemeenten Blaricum en Laren voeren deze lijst aan. In deze gemeenten zijn 96 procent van de vrijstaande woningen een miljoenenwoning. Onderstaande tabel laat het aantal miljoenenwoningen als percentage van de onderliggende woningvoorraad zien per gemeente.

Tabel 2: Totaal percentage miljoenenwoningen van de koopwoningvoorraad per gemeente en het percentage uitgesplitst naar woningsoort. Bron: Calcasa 

243 procent meer miljoenenwoningen in vijf jaar

Het aantal miljoenenwoningen in Nederland in de afgelopen vijf jaar met 243 procent toegenomen; van 65.000 naar 223.000. Het afgelopen jaar steeg het aantal miljoenenwoningen met 13,5 procent. Nog nooit waren zoveel woningen één miljoen euro of meer waard. Op het dieptepunt van de kredietcrisis in 2013 betrof dit nog minder dan 15.000 woningen. Sindsdien is dit aantal altijd gestegen en ruim 15 keer over de kop gegaan. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardevermeerdering van bestaande woningen en in veel mindere mate door nieuwbouw van dure woningen. Met de stijging in het aantal miljoenenwoningen is nu 5 procent van de koopwoningvoorraad een miljoenenwoning. De gemiddelde waarde van een miljoenenwoning is met 1,35 miljoen euro bovendien historisch hoog. 

Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van het aantal miljoenenwoningen in de afgelopen 18 jaar zien.

Figuur 1: Aantal miljoenenwoningen Bron: Calcasa 

Vertrouwde namen voeren lijsten aan

Terwijl het type miljoenenwoning in de afgelopen jaren is gewijzigd, zijn er ook een aantal constanten Zo heeft Amsterdam — zoals hiervoor vermeld — de meeste miljoenenwoningen. Den Haag en Utrecht volgen en Rotterdam maakt de top vier compleet. Qua percentage zijn Bloemendaal en Laren de enige gemeenten waar meer dan de helft van de woningvoorraad een miljoenenwoning is. In Blaricum, Wassenaar en Heemstede is ongeveer 40 procent een miljoenenwoning. De Keizersgracht is nog altijd de straat met de meeste miljoenenwoningen. Hier zijn inmiddels meer dan 620 woningen een miljoenenwoning. De Prinsengracht (ruim 540) en Valeriusstraat (ruim 350), beide ook in Amsterdam, volgen. De Konijnenlaan in Wassenaar is met een gemiddelde waarde van bijna 3,3 miljoen euro nog altijd de duurste straat van Nederland. 

Villatax raakt steeds meer ‘gewone’ woningen

De zogeheten villatax – officieel de hoogste schijf van het eigenwoningforfait – werd in 2009 ingevoerd als tijdelijke maatregel, maar is inmiddels een structureel onderdeel van de belastingheffing op eigen woningbezit. De heffing geldt voor het deel van de WOZ-waarde van een woning boven een bepaalde drempel, die destijds op één miljoen euro lag. Het meerdere wordt belast met 2,35 procent tegenover 0,35 procent in de reguliere schijf. In 2024 lag de grens op 1,3één miljoen euro. Omdat de huizenprijzen sinds 2009 fors zijn gestegen, is het aantal woningen dat onder deze regeling valt sterk toegenomen. Terwijl er in 2009 circa 20.000 woningen boven de grens vielen, zijn dat er nu ruim 80.000. Hoewel de villatax formeel gebaseerd is op de WOZ-waarde – en het exacte aantal belastingplichtigen daardoor afwijkt – is de trend duidelijk: steeds meer huiseigenaren vallen onder deze regeling. Waar het vroeger vooral om vrijstaande villa’s ging, is tegenwoordig nog slechts iets meer dan de helft van de betalers eigenaar van zo’n type woning. Ook hoek- en tussenwoningen (bijna 20 procent) en zelfs appartementen (ruim 10 procent) dragen bij aan de belastingopbrengst. In 2025 stijgt de drempel naar 1,33 miljoen euro, wat niet tot noemenswaardige veranderingen zal leiden. Mocht de huidige prijsontwikkeling op de woningmarkt doorzetten, dan zal het tot gevolg hebben dat nog meer ‘normale’ woningen belast gaan worden met de villatax.