Woningprijsverdubbeling in tien jaar tijd is niet uniek

Aan het einde van het eerste kwartaal van 2024 lag de gemiddelde prijs van een koopwoning in Nederland op 463.000 euro. Dit betekent een stijging van ruim 2% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. In het eerste kwartaal van 2014 lag de prijs van een gemiddelde koopwoning op 227.000 euro. De gemiddelde woningprijs is daarmee in tien jaar tijd meer dan verdubbeld. Vooral in de grote steden hebben grote prijsontwikkelingen plaatsgevonden. Ondanks de verdubbeling was de afgelopen tien jaar echter niet de tienjaarsperiode met de grootste prijsstijgingen.

Pre-kredietcrisis grootste procentuele prijsstijgingen

De woningprijzen zijn voor het derde kwartaal op rij gestegen en zitten daarmee weer op een vergelijkbaar niveau als in het derde kwartaal van 2022, toen de hoogste gemiddelde prijs ooit werd bereikt, namelijk 464.000 euro. Calcasa vergeleek de prijsontwikkeling over een tienjaarsperiode vanaf 1993. Hieruit blijkt dat een verdubbeling van de woningprijzen niet uniek is. De laatste keer dat er een verdubbeling in tien jaar tijd plaatsvond, was tussen het derde kwartaal van 2012 en het derde kwartaal van 2022. In de periode voor de kredietcrisis maakten de prijzen de grootste procentuele stijging door over een periode van tien jaar. Tussen het eerste kwartaal van 1993 en hetzelfde kwartaal van 2003 steeg de waarde van een gemiddelde koopwoning van 82.000 euro naar 218.000 euro, goed voor een stijging van 166%. De onderstaande grafiek laat zien dat er tot het derde kwartaal van 2008 altijd een prijsverdubbeling was over een periode van tien jaar. De kredietcrisis maakte hier een einde aan.

Figuur 1: Prijsverandering in Nederland ten opzichte van 10 jaar geleden (in %). Bron: WOX Monitor Calcasa

Landelijk nooit een prijsdaling over een tienjaarsperiode

De kredietcrisis zorgde ervoor dat er voor het eerst geen verdubbeling was van de woningprijzen in het derde kwartaal van 2008, maar zorgde er niet voor dat de prijzen daalden over een tienjaarsperiode. Sterker nog, dit is sinds 1993 nog nooit gebeurd op landelijk niveau. Het laagterecord komt toe aan het eerste kwartaal van 2015. De prijs van een gemiddelde koopwoning in Nederland bedroeg toen 235.000 euro. Dit is exact hetzelfde bedrag als de prijs van een gemiddelde koopwoning in het eerste kwartaal van 2005. Deze periode kenmerkte zich door woningprijzen die over een redelijk lange periode vergelijkbaar waren met de waarde tien jaar eerder. Tussen het tweede kwartaal van 2013 en het derde kwartaal van 2016 was het maximale verschil met een woning tien jaar eerder 2%.

Regionaal daalden de woningprijzen wel over tienjaarsperiode. Ongeveer 300 gemeenten (ruim 87%) hebben te maken gehad met prijsdalingen over een periode van tien jaar. Uitzonderingen daarop zijn grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Groningen. De grootste prijsdaling deed zich voor in de gemeente West Maas en Dal. Tussen het derde kwartaal van 2006 en 2016 daalde daar de gemiddelde prijs van een koopwoning met 11%. In 2016 bedroeg de gemiddelde woningprijs daar nog 261.000 euro. Inmiddels is deze prijs weer hersteld tot 472.000 euro, ruim 80% hoger dan het dieptepunt.

Hogere huizenprijzen zorgen voor grotere absolute verschillen

De steeds hoger wordende huizenprijzen zorgen ervoor dat de absolute prijsverschillen wel toenemen. Zo lag de gemiddelde prijs van een koopwoning in Nederland in zowel het eerste kwartaal van 2008 als in het afgelopen kwartaal procentueel gezien 104% hoger dan tien jaar eerder. Tussen 1998 en 2008 stegen de prijzen van 130.000 euro naar 265.000 euro, een absoluut verschil van 135.000 euro. Het afgelopen kwartaal lag de gemiddelde koopwoningprijs met 463.000 euro echter 236.000 euro hoger dan de 227.000 euro in 2014. Hiermee werd het grootste absolute verschil ooit bereikt . Dit verbrak het record van het derde kwartaal van 2022, toen de prijzen 233.000 euro hoger waren dan tien jaar eerder. De onderstaande grafiek laat deze ontwikkeling zien*.

[* De rol die inflatie speelt is in deze vergelijking buiten beschouwing gelaten]

Figuur 2: Absoluut verschil gemiddelde woningprijs ten opzichte van de woningprijs 10 jaar geleden. Bron: WOX Monitor Calcasa

Amsterdam is een geval apart

Kijkend naar de gemeenten is het geen grote verrassing dat Amsterdam hierin opvalt. Terwijl in Nederland de prijsontwikkeling over een tienjaarsperiode gelijk bleef op het minimum in 2015, is dit in onze hoofdstad zelfs nooit onder de 15% geweest. In Amsterdam is dus altijd sprake geweest van een prijsstijging over een periode van tien jaar. De onderstaande grafiek laat de prijsontwikkeling zien over een periode van tien jaar van Amsterdam en Rotterdam. Hieruit blijkt dat Amsterdam tot en met 2021 te maken had met grotere prijsstijgingen, maar dat de steden sindsdien een vergelijkbaar patroon vertonen.

Figuur 3: Prijsverandering ten opzichte van 10 jaar geleden in Amsterdam en Rotterdam. Bron: WOX Monitor Calcasa

Rotterdam aan kop

Dat de woningwaardes in de afgelopen tien jaar fors zijn gestegen, is geen nieuws meer. In het afgelopen kwartaal voert Rotterdam de lijst aan met een waardestijging van ruim 130%. Amsterdam volgt met 127% en Utrecht maakt de top drie compleet met een waardestijging van ruim 125%. De gemeente waar de prijs van de gemiddelde koopwoning het minst steeg in de afgelopen tien jaar is Sluis. Toch hebben ook hier de woningen een forse waardestijging ondergaan. De gemiddelde koopwoning steeg in Sluis tussen het eerste kwartaal van 2014 en 2024 van 177.000 euro naar 317.000 euro, goed voor een stijging van ruim 79%. De onderstaande kaart laat de prijsontwikkeling van de afgelopen tien jaar per gemeente zien.

Figuur 4: Prijsverandering ten opzichte van 10 jaar geleden per gemeente. Bron: WOX Monitor Calcasa

Slechts drie provincies boven het landelijk gemiddelde

De bovenstaande kaart laat zien dat de waardestijgingen redelijk geclusterd zijn. Op provinciaal niveau blijkt dat de landelijke waardestijging vooral wordt gedreven door de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. Deze drie provincies liggen met respectievelijk 118%, 111% en 110% ruim boven het landelijk gemiddelde. Flevoland is de enige andere provincie die een verdubbeling heeft ondergaan, met een prijsstijging van 101%, iets onder het landelijk gemiddelde. De gemiddelde woningprijs in Zeeland en Limburg heeft zich het minst ontwikkeld, met respectievelijk 87% en 85%. De onderstaande grafiek toont de ontwikkeling per provincie.

Figuur 5: Prijsverandering per provincie ten opzichte van 10 jaar geleden. Bron: WOX Monitor Calcasa