Prijsstijgingen kenmerken drie decennia Nederlandse huizenmarkt

Halverwege 2023 bedraagt de gemiddelde prijs van een Nederlandse koopwoning € 434.000. De waarde ligt daarmee 1,1% lager ten opzichte van een kwartaal eerder en 5,6% lager vergeleken met een jaar eerder. Calcasa heeft de ontwikkelingen onderzocht die de markt heeft ondergaan in de afgelopen 30 jaar. Een periode waarin de Nederlandse huizenmarkt een aantal opmerkelijke ontwikkelingen heeft doorgemaakt, maar die voornamelijk bestond uit prijsstijgingen.

De huidige gemiddelde huizenprijs ligt met € 434.000 bijna € 30.000 lager dan de piek van € 463.000 in het derde kwartaal van 2022. Deze daling van 6% benadrukt een verschuiving in de dynamiek van de Nederlandse woningmarkt, die in de jaren ervoor werd gekenmerkt door prijsstijgingen. Tussen 2013 en 2022 verdubbelde de waarde van een gemiddelde koopwoning namelijk van € 224.000 naar € 463.000. Dit heeft mede geleid tot de situatie waarin de huidige gemiddelde woningwaarde nog altijd meer dan vijf keer zo hoog is als die van een woning in het begin van de jaren 90, zoals blijkt uit de onderstaande grafiek.

Figuur 1: Gemiddelde woningprijs in Nederland

De prijzen van woningen in Nederland zijn de afgelopen 30 jaar (naast inflatie) beïnvloed door een combinatie van factoren. Allereerst heeft de demografische ontwikkeling een grote invloed gehad op de vraag naar woningen. De bevolkingsgroei en de toename van het aantal huishoudens, mede door migratie en een stijgend aantal alleenstaanden, hebben de vraag naar huisvesting aanzienlijk vergroot. Deze groeiende vraag heeft de prijzen opgedreven, vooral in stedelijke gebieden waar de schaarste aan beschikbare woningen nog meer voelbaar is.

Economische omstandigheden hebben ook een aanzienlijke invloed gehad op de woningprijzen. Dalende/lage rentetarieven gedurende een groot deel van deze periode hebben geld goedkoper gemaakt, waardoor mensen meer financiële ruimte hadden om een huis te kopen. Dit heeft de vraag verder aangewakkerd en heeft bijgedragen aan een stijging van de prijzen. Bovendien zijn stijgende inkomens over de jaren heen van invloed geweest op de koopkracht van huishoudens, waardoor ze in staat waren om hogere hypotheeklasten te dragen en duurdere woningen te kopen.

De beschikbaarheid van bouwgrond en de uitdagingen in de bouwsector hebben het aanbod van nieuwe woningen beperkt. In een groot aantal regio’s zijn strikte bouwvoorschriften, gebrek aan geschikte locaties en langdurige vergunningsprocessen obstakels geweest voor de ontwikkeling van nieuwe woningen. Dit beperkte aanbod heeft geleid tot een situatie waarin de vraag het aanbod overtreft, wat de prijzen verder heeft doen stijgen.

Fiscale maatregelen hebben ook een belangrijke rol gespeeld. De hypotheekrenteaftrek, hoewel in de loop der jaren aangepast, heeft lange tijd het bezit van een woning fiscaal/financieel aantrekkelijk gemaakt. Dit heeft de vraag naar koopwoningen gestimuleerd en indirect de prijzen opgedreven. Veranderingen in belastingregimes en de introductie van maatregelen om overmatige schuldenlast tegen te gaan, hebben echter ook schommelingen veroorzaakt in de interesse voor en financiering van vastgoed.

Prijsdalingen

Mede door de hierboven beschreven ontwikkelingen bevinden we ons op dit moment pas in de tweede periode van prijsdalingen in de afgelopen dertig jaar. De eerste vond plaats in de periode van 2008 tot 2013 en werd gekenmerkt door de wereldwijde financiële crisis. Dit leidde destijds tot een tijdelijke daling van de huizenprijzen en een afname van de vraag. De gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland daalde in die periode met bijna 20%.

De huidige prijsdalingen zitten voorlopig nog niet op datzelfde niveau. Na een behoorlijk stevige kwartaal-op-kwartaal prijsdaling van 3,5% in het vierde kwartaal van 2022, is deze prijsdaling inmiddels aan het afvlakken. In het eerste kwartaal van 2023 bedroeg deze daling 1,8% en het afgelopen kwartaal was dit 1,1%. Hiermee ligt de huidige gemiddelde prijs van een koopwoning weer op het niveau van eind 2021 en nog altijd 93% hoger vergeleken met het moment waarop de prijsstijgingen begonnen in het derde kwartaal van 2013.

Significante regionale verschillen in de afgelopen 30 jaar

Als we verder inzoomen, zien we aanzienlijke regionale verschillen. Zo is de waarde van een gemiddelde koopwoning in de provincie Noord-Holland op dit moment meer dan 6 keer zo hoog als in 1993. Het verschil tussen Noord-Holland en de rest van de provincies is aanzienlijk. In Utrecht zijn de woningwaardes op dit moment meer dan 5,6 keer zo hoog als in 1993. Daarna volgen Zuid-Holland en Noord-Brabant en Overijssel. De provincies Drenthe (4,6) en Limburg (4,2) hebben juist de relatief kleinste prijsstijging ondergaan.

Tabel 1: Gemiddelde woningprijs per provincie in het eerste kwartaal 1993 en het tweede kwartaal 2023 en het waardeverschil tussen de twee kwartalen

De grote prijsstijging in de provincie Noord-Holland wordt met name gedreven door de prijsontwikkeling in Amsterdam. Naast het feit dat Amsterdam de grootste gemeente van Nederland is (en daarmee een belangrijke invloed heeft op de ontwikkeling in Noord-Holland), heeft het ook de grootste prijsontwikkeling ondergaan. De prijzen in de hoofdstad liggen op dit moment meer dan 7 keer zo hoog als in 1993. De volledige top 4 bestaat overigens uit Noord-Hollandse gemeenten. Naast Amsterdam hebben namelijk ook Haarlem, Bloemendaal en Heemstede een prijsontwikkeling van meer dan 6,5 keer de woningwaarde van 1993 ondergaan. Utrecht en Rotterdam zijn de eerste niet Noord-Hollandse gemeenten. De volledige top 10 is weergegeven in de onderstaande tabel.

Tabel 2: Gemiddelde woningprijs per gemeente in het eerste kwartaal 1993 en het tweede kwartaal 2023 en het hoogste waardeverschil tussen de twee kwartalen

Dat de prijsstijgingen in de afgelopen dertig jaar aanzienlijk zijn en over het hele land hebben plaatsgevonden, blijkt wel uit het feit dat in de gemeente waar de laagste prijsontwikkeling heeft plaatsgevonden (gemeente Simpelveld), de woningwaarde op dit moment nog altijd 4 keer zo hoog is als in 1993. De verschillen tussen de gemeenten met de kleinste prijsontwikkelingen zijn klein, want de gemeenten Eijsden-Margraten, Voerendaal, Landgraaf, Stein, Beekdaelen en Kerkrade zijn ongeveer gelijk. De tabel hieronder toont de tien gemeenten met de relatief kleinste prijsontwikkelingen.

Tabel 3: Gemiddelde woningprijs per gemeente in het eerste kwartaal 1993 en het tweede kwartaal 2023 en het laagste waardeverschil tussen de twee kwartalen

Kijkend naar de prijsontwikkeling op buurtniveau zien we voornamelijk Amsterdamse buurten in de lijst met de grootste waardestijgingen. Van de 300 buurten met de grootste prijsstijgingen liggen er 251 in Amsterdam.Bijlmermuseum Noord staat bovenaan deze lijst, met een waarde die op dit moment bijna 8 keer zo hoog is als in 1993. Gaasperdam Zuid en Baanakkerspark Noord volgen Bijlmermuseum Noord op de voet. De eerste niet-Amsterdamse buurten in deze lijst zijn Oud Mathenesse, Bergpolder en Carnisse. Al deze buurten liggen in Rotterdam. De buurt met de relatief kleinste prijsontwikkeling is Gracht in Kerkrade. Toch is de prijs ook hier met bijna een factor 4 toegenomenten opzichte van de woningwaarde in 1993. Terwinselen in Kerkrade en Nieuw-Einde in Heerlen maken de top 3 van laagste prijsontwikkelingen compleet.