Angst voor natuurramp: woningen potentieel 200 miljard minder waard

Door de toename van extreme weersomstandigheden neemt de aandacht voor natuurrampen toe. De angst voor een overstroming, aardbeving of natuurbrand kan meespelen bij de keuze van een woninglocatie. Calcasa onderzocht wat de potentiële waardevermindering is wanneer kopers en verkopers deze risico’s mee zouden wegen bij de aan- of verkoop van een woning. De totale waardevermindering van woningen gelegen in een risicogebied kan dan oplopen tot 200 miljard euro.

De angst voor een natuurramp kan een belangrijke afweging zijn in de keuze voor een woninglocatie, zowel vanwege mogelijke persoonlijke als materiële schade. Uit verschillende internationale onderzoeken blijkt dat deze angst een negatief effect kan hebben op woningprijzen. De geschatte effecten liggen tussen 2,5%-10% en zijn tijdsafhankelijk (bijvoorbeeld groot effect kort na een natuurramp).

In dit onderzoek ligt de focus op de potentiële waardevermindering van woningen, indien kopers en verkopers een dreiging van een natuurramp als reëel gaan beschouwen en gaan meewegen bij woningtransacties. Ter verduidelijking: het gaat hierbij dus niet om de potentiële woningschade indien een natuurramp daadwerkelijk plaatsvindt.

Op de kaart hieronder is te zien dat in Nederland 5,6 miljoen woningen een risico op overstroming lopen, 53 duizend woningen een risico op natuurbrand en 1,5 miljoen woningen een risico op aardbeving. Wanneer de markt deze risico’s zou gaan inprijzen, dan kan de totale waardevermindering van deze woningen oplopen tot 200 miljard euro.

[Figuur 1: gebieden met risico op overstroming, aardbeving of natuurbrand]

73% van de Nederlandse woningwaarde ligt in gebieden met overstromingsrisico

Overstromingsrisico in Nederland is altijd een reëel risico geweest omdat Nederland zeer laag en deels onder zeeniveau is gelegen, omringd wordt door de Noordzee en doorkruist wordt door een aantal grote rivieren. Door het nemen van verregaande waterbeschermingsmaatregelen heeft Nederland het risico op overstromingen sterk verkleind. Het effect van de kans op overstromingen in Nederland wordt daardoor op dit moment als klein ingeschat, waardoor het effect op woningprijzen verwaarloosbaar is.

[Figuur 2: Links: risico op overstroming van hoofdwater, Rechts: risico op overstroming van lokaal water]

In Nederland zijn verschillende soorten overstromingen gedefinieerd; deze zijn weergegeven in onderstaande illustratie. In deze analyse zijn alleen de overstromingen van het type A, B en C meegenomen. Met name overstromingen van type B en C kunnen grote impact hebben, vooral in de lager gelegen gebieden. De kleuren in bovenstaande kaarten geven naast het gebied, ook de maximale waterdiepte weer.

[Figuur 3: Typen overstromingen]

Indien de klimaatveranderingen leiden tot lokale overstromingen of ‘bijnaoverstromingen’, en daardoor in de woningmarkt het risico op overstromingen als reëler wordt ingeschat, dan betreft dit direct een groot deel van Nederland.

In Nederland staan circa 7,8 miljoen woningen met een totale waarde van circa 2.380 miljard euro. Van deze woningen zijn 5,6 miljoen woningen gelegen in gebieden die kunnen overstromen met een totale waarde van 1.740 miljard euro. Uitgaande van de genoemde mogelijke waardedaling van 2,5%-10%, loopt het potentiële waarde-effect op van 44 tot 174 miljard euro.

Risico op overstroming

Het risico op overstroming is afhankelijk van de genomen beschermingsmaatregelen, zoals waterkeringen. In Nederland zijn hiervoor in de Waterwet (ondergrens)normen gedefinieerd. Op basis van deze normen zijn onderhouden verbeterwerkzaamheden gepland. Uitgaande van de geplande verbeteringen is een (gesommeerde) kans op overstromingen in 2050 berekend. Op basis van deze kansen kan nader worden bepaald hoe hoog het verwachte risico op overstromingen is voor woningen in Nederland*.

Van de 5,6 miljoen woningen met overstromingsrisico, is de verwachting dat 3,3 miljoen woningen liggen in gebieden met een overstromingskans tussen 100-1.000 jaar of tussen 1.000-10.000 jaar. De waarde van deze woningen bedraagt 996 miljard euro, waardoor het mogelijke waardeverlies kan oplopen van 25 tot 100 miljard euro (2,5% tot 10%).

[Tabel 1: Kans op overstroming in Nederland. Aantal woningen en totale waarde]

[Figuur 4: Kans op overstroming]

Ook andere natuurrampen vormen risico op waardedaling

Ook aardbevingen en natuurbranden vormen in Nederland een reëel risico. De linkerkaart toont de gebieden waar risico is op een aardbeving. De rechterkaart geeft de gebieden weer waar risico is op een natuurbrand.

[Figuur 5: Links: risico op aardebeving, Rechts: risico op natuurbrand]

Aardbevingen komen voor in het noord- en zuidoosten van Nederland. In het noordoosten is sprake van geïnduceerde aardbevingen (veroorzaakt door gaswinning), in het zuiden zijn ze van tektonische aard (als gevolg vervorming van de aardlagen). Op de risicokaart worden aardbevingen onderverdeeld in drie categoriën. In dit onderzoek wordt echter geen onderscheid gemaakt en wordt naar het gebied als geheel gekeken met mogelijk risico op aardbevingen.

In deze aardbevingsgebieden staan 1,5 miljoen woningen met een totale waarde van 429 miljard euro. Uitgaande van de mogelijke waardedaling van 2,5%-10%, bedraagt het potentiële waardeverlies 11 tot 43 miljard euro. Een ander risico vormen natuurbranden. In Nederland gaat het vooral om bos-en heidebranden. In het onderzoek zijn de gebieden opgenomen waar kans is op grote natuurbranden. Deze kunnen ontstaan door menselijke onvoorzichtigheid of door natuurinvloeden zoals blikseminslag. Door het noordwaarts opschuiven van de klimaatzones worden natuurgebieden vaker blootgesteld aan droogte en hitte.

In de gebieden met kans op grote natuurbranden staan 53 duizend woningen met een totale waarde van 22 miljard euro. Uitgaande van de genoemde mogelijke waardedaling van 2,5%-10%, kan het waardeverlies oplopen van 0,6 tot 2,2 miljard euro.