De totale overwaarde van de Nederlandse koopwoningen is de afgelopen jaren verder gestegen en bedraagt inmiddels bijna 694 miljard euro. Dit is 31 miljard hoger dan medio 2024, de vorige keer dat Calcasa dit onderzocht. De gemiddelde overwaarde per koopwoning bedraagt € 220.000. Dat is gelijk aan twee jaar geleden, toen dit bedrag ook op € 220.000 lag, maar nog altijd fors hoger dan in 2022 (€ 175.000). Een groot deel van de woningmarkt heeft daarmee nog steeds een aanzienlijke buffer tegen eventuele prijsdalingen.
Hoe wordt de overwaarde vastgesteld?
Nederland telde aan het einde van het derde kwartaal van 2026 bijna 8,6 miljoen woningen met een totale woningwaarde van ruim 4,2 biljoen euro. Voor de berekening van de overwaarde keek Calcasa naar bestaande koopwoningen die sinds 1 januari 1993 minimaal één verkooptransactie hebben gehad. Dit zijn in totaal bijna 3,2 miljoen woningen met een gezamenlijke huidige waarde van ruim 1,7 biljoen euro.
De berekende overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde en de laatste historische aankoopprijs. Dit komt neer op gemiddeld € 220.000 per woning, ofwel 67 % van de historische koopsom. In 2024 bedroeg dit percentage nog 75 %. Uitgedrukt als aandeel van de huidige waarde van de onderzochte woningen bedraagt de overwaarde ruim 40 %. De berekening houdt geen rekening met hypotheekaflossingen of eventuele aanvullende financieringen. Ook woningen die vóór 1993 voor het laatst zijn verkocht, vallen buiten het onderzoek. De berekende overwaarde is daardoor niet gelijk aan het daadwerkelijke eigen vermogen van alle Nederlandse woningeigenaren. Dit maakt de inschatting van de overwaarde conservatief.
Tabel 1: Aantal woningen, totale overwaarde en gemiddelde overwaarde per peildatum
Ongeveer 694 miljard euro aan overwaarde in Nederland
De bijna 3,2 miljoen onderzochte woningen hebben gezamenlijk 694 miljard euro aan overwaarde. Twee jaar geleden bedroeg dit nog ruim 662 miljard euro. De totale overwaarde is daarmee met ruim 31 miljard euro toegenomen, terwijl de gemiddelde overwaarde per woning gelijk is gebleven op € 220.000. Dit verschil komt doordat het aantal woningen dat een woningtransactie heeft ondergaan is gegroeid en recent aangekochte woningen doorgaans minder overwaarde hebben opgebouwd.
Kijkend naar het jaar waarin woningen voor het laatst zijn verkocht, springt vooral 2017 eruit. De ruim 154.000 woningen die in dat jaar voor het laatst zijn gekocht, hebben samen ruim 43 miljard euro aan overwaarde. Ook de aankoopjaren 2016, 2018 en 2020 vertegenwoordigen elk meer dan 37 miljard euro. In deze jaren zijn relatief veel woningen verkocht, waarna de woningprijzen een forse stijging ondergingen.
Figuur 1: Overwaarde per laatste aankoopjaar
Hogere overwaarde naarmate woning langer in bezit is
Woningen die in 1993 voor het laatst zijn verkocht, hebben gemiddeld bijna € 446.000 aan overwaarde. Voor woningen die in 2008 zijn gekocht, ligt dit bedrag op € 258.000. Bij recent aangekochte woningen is de overwaarde logischerwijs een stuk lager. Toch hebben woningen die in 2024 voor het laatst zijn gekocht, inmiddels al gemiddeld € 73.000 aan overwaarde opgebouwd. Voor woningen die in 2025 zijn gekocht, bedraagt dit € 31.000. Zelfs woningen die in de eerste drie kwartalen van 2026 zijn gekocht, hebben gemiddeld al € 11.000 aan overwaarde.
Figuur 2: Gemidelde overwaarde woning per jaar van de laatste aankoop
Amsterdam hoogste totale overwaarde, Haarlem en Utrecht hoger gemiddeld
Amsterdam is de gemeente met het grootste aantal woningen dat sinds 1993 minimaal één keer is verkocht, bijna 126.000 woningen. Deze woningen hebben gemiddeld € 226.000 aan overwaarde, wat neerkomt op een totale overwaarde van 28,5 miljard euro. Den Haag, Rotterdam en Utrecht volgen met respectievelijk 22,4, 17,8 en 17,4 miljard euro. In Utrecht ligt de gemiddelde overwaarde per woning met € 277.000 duidelijk hoger dan in de drie andere grote steden. Haarlem komt met € 278.000 op een vergelijkbaar niveau uit. De hoogste gemiddelde overwaarde is te vinden in gemeenten met relatief dure woningen. Bloemendaal voert de lijst aan met gemiddeld € 476.000 per woning, gevolgd door Blaricum (€ 473.000) en Laren (€ 447.000).
Tabel 2: Top 10 gemeenten met de hoogste totale overwaarde. Aantal woningen met minimaal 1 transactie sinds 1993.
Woningen met een slecht energielabel hebben relatief veel overwaarde
Van de bijna 3,2 miljoen onderzochte woningen hebben 2,25 miljoen een geregistreerd energielabel. Het is ruim 71 % van de onderzochte woningen. Woningen met een A-label, (inclusief de verschillende plusklassen), hebben gemiddeld ongeveer € 184.000 aan overwaarde. Bij woningen met een B-label bedraagt dit € 189.000. Woningen met een C-, D- of E-label hebben gemiddeld tussen de € 178.000 en € 171.000 overwaarde.
Opvallend genoeg hebben woningen met een G-label met bijna € 196.000 gemiddeld de meeste overwaarde. F-labelwoningen volgen met ruim € 194.000. De belangrijkste verklaring is dat deze groep relatief veel oudere woningen omvat die langer geleden zijn gekocht en daardoor meer tijd hebben gehad om in waarde te stijgen. De woningen met een slecht energielabel én veel overwaarde zijn zeer geschikt voor de verduurzamingsslag die Nederland probeert te slaan. Onderstaande figuur laat dit zien.
Figuur 3: Gemiddelde overwaarde per energielabel
Overwaarde zou bij 10 % prijsdaling per jaar in 2031 verdampen
Hoe bestand is de Nederlandse woningvoorraad tegen een mogelijke prijsdaling? Calcasa onderzocht dit aan de hand van drie (stress-)scenario’s met jaarlijkse prijsdalingen van 3 %, 5 % en 10 %.
Bij een prijsdaling van 10 % per jaar zou de gemiddelde overwaarde na vijf jaar, in 2031, volledig zijn verdampt. Bij een jaarlijkse daling van 5 % is dit na elf jaar, in 2037, en bij een daling van 3 % zelfs pas na negentien jaar, in 2045.
Naast deze scenarioanalyse keek Calcasa naar het effect van een prijsdaling zoals tijdens de kredietcrisis. Tussen 2008 en 2013 daalden de Nederlandse woningprijzen met circa 17 %. Als de gemiddelde woningwaarde nu opnieuw met 17 % zou dalen, neemt de berekende overwaarde af met circa € 85000. Dat is ruim 38 % van de huidige overwaarde, waardoor gemiddeld nog ongeveer € 135000 overblijft. Belangrijk is dat het hierbij om het gemiddelde gaat: recent gekochte woningen hebben een veel kleinere buffer en zullen bij prijsdalingen eerder met een tekort aan overwaarde te maken krijgen.
Figuur 4: Resterende overwaarde bij prijsdalingen scenarios
