Nog 3,5 jaar om 30 miljoen m2 kantoor te verduurzamen

Delft, 2 september - Per 1 januari 2023 moeten alle kantoren in Nederland energielabel C of beter hebben. Op dit moment voldoet 60% (oftewel 41 miljoen m2) van het kantooroppervlak nog niet aan deze eis. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de meerderheid van deze kantoren (83%) überhaupt nog geen energielabel heeft. Het tempo van de verduurzaming moet dus fors omhoog om binnen 3,5 jaar de doelstelling te kunnen halen.

Een deel van de kantoren zonder label is relatief recent gebouwd of al verduurzaamd en zal in de praktijk al voldoen aan de eisen voor een label C of beter. Indien een conservatieve schatting van de ontbrekende labels wordt gemaakt, dan moet in totaal 29,7 miljoen m2 worden verduurzaamd. Dat is 5 tot 8,5 miljoen m2 per jaar. Ter vergelijking: in de afgelopen drie jaar is de kantooroppervlakte met energielabel C of beter jaarlijks gemiddeld met 4,2 miljoen m2 toegenomen.

Aantal te verduurzamen m2 is lager t.o.v. eerder onderzoek

Voor dit onderzoek is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) als uitgangspunt genomen. Indien een verblijfsobject naast een kantoorfunctie ook een andere functie heeft, is 50% van het oppervlak als kantoorfunctie gekwalificeerd. Daarna zijn per pand de volgende eisen toegepast: minimaal 50% kantooroppervlak en een minimaal totaal oppervlakte van 100 m2 *, geen monumentale status** en geen bedrijfsmatige/opslag functie***.

*o.b.v. BAG, ** o.b.v. Rijksmonumentenregister en Kadaster, *** o.b.v. IBIS-bedrijventerreinen

De onderzoeksmethodiek is in grote lijnen vergelijkbaar met het onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en het Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) uit november 2016. Echter, Calcasa heeft t.o.v. het EIB/ECN onderzoek aanvullende databronnen gebruikt, waardoor de selectie van monumenten en de selectie van gebouwen met een bedrijfsmatige/opslag functie is verbeterd. Daardoor wordt het totaal aantal kantoren dat aan het Bouwbesluit moet voldoen zuiverder én lager ingeschat en komt dus ook de totale verduurzamingsopgave lager uit.

Analyse energielabels van de kantorenvoorraad

Na het toepassen van de filters resulteren 42.640 panden met een totale oppervlakte van 67,4 miljoen m2. Van deze panden heeft 40% (26,6 miljoen m2) een energielabel van A-C, 10% (7,0 miljoen m2) heeft een energielabel D-G en 50% (33,8 miljoen m2) heeft geen energielabel.

In de laatste jaren is een duidelijke versnelling van het aantal kantoren met een energielabel (C of beter) waarneembaar. In 2011 had 0,8% van de kantoren een energielabel C of beter, dit steeg naar 4,2% per eind 2015 en nam verder toe naar 17,1% halverwege 2019 (zie figuur 1). Wat verder opvalt is dat vooral grotere kantoren een energielabel hebben. De verduurzamingsopgave ligt de komende jaren dus met name bij de kleinere kantoren.

[figuur 1: Percentage kantoren met energielabel C of hoger]

Verder valt op dat van de kantoren met een energielabel, het aandeel van kantoren met een label C of beter relatief stabiel blijft (zie figuur 2). Dit is te verklaren doordat de groep kantoren met een D-G label in deze periode ook is gegroeid – meestal doordat een D-G label is toegekend aan kantoren die nog geen label hadden.

[figuur 2: Percentage kantooroppervlak met minstens label C of hoger tov totaal kantooroppervlak met een label]

Indien wordt gekeken naar de kantoren met een energielabel, dan valt op dat oudere kantoren vaker een slechter energielabel hebben (zie figuur 3).

[figuur 3: Energielabel kantoren naar bouwjaarklasse]

Inschatting verduurzamingsopgave

Om te kunnen beoordelen hoeveel kantoren nog moeten worden verduurzaamd, moet worden ingeschat welk energielabel wordt toegekend aan de 50% van het kantooroppervlak dat nog geen label heeft. Daarvoor worden twee methodes gebruikt:

1. Schatting van het energielabel op basis van het bouwjaar, op basis van onderzoek ECN. Deze methode is conservatief, want ook bij kantoren zonder energielabel zullen al regelmatig verduurzamingsmaatregelen zijn genomen.

2. Schatting van het energielabel door extrapolatie van energielabels per bouwjaar (zoals weergegeven in figuur 3). Deze methode is optimistisch, want energielabels worden vaak aangevraagd ná een verduurzaming, dus kantoren met een energielabel zijn vaak al verduurzaamd.

De geschatte verduurzamingsopgave voor de kantoren zonder label bedraagt daarmee 22,7 miljoen m2 op basis van methode 1. Op basis van methode 2 bedraagt de verduurzamingsopgave voor kantoren zonder label 10,2 miljoen m2.

Daarnaast moeten de kantoren met een label D-G worden verduurzaamd (7 miljoen m2), zodat de totale verduurzamingsopgave 17,2 - 29,7 miljoen m2 bedraagt.

Bij de conservatieve schattingsmethodiek is de samenstelling van de kantorenvoorraad per energielabel als volgt:

[figuur 4: Energielabels kantoren officieel en geschat]

Status verduurzaming grootste kantoren

Uit bovenstaande analyses blijkt dat het tempo waarin kantoren worden verduurzaamd moet worden opgevoerd, anders wordt de verduurzamingsdoelstelling (‘alle kantoren minimaal een C-label in 2023’) niet gehaald. Calcasa heeft de verduurzamingsstatus onderzocht voor de 5 grootste kantoren zonder energielabel en de 5 grootste kantoren met het slechts mogelijke energielabel (G). Kantoren mét een energielabel lager dan C (namelijk D-G) zijn voornamelijk in gebruik door overheden. Dat is goed te verklaren, want kantoren in eigendom van of in gebruik door overheden moeten al een energielabel hebben.

Datakwaliteit onvoldoende voor handhaving bouwbesluit

Uit de analyse blijkt dat bij een aantal panden in de top 10 twijfel bestaat of daadwerkelijk 50% van het pand een kantoorfunctie heeft. Daarnaast kan in sommige gevallen een vraagteken worden gezet bij het kantooroppervlak zoals dat staat vermeld in de BAG. De kantoren in onderstaande tabellen zijn de panden die ook na handmatig onderzoek lijken te moeten voldoen aan de energielabelverplichting.

[tabel 1: Top 5 te verduurzamen kantoren met energielabel G en zonder label]

Calcasa heeft voor de kantoren uit de top 5 een aanvullend (online) onderzoek gedaan om te kijken of panden al worden verduurzaamd of dat er concrete plannen zijn. Dit is vaak het geval. Voor 4 van de 10 grootste kantoorpanden bestaan concrete plannen voor een herontwikkeling naar woningen. Het pand van De Nederlandsche Bank wordt in 2020 volledig verduurzaamd. Het pand van ABP is in 2012-2016 uitgebreid gerenoveerd en waarschijnlijk al verduurzaamd. Daarom kan geconcludeerd worden dat in ieder geval voor de grotere kantoren voortgang wordt geboekt bij de verduurzaming.