Winnaars in de woningmarkt

Delft, 7 juni - De woningprijzen stijgen sinds het tweede kwartaal van 2013 en liggen inmiddels overal in Nederland boven het niveau van de vorige piek in 2008. Sinds het dieptepunt van de crisis in 2013 is de waarde van de totale Nederlandse woningvoorraad met 635 miljard euro gestegen. Het grootste deel van deze waardestijging is toe te schrijven aan de 4,5 miljoen koopwoningen in Nederland, die in deze periode gemiddeld 375 miljard euro in waarde zijn toegenomen.

Figuur 1: Totale waarde koopwoningvoorraad (in miljard euro)

Provincie Zuid-Holland is het meest waard

Met 290 miljard euro is de koopwoningvoorraad van Zuid-Holland het meest waard van alle provincies. Samen met Noord-Holland zijn deze twee provincies verantwoordelijk voor 40% van de totale waarde van de koopwoningvoorraad in Nederland. De provincie met de laagste totale waarde is Zeeland met 28 miljard euro.

Figuur 2: Waarde koopwoningvoorraad per provincie (in miljard euro)

Totale waarde beneden-/bovenwoningen in Zuid-Holland stijgt het hardst

In de provincie Zuid-Holland bestaat een derde van de totale waarde van de koopwoningvoorraad uit rijwoningen. Dit is een totaal van 100 miljard euro. Sinds 2013 is de totale waarde van alle beneden-/bovenwoningen in Zuid-Holland het hardst gestegen met 57% naar een waarde van 27 miljard euro.

Figuur 3: Totale waarde koopwoningvoorraad per woningsoort in ZH (in miljard euro)

Alle kopers op virtuele winst

Als gevolg van deze waardestijging staat bijna elke woningkoper momenteel op (virtuele) winst. Woningbezitters die in 2013 een woning hebben gekocht, zouden bij verkoop gemiddeld 88 duizend euro winst maken. Alleen woningbezitters die in 2004 of eerder een woning hebben gekocht, hebben op papier nog meer winst gemaakt, namelijk tussen de 90 duizend euro (met aankoopjaar 2004) en 246 duizend euro (met aankoopjaar 1993). 2008 was het slechtste jaar om te kopen; kopers uit dat jaar staan gemiddeld op 54 duizend euro virtuele winst.

Grootste winst in Bloemendaal

De gemiddelde virtuele winst van woningkopers verschilt sterk per gemeente. Kopers die in 2013 in Bloemendaal een woning hebben gekocht, staan op een gemiddelde virtuele winst van 350 duizend euro. Daarmee is Bloemendaal (Noord-Holland) de best presterende gemeente in Nederland. Ter vergelijking: kopers die in 2013 in Pekela (Groningen) een woning hebben gekocht staan op een gemiddelde virtuele winst van 22 duizend euro. De grote verschillen tussen gemeenten zijn te verklaren door enerzijds het verschil in prijsontwikkeling en anderzijds het verschil in de gemiddelde woningwaarde tussen gemeenten.

Winnaars per provincie

Ook op provincieniveau zijn de verschillen in virtuele winst groot. In onderstaande tabel zijn de best presterende gemeenten per provincie weergegeven. De grootste winnaars zijn woningbezitters die in 2013 een woning hebben gekocht in het eerdergenoemde Bloemendaal in de provincie Noord-Holland (350 duizend euro), in Wassenaar in de provincie Zuid-Holland (250 duizend euro) en in De Bilt in de provincie Utrecht (146 duizend euro). Dit vanwege de hogere prijsstijgingen in het westen van Nederland. Maar ook degenen die in 2013 een woning kochten in Waalre (Noord-Brabant) en in Zeewolde (Flevoland) maken op papier een aanzienlijke winst van respectievelijk 100 duizend en 87 duizend euro.

Voor de overige provincies geldt, dat woningbezitters die hun woning in 2013 kochten in de best presterende gemeenten van hun provincie, bij verkoop gemiddeld minimaal 52 duizend euro winst zouden maken.

Het beste af zijn echter kopers uit 1993. Dit vanwege de langdurige woningprijsstijgingen tussen 1993 en 2008 en vervolgens tussen 2013 en 2019. Voor deze groep woningbezitters bedraagt de gemiddelde virtuele winst 246 duizend euro, oplopend tot 762 duizend euro voor degenen in 1993 in Bloemendaal een huis hebben gekocht.

Tabel 1: Gemiddelde virtuele winst naar aankoopjaar, beste gemeenten per provincie met minimaal 5000 koopwoningen

Winstmarge het laagst bij aankoopjaar 2008

De winstmarges verschillen per aankoopjaar. Het slechtste aankoopjaar is 2008: deze woningen staan gemiddeld op 54 duizend euro winst. Woningkopers die in 2008 een woning in Friesland hebben gekocht hebben een lage winstmarge: bij verkoop maken zij een gemiddelde winst van 16 duizend euro. 2008 was ook het jaar waarin de gemiddelde woningwaarde piekte op 262 duizend euro. Na het dieptepunt in 2013 ligt de woningwaarde sinds 2017 weer weer boven de piek van 2008.

Figuur 4: Gemiddelde virtuele winst voor woningen met aankoopjaar 2008 en voor totaal woningen

Grote regionale verschillen

Op gemeenteniveau valt op dat er grote verschillen bestaan in de woningprijsontwikkeling. In de periode 2008-2013 daalden de woningprijzen in Nederland circa 15%. Deze daling was behoorlijk gelijk verdeeld over alle gemeenten, met de grootste dalingen in de Gooi- en Vechtstreek, Zuid-West Gelderland en de Achterhoek, en de kleinste in Zeeuws-Vlaanderen.

Bij het herstel van de woningprijzen sinds het tweede kwartaal van 2013 zijn echter zeer grote verschillen zichtbaar. De prijzen in het westen van Nederland, en dan vooral in de grote steden, zijn het snelst gestegen: Amsterdam (76,4%), Utrecht (63,7%), Rotterdam (61,5%) en Den Haag (57,0%). Het herstel in de rest van Nederland is veel langzamer verlopen, waarbij bijvoorbeeld Noord-Oost Groningen, Overijssel, Noord en Midden Limburg, Zuid-West Friesland en Zeeuws-Vlaanderen zijn achtergebleven.

Figuur 5: Woningprijsontwikkeling alle woningen per gemeente in Nederland in het eerste kwartaal van 2019 t.o.v. het tweede kwartaal van 2013 (links) en in het tweede kwartaal van 2013 t.o.v. het derde kwartaal 2008 (rechts)