Nederland in kopgroep van stijgende huizenprijzen in Europa

De gemiddelde woningprijs in Nederland is in 2020 met 10,0% gestegen. Het is voor het eerst sinds 2000 dat Nederland een groeipercentage met dubbele cijfers laat zien. Dat de huizenprijzen in het jaar waarin de wereld te maken kreeg met een pandemie de grootste prijsontwikkeling in de afgelopen 20 jaar ondergingen, is op het eerste gezicht opvallend. Doorgaans hangen de huizenprijsgroei en de  economische conjunctuur namelijk samen. Toch is Nederland zeker niet het enige land dat een forse prijsstijging liet zien in 2020. Sterker nog, vrijwel in alle Europese landen stegen de prijzen. Nederland zit wel in de kopgroep van stijgende huizenprijzen in Europa.

De huizenprijzen zitten in Nederland al geruime tijd in de lift. Sinds het derde kwartaal van 2013 zijn ze elk kwartaal gestegen. Zeker in de periode na 2015 zijn de prijzen fors omhooggeschoten. In vergelijking met de gemiddelde huizenprijs van 2015 Q4, ligt de waarde van een woning nu bijna 50% hoger. Een ‘double digit growth’, ofwel een stijging van 10% of meer in een jaar, is echter in deze periode nog niet voorgekomen. Daar is in 2020 dus verandering in gekomen.

Europa

De huizenprijsstijging in Nederland is zeker geen uitzondering binnen Europa. Toch zit Nederland in de kopgroep wat betreft de prijsontwikkeling. Daar waar Nederland een prijsstijging van 10% laat zien, ligt dat percentage voor Europa rond de 5%. In vrijwel alle Europese landen is een stijgende trend waarneembaar, al zijn de onderlinge verschillen groot. Grote waardestijgingen van meer dan 7,5% zijn te zien in Luxemburg, Zweden, Polen, Oostenrijk, Slowakije, Tsjechië en Duitsland. Onderaan de lijst staan vooral de Zuid-Europese landen, zoals Spanje, Italië en Cyprus. Spanje en Cyprus laten zelfs, evenals Estland, een kleine prijsdaling zien. Wat veroorzaakt nu deze onderlinge verschillen? En hoe groot is de rol van COVID-19 hierin?

[Figuur 1: Woningprijsontwikkeling over 2020 voor Nederland en Europa]

COVID-19

Het coronavirus heeft tot op heden dus niet tot een correctie van de huizenprijzen geleid. Daarnaast lijkt ook de impact van de pandemie op de onderlinge verschillen tussen de landen gering. Kijkend naar het aantal besmettingen per 100.000 inwoners, valt op dat Tsjechië, Slovenië en Luxemburg hier de boventoon voeren. Ook Nederland zit in de top-10 van deze lijst. Als er een verband zou zijn tussen het coronavirus en de prijsontwikkeling, dan zouden deze landen de laagste prijsontwikkeling vertonen. Dit zijn echter landen waar de grootste prijsstijgingen hebben plaatsgevonden. Andersom zijn landen die lage besmettingscijfers laten zien, zoals Finland, Cyprus en Griekenland, zeker geen landen die vooroplopen in de prijsontwikkeling. Kortom, er is dus geen direct aantoonbaar verband tussen het aantal coronabesmettingen en de huizenprijsontwikkeling. Indirect zou de coronapandemie natuurlijk wel invloed kunnen hebben op de prijsontwikkeling. Dit komt omdat de crisis impact heeft op een aantal macro-economische variabelen.

Economische groei

De Nederlandse economie kreeg in 2020 te maken met economische krimp. Het CBS berekende dat het bruto binnenlands product (BBP) als gevolg van de coronacrisis met 3,8% is gekrompen ten opzichte van een jaar eerder. Toch is deze daling in Nederland helemaal zo slecht niet, afgezet tegen de rest van Europa. De gemiddelde krimp van de economie van de eurolanden ligt volgens Eurostat op 6,8%. Dit is een eerste indicator dat Nederland beter scoort dan het gemiddelde in Europa. Andere West-Europese landen, zoals België, Frankrijk en Duitsland, laten een iets grotere krimp zien dan Nederland, maar het zijn vooral Oostenrijk, Italië en Spanje waar het bbp het meest is gedaald. Scandinavië en Oost-Europese landen als Litouwen, Letland en Slowakije, scoren beter dan Nederland. 

Werkloosheid

Het werkloosheidspercentage is in 2020 in heel Europa gestegen. In sommige landen ging het hierbij slechts om enkele tienden van procenten, zoals in Polen, Slovenië, Frankrijk en Duitsland. Ook Nederland deed het relatief goed met een stijging van rond de één procent. Daarentegen steeg de werkloosheid in veel andere landen met meer dan twee procent. Luxemburg, Zweden, Letland, Spanje en Litouwen kregen de grootste tik op de arbeidsmarkt te verduren in 2020. Een toename in de werkloosheid betekent echter niet per se een lagere woningprijsontwikkeling. Dit verband is duidelijker als we niet naar de ontwikkeling, maar naar de hoogte van de werkloosheid kijken. Zo hebben de vier landen met de laagste werkloosheidscijfers in Europa (Tsjechië, Polen, Duitsland en Nederland) een hoge prijsontwikkeling doorgemaakt. Anderzijds hebben Spanje, Italië en Griekenland te maken met hoge werkloosheid én een lage woningprijsontwikkeling. Toch is ook hier geen sprake van een één-op-één verband tussen werkloosheid en woningprijsontwikkeling. Landen als Zweden en Frankrijk kennen namelijk een hoge werkloosheid, maar laten wel een hoge prijsontwikkeling in 2020 zien.

Hypotheekrente

De hoogte van de hypotheekrente heeft wel een grote invloed op de prijsontwikkeling van de huizen. Immers, hoe lager de rente, hoe aantrekkelijker het is om een woning te kopen. De hypotheekrentes in Europa zijn historisch laag. Nederland zit in de middenmoot met een gemiddelde hypotheekrente van rond de 2%. Daarnaast hebben we in Nederland extra subsidies van de overheid (hypotheekrenteaftrek, NHG-garantie) waardoor een koper nog meer voordelen heeft. De hypotheekrente van Nederland heeft in 2020 de grootste daling van alle Eurolanden doorgemaakt. Deze is met 31 basispunten (0,31%) afgenomen ten opzichte van 2019. Dit is dus een extra stimulans voor een koper om een huis aan te schaffen, wat de vraag naar huizen en de huizenprijzen verder omhoog heeft gestuwd. De onderlinge Europese verschillen in de daling van de hypotheekrente zijn klein en ligt tussen de 0,03% (Letland en Finland) en 0,31% (Nederland). Frankrijk en Cyprus zijn de enige landen waar de hypotheekrente licht is gestegen in 2020. 

Inflatie

Veel Europese landen hebben in 2020 te maken gehad met deflatie. Deflatie is een daling van het algemeen prijsniveau, oftewel de  waardevermeerdering van geld. Dat wil zeggen dat de prijzen in Europa eind 2020 ongeveer 0,3% lager waren dan eind 2019. Voor de huizenmarkt geldt dat deflatie nadelig is voor mensen met een hypotheek. Dit komt doordat de reële rente stijgt: de schulden moeten immers nominaal afgelost worden. Onderstaande tabel toont de landen waar sprake is van deflatie. Het valt op dat hier zowel landen met een hoge prijsstijging, zoals Duitsland, als landen met een lage prijsstijging, zoals Spanje, bij zitten. Bij Duitsland moet de kanttekening worden gemaakt dat hier in 2020 een BTW reductie is doorgevoerd. Andere argumenten waarom deflatie heeft opgetreden in Europa zijn de coronamaatregelen en daarmee het vrijwel geheel wegvallen van buitenlands toerisme. Nederland is één van de weinige uitzonderingen en houdt de inflatie constant rond de 1 procent. De grote verschillen in inflatie zijn van belang voor het beleid van de Europese Centrale Bank. Die mikt officieel op een inflatieniveau van ongeveer 2 procent. Daar zitten vrijwel alle Europese landen ver vanaf. Het voornaamste instrument dat de ECB gebruikt om de inflatie te sturen, is de rente. Nu deze inmiddels onder de nul is aanbeland, zijn de middelen voor de ECB om hiermee te sturen erg beperkt geworden.

[Tabel 1: Inflatie in het vierde kwartaal 2020]

Prijsontwikkeling voorafgaand aan 2020

Naast de invloed van COVID-19, heeft ook de historische prijsontwikkeling invloed op de huizenprijzen in 2020. In de periode 2015 tot eind 2019 zijn de huizenprijzen in Europa met 21,75% gestegen. In Nederland zijn deze in dezelfde periode met 35,58% gestegen. Van de landen die in 2020 goed hebben gepresteerd (Duitsland, Oostenrijk, Turkije, Luxemburg en Tsjechië), valt op dat deze vóór 2020 ook al hoger dan gemiddeld presteerden. Onderaan de lijst van prijsstijgingen in de periode 2015-2019 staan Cyprus, Finland en Italië. Zij scoorden ook in 2020 het slechtst. Spanje en Ierland presteerden hier iets beter dan het Europees gemiddelde. Concluderend is het patroon dat we in 2020 zien dus meer een voortzetting van wat al gaande was, dan een inhaalslag van landen die de jaren ervoor wat achter waren gebleven. Het gat in de prijsontwikkeling is in 2020 alleen maar groter geworden. 

Hoofdsteden

Europese landen laten onderling dus grote verschillen zien ten aanzien van de huizenprijsontwikkeling en macro-economische variabelen. Echter, kijkend naar de verhouding tussen de hoofdsteden en het landelijk gemiddelde, dan is er juist een grote overeenkomst waar te nemen. Calcasa liet vorig kwartaal al zien dat Amsterdam met een prijsontwikkeling van 6.9% achterblijft bij de rest van Nederland. Veel andere landen laten een soortgelijk beeld zien. Zo was de prijsontwikkeling in België 5,7%, maar bleef Brussel een beetje achter met 4,4%. In het Verenigd Koninkrijk stegen de prijzen in 2020 met 4,3%, maar Londen deed het met 2,9% minder goed. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat de prijzen in de hoofdsteden al eerder fors zijn gestegen en daardoor op een hoger gemiddelde zitten dan de rest van het land. Zo kost een gemiddelde woning in België ongeveer €276.000, terwijl je hier in Brussel €499.000 voor betaalt. In het Verenigd Koninkrijk is het verschil nog forser: een gemiddelde woning in London kost €752.400, terwijl het landelijke gemiddelde op €355.400 ligt. Amsterdam ligt met een gemiddelde prijs van €506.000 ook een stuk hoger dan de rest van Nederland (€361.000). 

Conclusie

Concluderend kunnen we zeggen dat de coronacrisis vooralsnog weinig negatieve invloed heeft op de huizenprijzen. De prijzen in Europa zijn in 2020 nog fors gestegen. Nederland zit hier in de kopgroep met een prijsstijging van 10%. Het gebrek aan aanbod, de lage hypotheekrente en het  steunpakket van de overheid spelen een dusdanig grote rol, dat de huizenprijzen zijn blijven stijgen. De impact van de coronacrisis op de macro-economische variabelen is echter wel zichtbaar en zorgt op bepaalde onderdelen voor een verdeling binnen Europa. Op veel van deze vlakken  presteert Nederland nog altijd beter dan andere landen en dat is waarschijnlijk ook van invloed op de huizenprijzen.

[Tabel 2: Huizenprijsontwikkeling 2020, Bruto Binnenlands Product ontwikkeling tov 2019, Werkloosheidscijfer eind 2020, Hypothecaire rente langer dan 5-jaar vast (jaargemiddelde), Inflatie 2020]