Groningen is het nieuwe Amsterdam van de woningmarkt

Delft, 17 november - De woningmarkt in Nederland is aan het veranderen. Vraag de gemiddelde Nederlander waar de gekte op de huizenmarkt het grootst is en negen van de tien zal Amsterdam noemen. Echter, van alle gemeenten met meer dan 5 duizend koopwoningen stegen de prijzen in Amsterdam dit jaar juist het minst. Een huis in Amsterdam was aan het eind van dit derde kwartaal gemiddeld 5,7% duurder dan het jaar ervoor. De gemeente Groningen daarentegen, maakte het afgelopen jaar de grootste prijsontwikkeling door; hier stegen de prijzen met maar liefst 11,6%. Is dit een incident of hebben we hier te maken met een kentering?

Prijsstijgingen

De woningmarkt laat nog altijd een trend zien van stijgende prijzen. Bestaande koopwoningen waren aan het eind van het derde kwartaal 8,9% duurder dan een jaar geleden. Nadat in het derde kwartaal van 2018 met 9,7% een piek was bereikt in de prijsstijging, nam dit percentage gedurende 2019 geleidelijk af. Begin 2020 is er echter - ondanks de coronapandemie - weer een stijging ingezet die in het derde kwartaal onverminderd voortduurt en zelfs groter is dan de kwartalen ervoor.

[Figuur 1]

De provincie met de grootste prijsstijging is net als vorig kwartaal Groningen. Hier stegen de prijzen met 11,3% ten opzichte van het jaar ervoor. Andere grote stijgers waren Flevoland en Noord-Brabant. In Noord-Holland, tijdenlang aanvoerder van deze lijst, stegen het afgelopen kwartaal de woningprijzen het minst met “slechts” 7,9%.

Er is op de woningmarkt dus een belangrijke verandering in de regionale verdeling gaande. Daar waar het in het verleden vooral de grote steden in de Randstad waren die de grootste prijsstijgingen lieten zien, zijn dat nu de meer provinciale steden en rurale gebieden.

Trek naar de provincie

De grote steden in de Randstad zijn dus niet meer de koploper als het gaat om prijsstijgingen. Omliggende gemeenten zien de prijzen nu sneller stijgen dan de grote steden zelf. Een indicatie dat we te maken hebben met suburbanisatie; de migratie van de bevolking van centrale stedelijke gebieden naar buitenwijken en het omliggende platteland neemt dus toe. Toch gaat de huidige ontwikkeling verder dan alleen suburbanisatie. Verder landinwaarts stijgen de woningprijzen momenteel sneller dan in de grote steden van de Randstad. In onderstaande figuur is deze trend goed te zien voor de verschillende regio’s in Nederland. Daar waar tijdens de eerdergenoemde piek in 2018Q3 de prijzen nog voornamelijk in de Randstad het hardst stegen, zijn dit nu vooral de gebieden daarbuiten. Zoals gezegd springt regio Groningen er momenteel uit met de sterkste prijsstijging.

[Figuur 2]

Niet alleen in prijsontwikkeling is er een verandering gaande, maar ook in de transactieaantallen. Onderstaande figuur toont voor alle gemeenten de ontwikkeling van het aantal transacties ten opzichte van het derde kwartaal van 2019. Hierin is te zien dat recentelijk vooral in de randgemeenten rondom de grote steden een flinke toename in aantal transacties heeft plaatsgevonden.

[Figuur 3]

Zijn dit nu vooral verhuisbewegingen tussen randgemeenten of is er ook een trend dat men wegtrekt uit de stad? Onderstaande tabel laat zien dat dit vooral verhuisbewegingen zijn vanuit de grotere steden naar de kleinere (rand-) gemeenten. Dit blijkt met name uit de sterke toename van het negatieve saldo van de vier grote steden: het inwoneraantal is in het afgelopen jaar met maar liefst 22.885 afgenomen als gevolg van verhuizingen tussen gemeenten. Hierbij moet worden opgemerkt dat deze trend al langer gaande is. De coronacrisis lijkt deze trend echter te versterken.

[Tabel 1]

Een andere belangrijke trendbreuk in ontwikkeling die valt waar te nemen, is de doorlooptijd. Dit is het aantal dagen dat een huis aangeboden wordt op de markt voordat het verkocht wordt. Historisch gezien worden woningen in de steden een stuk sneller verkocht dan in de rurale gebieden. Echter, de doorlooptijd in deze buitengebieden loopt sneller terug dan in de steden.

Onderstaande figuur laat zien dat in 2018 een huis in een van de vier grote steden gemiddeld binnen 9 maanden werd verkocht. Het gemiddelde voor Nederland lag op dat moment op 13,5 maand, dus 4,5 maand langer. Het verschil is sindsdien sterk afgenomen en bedraagt nog slechts 1,7 maand. Een huis in een van de grote vier steden wordt gemiddeld na ongeveer 4,5 maand verkocht, daar waar dat gemiddelde voor Nederland op iets meer dan 6 maanden ligt.

[Figuur 4]

Op basis van bovenstaande factoren is dus een kentering op de woningmarkt waarneembaar. Hier zijn een aantal verklaringen voor op te voeren.

Inhaalslag

De woningprijzen in de grote steden zijn de afgelopen jaren al zo hard geste­gen, dat ze op een recordniveau zijn aanbeland. Na de piek voorafgaand aan de kredietcrisis, bereikten ze in het tweede kwartaal van 2013 hun dieptepunt. Sindsdien zijn de woningprijzen met meer dan 58% gestegen. Sterker nog, nooit eerder waren de woningprijzen in Nederland zo hoog als nu. In de grote steden is dit effect echter nog veel groter. Ten opzichte van 2013 zijn de prij­zen in Amsterdam met 92% gestegen. Ook de overige grote steden laten hier grotere prijsstijgingen zien: Rotterdam (85%), Utrecht (88%), Den Haag (77%). Door deze prijsstijgingen zijn deze steden voor veel mensen onbetaalbaar geworden en trekken ze hier dus minder vaak naar toe. Het gevolg hiervan is dat de vraag naar andere gebieden, zoals Groningen, toeneemt en de prijzen vervolgens flink gaan stijgen.

Andere woonwens

Een tweede verklaring is dat er bij huishoudens een verandering van de woon­wens is ontstaan. Woningzoekenden hechten meer waarde aan extra leef­ruimte en een buitenruimte. Een ontwikkeling die door de coronapandemie is versterkt. Dit heeft tot gevolg dat de woonwens aan het verschuiven is van een appartement in de stad naar een eengezinswoning daarbuiten.

Deze verschuiving heeft invloed op de woningprijs van appartementen. In 2018 stegen de prijzen van appartementen namelijk een stuk sterker dan die van eengezinswoningen. Dit is op dit moment echter niet meer het geval. In het derde kwartaal van 2020 was de prijsontwikkeling van eengezinswoningen ongeveer gelijk aan die van appartementen, waarbij opvalt dat vooral eenge­zinswoningen in provincies als Groningen, Flevoland en Noord-Brabant flink aan waarde winnen.

Deze woonwensen voor extra leefruimte zijn voor de meeste woonzoekenden in de stedelijke gebieden lastiger te vinden. Op de eerste plaats zijn dit soort woningen door de prijsstijgingen voor velen onbetaalbaar geworden. Ten tweede zijn er in de grote steden minder van dit type woningen dan daarbuiten, waardoor de vraag naar woningen in buitenwijken en gemeenten buiten de Randstad verschuift.

Minder woon-werkverkeer

De derde verklaring is dat de coronacrisis heeft aangetoond dat werken vanuit huis voor veel beroepen een goed alternatief biedt voor werken op kantoor. Het besef dringt inmiddels door dat er ook na afloop van de coronacrisis meer zal worden thuisgewerkt en daardoor minder vaak de reis naar kantoor zal worden afgelegd. Dit heeft tot gevolg dat mensen steeds vaker verder weg van hun kantoor af kunnen gaan wonen.

Gebrek aan aanbod

Tot slot hebben we ondanks de prijsstijgingen van de afgelopen jaren nog steeds te maken met een verkopersmarkt. Zeker in de grote steden is er nog altijd sprake van een tekort aan aangeboden woningen. Naast de eerder benoemde effecten, zijn potentiële kopers hierdoor ook genoodzaakt om daar­buiten te kijken.