Impact Corona: Stijgend aanbod eerste waarschuwing omslag woningmarkt?

Delft, 4 juni - De coronapandemie heeft, naast een gezondheidscrisis,   ook een wereldwijde economische crisis veroorzaakt. Het effect is in Nederland onder meer zichtbaar in een plotselinge krimp van de economie, een sterke daling van het consumentenvertrouwen en een stijging van de werkloosheid. De verwachting is dat de coronacrisis ook een negatieve impact op de woningmarkt zal hebben. Dit blijkt echter nog niet uit de cijfers van Calcasa: het aantal verkopen is in maart en april op peil gebleven en in de prijsontwikkeling is nog geen effect zichtbaar. Wél is het aanbod in april en mei flink toegenomen, wat een eerste waarschuwingssignaal is voor een omslag op de woningmarkt.

[Figuur 1: Aanbod koopwoningen ten tijde van de kredietcrisis en de coronacrisis in Nederland. Aanbod Corona Q+1 is o.b.v. cijfers eind mei i.p.v. eind juni]

Tijdens de kredietcrisis reageerde de Nederlandse woningmarkt traag op de economische ontwikkelingen. Ruim een jaar na het begin, in het derde kwartaal van 2008, piekten de woningprijzen. Om in te schatten wat het effect van de coronacrisis op de Nederlandse woningmarkt kan zijn, heeft Calcasa de huidige staat van de woningmarkt (1Q20) in kaart gebracht en deze vergeleken met de staat van de woningmarkt bij de start van de kredietcrisis (3Q07).     

Coronacrisis versus Kredietcrisis

Om de omstandigheden in de woningmarkt bij de start van de kredietcrisis te vergelijken met die bij de start van de coronacrisis, worden vier thema’s geanalyseerd: economie, vertrouwen, hypotheekmarkt en woningmarkt. Deze factoren bepalen de vraag en het aanbod naar woningen en daarmee de prijsvorming. In onderstaande tabel worden per thema verschillende indicatoren getoond. Het effect van de coronacrisis komt in een aantal cijfers sneller tot uiting. Daarom is bij de actuele cijfers, waar mogelijk, naast 1Q20 ook de stand van de laatste maand getoond.

[Tabel 1: Overzicht indicatoren per thema]

Economie: coronacrisis heeft snellere en forsere impact op de economische groei dan kredietcrisis

Bovenstaand overzicht laat zien dat de economische groei in Nederland momenteel in rap tempo afneemt. Er was al een dalende trend, maar sinds de start van de coronacrisis is de economische groei binnen twee maanden veranderd in een substantiële krimp. Vóór de kredietcrisis steeg de economische groei. Daarna bleef deze aanvankelijk stabiel, totdat deze in de eerste twee kwartalen van 2008 begon te dalen. De werkloosheid is momenteel nog lager dan bij de start van de kredietcrisis, maar de stijging van 2,9% in maart naar 3,4% in april is zeer fors.

[Figuur 2: Werkloosheid ten tijde van de kredietcrisis en de coronacrisis in Nederland. Werkloosheid Corona Q+1 is o.b.v. cijfers eind april i.p.v. eind juni]

Vertrouwen: sneller en forser gedaald dan tijdens kredietcrisis

Het consumenten- en producentenvertrouwen waren al iets lager dan bij de start van de kredietcrisis. In maart en vooral in april zijn deze vervolgens enorm afgenomen. De indicator “Gunstige tijd voor grote aankopen” is in april zelfs gedaald naar een historisch dieptepunt. Tijdens de kredietcrisis is deze waarde nooit zo laag geweest.

[Figuur 3: Consumentenvertrouwen ten tijde van de kredietcrisis en de coronacrisis in Nederland]

Hypotheekmarkt: gezonder dan bij de start van de kredietcrisis

De Nederlandse hypotheekmarkt lijkt nog niet te reageren en is gezonder dan bij de start van de kredietcrisis: de hypotheekrente is historisch laag waardoor de betaalbaarheid goed is. Daarnaast is de (nationale) verhouding tussen hypotheekschuld en woningwaarde en hypotheekschuld en inkomens lager.

[Figuur 4: WOX-Betaalbaarheid (annuïteit) ten tijde van de kredietcrisis en de coronacrisis in Nederland]

Woningmarkt: meer oververhit dan bij de start van de kredietcrisis

Net als bij de start van de kredietcrisis is de huidige woningmarkt oververhit. De krapte op de woningmarkt is in het eerste kwartaal van 2020 groter dan in het derde kwartaal van 2007. Dit wordt goed geïllustreerd door de verhouding tussen de in verkochte woningen en de momenteel te koop staande woningen. In 1Q20 was die verhouding 371% terwijl deze 181% was in 3Q07. Ter vergelijking, op het dieptepunt van de woningmarkt in 2Q13 was deze verhouding 44%.

[Figuur 5: Aantal transacties ten opzichte van het aanbod]

Hoe zullen de woningprijzen zich gaan ontwikkelen?

Naast de tot voor korte sterke economie, het hoge vertrouwen en de aantrekkelijke hypotheekmarkt, werd de oververhitting veroorzaakt door het structurele woningtekort in Nederland. Dit woningtekort verdwijnt niet door de coronacrisis en zal een opstuwende factor van de woningmarkt blijven.Het was afgelopen jaar dus moeilijk om een woning te kopen. Daarmee heeft een groep potentiële kopers nu eindelijk de mogelijkheid om toe te slaan op de woningmarkt. Dit leidt tot een inhaalslag waardoor het aantal verkochte woningen, ondanks de coronacrisis, vooralsnog hoog blijft. Ook de historisch lage hypotheekrente en daarmee goede betaalbaarheid dragen hier aan bij.

Hoewel het effect van de coronacrisis op de woningmarkt - en specifiek op de woningprijzen - nog niet duidelijk waarneembaar is, kan het toenemende aanbod een belangrijk eerste signaal zijn dat de zgn. ‘verkopersmarkt’ aan het veranderen is in een zgn. ‘kopersmarkt’. In de dynamiek van de Nederlandse woningmarkt is dat de eerste stap op weg naar een mogelijke crisis.

Een verkopersmarkt past in economische bloeiperiodes: het consumentenvertrouwen is hoog en er is meestal sprake van stijgende woningprijzen. Het verkopen van een woning is makkelijk, het kopen van een woning is lastig. In deze marktomstandigheden daalt het aanbod van te koop staande woningen en stijgt het aantal transacties. 

Wanneer de economie verslechtert, daalt het consumentenvertrouwen en verandert de verkopersmarkt in een kopersmarkt. Het kopen van een woning wordt makkelijk en het verkopen moeilijk. In deze marktomstandigheden groeit het aanbod van te koop staande woningen en daalt het aantal transacties. 

Dit was het geval tijdens de kredietcrisis. De impact van de kredietcrisis op de woningmarkt liep via 3 fases: eerst steeg het aanbod, vervolgens daalde het aantal transacties en uiteindelijk daalden de woningprijzen. De algemene verwachting is dat de huidige coronacrisis ook een sterk negatief effect op de Nederlandse woningmarkt zal hebben. Het zal echter even duren voordat een eventueel effect zichtbaar zal worden in de woningprijzen. Tijdens de kredietcrisis duurde het meer dan een jaar voordat de woningprijzen gingen dalen. 

CPB scenario’s

Het daadwerkelijke effect van de Corona crisis op de Nederlandse woningmarkt zal echter vooral afhangen van de snelheid waarmee de pandemie onder controle is en vervolgens de snelheid waarmee de economie herstelt. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft hier recent vier scenario’s over gepubliceerd. Een recessie blijkt onvermijdelijk, maar de diepte van de economische impact varieert. In het eerste (meest gunstige) scenario herstelt de economie al weer in het derde kwartaal van 2020, in het vierde (meest ongunstige) scenario ontstaan er ook problemen in de financiële sector en zal het bbp ook in 2021 blijven krimpen. In drie van de vier scenario’s is de economische neergang dieper dan tijdens de kredietcrisis. (Bron: https://www.cpb.nl/scenarios-coronacrisis).