Enorme prijsstijging steden bereikt randgemeenten

In de afgelopen vijf jaar is de woningprijs in de 15 grootste steden van Nederland met 40% gestegen. Deze stijging bedroeg in de rest van Nederland slechts 25%. Opvallend is dat de forse prijsstijgingen in de grote steden inmiddels ook de randgemeenten hebben bereikt.

Dit ‘olievlekeffect’ is het sterkst rondom de 4 grote steden, waar de woningprijzen het snelst zijn gestegen en het aanbod sterk is gedaald. Dit heeft tot gevolg dat woningkopers uitwijken naar omliggende gemeenten, waardoor ook hier de prijzen inmiddels snel stijgen.

Onderstaande figuren laten duidelijk zien dat de 4 grote steden sneller in prijs stijgen dan de omliggende gemeenten, en de omliggende gemeenten sneller dan de rest van Nederland.

Zo zijn in Amsterdam de woningprijzen in vijf jaar tijd met 65% gestegen. De omliggende gemeenten volgen met een gemiddelde prijsstijging van 45%. Dit is een groot verschil met de prijsstijging in de rest van Nederland (exclusief de Top 15 Steden) van 25%. Wat verder opvalt is dat de olievlek steeds groter wordt: het afgelopen jaar stegen in Almere de prijzen zelfs sneller dan in Amsterdam. (Figuur 1)

Ook in Utrecht was het effect groot: de woningprijzen in de gemeente Utrecht zijn de afgelopen vijf jaar met 42% gestegen en de omliggende gemeenten volgen met gemiddeld 30%. (Figuur 2)

In Rotterdam valt op dat het herstel van de woningmarkt tot het tweede kwartaal van 2016 achterbleef. De laatste twee jaar zijn in Rotterdam de prijzen echter met 27% gestegen, versus een totale stijging van slechts 17% in de drie jaar daarvoor. De omliggende gemeenten presteren inmiddels ook beter dan de rest van Nederland, maar het effect blijft nog beperkt. (Figuur 3)

In Den Haag zijn de woningprijzen de afgelopen vijf jaar met 43% gestegen versus 33% in de omliggende gemeenten. Opvallend is dat de woningprijzen in Rijswijk dit jaar zelfs iets sneller stijgen dan in Den Haag. (Figuur 4)

De onderstaande tabel toont de prijsontwikkeling van de Top 15 Steden en Nederland voor verschillende periodes. (Tabel 1)

Analyse landsdelen

De verspreiding van de prijsstijging vanuit de grote steden is duidelijk zichtbaar rondom de 4 grote steden in West-Nederland. Hieronder wordt per landsdeel bekeken of dit effect ook in andere regio’s aanwezig is.

Noord-Nederland

In Noord-Nederland stegen de woningprijzen de afgelopen vijf jaar het sterkst in de steden Groningen en Leeuwarden. Maar ook de gemeenten ten zuiden van de stad Groningen, inclusief Assen, profiteren van de prijsstijgingen. Zo stegen de prijzen in de gemeente Tynaarlo het afgelopen jaar zelfs sneller dan in de stad Groningen. (Figuur 5)

Oost-Nederland

Oost-Nederland is qua woningprijsontwikkeling op te delen in een noordoostelijk en zuidwestelijk deel. In het zuidwestelijk deel - met grotere gemeenten als Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn en Ede - stegen de woningprijzen de afgelopen vijf jaar met circa 20%. Het noordoostelijk deel - met grotere gemeenten als Enschede, Zwolle, Deventer en Hengelo - bleef met een prijsstijging van circa 15% achter. De omliggende gemeenten laten een vergelijkbaar beeld zien, het olievlekeffect is echter beperkt. (Figuur 6)

Zuid-Nederland

In de provincie Noord-Brabant stegen de woningprijzen in Eindhoven en de randgemeenten de afgelopen 5 jaar met 22-25%. Ook in Breda, Tilburg en Den Bosch stegen de prijzen met meer dan 20%.

In de provincies Limburg en Zeeland stegen de woningprijzen duidelijk minder snel dan in de rest van Nederland. Binnen deze provincies valt op dat de stedelijke gemeenten Maastricht, Venlo, Roermond en Weert en Vlissingen, Middelburg en Goes relatief sneller in prijs zijn gestegen dan de rest van de provincie. (Figuur 7)

West-Nederland

De woningprijzen in West-Nederland stijgen flink sneller dan in de rest van Nederland (de schaal van de kaart van West-Nederland is dan ook anders). Het olievlekeffect rondom de 4 grote steden is duidelijk te zien op de kaart. Opvallend is dat in de afgelopen 12 maanden de prijzen in Rotterdam, Den Haag en Haarlem sneller stijgen dan in Amsterdam en Utrecht. Het noordelijk en zuidoostelijk deel van West-Nederland blijven nu nog duidelijk achter in de regionale prijsontwikkeling. (Figuur 8)