Beter energielabel leidt tot 2% hogere verkoopprijs woning

Delft, 3 september – Calcasa onderzocht dit kwartaal het prijseffect van energielabels bij de verkoop van een woning. Uit het onderzoek, waarbij alle sinds 2015 verkochte woningen werden geanalyseerd, blijkt dat een beter energielabel leidt tot een gemiddeld 2% hogere verkoopprijs. Des te beter het energielabel, des te hoger het verschil in verkoopprijs.

Een onderzoek naar de relatie tussen verkoopprijzen en energielabels was eerder niet mogelijk, omdat onvoldoende woningen verkocht werden met een definitief energielabel. De in 2015 geïntroduceerde mogelijkheid om zelf een energielabel vast te stellen (het 3-sterrenenergielabel), heeft echter geleid tot een sterke stijging van het aantal verkopen met een definitief energielabel. Desondanks ontbreekt deze nog steeds bij circa 15% van de verkochte woningen. Bij verkochte vooroorlogse woningen ontbreekt zelfs bij 20% het definitieve energielabel.

Prijseffect beter energielabel

In onderstaande tabel worden de verschillen in verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen met een verschillend energielabel weergegeven. Vergelijkbare woningen die met een beter energielabel worden verkocht, leveren gemiddeld 2% meer op. In Nederland is de gemiddelde woningwaarde momenteel 297 duizend euro; een beter energielabel levert dan 6 duizend euro op. Indien een energielabel 2 of meer labelstappen beter is dan dat van een vergelijkbare verkochte woning, dan stijgt het verschil in verkoopprijs naar gemiddeld 2,8% en bij een verbetering van 3 of meer labelstappen naar gemiddeld 3,6%.

[tabel 1] Prijseffect energielabel ten opzichte van een lager label.

Het prijseffect is onderzocht door verkoopprijzen per m2 van dezelfde soort verkochte woningen met een verschillend energielabel te vergelijken. In de analyse is steeds gezocht naar setjes van verkochte woningen waarbij alleen het energielabel verschilt: de verkochte woningen hadden namelijk een gelijke locatie (gelegen in hetzelfde 6 positie postcode gebied), een gelijk woningtype en een gelijke bouwperiode. De verkoopprijzen van de betreffende woningen zijn geactualiseerd naar hetzelfde prijspeil (30 juni 2018) door middel van de Calcasa WOningprijsindeX (WOX).

Elk berekend percentage is steeds gebaseerd op minimaal 5 duizend verkoopprijzen. Desondanks wijst Calcasa erop dat de gebruikte definitieve energielabels veelal 3-sterrenlabels zijn, die minder betrouwbaar worden geacht dan 4-sterrenlabels. Ook kan het prijsverschil (deels) verklaard worden door een betere staat van onderhoud en inrichting.

Met name verkochte rijtjeswoningen hebben een energielabel.

Sinds de introductie van het 3-sterrenenergielabel in 2015, is het percentage woningen dat met een definitief energielabel wordt verkocht sterk gestegen. Desondanks heeft 15% van de verkochte woningen nog steeds geen energielabel. Oftewel 85% van de verkochte woningen is wel voorzien van een definitief label. Rijtjeswoningen worden het meest met een energielabel verkocht (89%) en dan met name rijtjeshuizen met bouwjaar na 2001 (93%). Daarentegen hebben verkochte benedenen bovenwoningen en vrijstaande huizen het minst vaak een energielabel. Hetzelfde geldt voor hele oude woningen. Zo is slechts 72% van de verkochte woningen met een bouwjaar voor 1905 voorzien van een label.

[tabel 2] Verdeling energielabels naar woningsoort en bouwjaar voor alle transacties sinds 2015 in Nederland.

Definitieve energielabels vaak beter dan voorlopige

Van de energielabels die het afgelopen jaar bij verkoop zijn afgegeven, was 87% een 3-sterrenlabel en 13% een 4-sterrenlabel (*). Het aantal  4-sterrenlabels was bij verkochte woningen in 2015 nog 21%. Het definitieve energielabel (3 sterren of hoger) is in 32% van de gevallen beter dan het voorlopige label voor alle transacties sinds 2015, zie tabel 3.

[tabel 3] Verschil voorlopig label versus 3- en 4-sterrenlabels voor alle transacties sinds 2015.

(*) 1 Een energielabel kan 1 tot 4 sterren krijgen: 1 ster is het voorlopige label, bij 2 sterren is het energielabel aangepast door de woningeigenaar, bij 3 sterren is het label (op afstand) gecontroleerd door een deskundige en bij 4 sterren (hoogste klasse) is het label vastgesteld door een gecertificeerd adviseur aan huis. Zowel het 3- als 4-sterrenlabel is een definitief energielabel.

Grote verschillen tussen gemeentes - Zeewolde meeste A/B labels

De Nederlandse overheid heeft de ambitie om de woningvoorraad sterk te verduurzamen. Doelstelling is dat in 2030 het gemiddelde koophuis energielabel A heeft en in 2020 de gemiddelde corporatiewoning energielabel B. De opgave per gemeente verschilt aanzienlijk. Van de gelabelde woningen heeft in Zeewolde 64% van de woningen al een A of B-label, terwijl dit in Zwijndrecht slechts bij 14% van de woningen het geval is. Van de top 10 gemeenten met de meeste A/B labels is Almere de grootste gemeente. Dordrecht is de grootste gemeente uit de top 10 met de minste A/B labels.

[tabel 4] Top 10 meeste en minste aantal gelabelde woningen met energielabel A of B per gemeente (met meer dan 5 duizend koopwoningen)

[figuur 1] Percentage van de gelabelde woningen met energielabel A of B per gemeente in Nederland

Aantal A-labels neemt toe

Als we kijken naar de totale voorraad koopwoningen zien we dat het aantal A-labels is toegenomen. Inmiddels hebben 290 duizend koopwoningen een definitief energielabel A. Deze toename is onder andere te verklaren door het aantal nieuwbouwwoningen dat aan de woningvoorraad is toegevoegd; nieuwbouwwoningen hebben altijd een A-label. Toch hebben nog steeds 458 duizend koopwoningen een C-label, zie figuur 2.

[figuur 2] Geldige energielabels woningvoorraad koopwoningen in Nederland

Huurwoningen hebben vaker energielabel dan koopwoningen

Bij de vergelijking tussen huurwoningen en koopwoningen met een energielabel valt op dat 77% van alle huurwoningen een energielabel heeft versus slechts 33% van de koopwoningen. Wel zijn er relatief meer koopwoningen met een A of B-label (34%). Huurwoningen hebben met name C en D-labels (58%), zie figuur 3.

[figuur 3] Energielabel naar eigendomsklasse in Nederland