Meer dan helft tussen 2006-2009 gekochte huizen met verlies verkocht

In het afgelopen kwartaal steeg de gemiddelde woningprijs naar het hoogste niveau ooit. Desondanks worden er nog steeds woningen met verlies verkocht en staan veel woningkopers op een virtueel verlies. Calcasa vergeleek de verkoopprijs van in 2016 en 2017 verkochte woningen met hun oorspronkelijke aankoopprijs (daadwerkelijk winst/verlies) en onderzocht of de geïndexeerde koopsom hoger of lager uitvalt dan de originele koopsom (virtueel winst/verlies). De resultaten zijn conservatief: inflatiecorrectie en overdrachtsbelasting zijn voor het onderzoek buiten beschouwing gelaten.

De groep kopers die tussen 2006 en 2009 een woning heeft gekocht, verkoopt deze het vaakst met verlies: meer dan de helft van deze groep leed in 2016 en 2017 verlies op de verkoop van zijn huis. Recente verkopers die in 2008 een woning in Landsdeel Oost hebben gekocht, waren het slechtste af: in 68% van de gevallen lag de verkoopprijs onder de aankoopprijs uit 2008. Ter vergelijking: in Landsdeel West was dit percentage 52%. 18% van de in 2008 aangekochte woningen is met meer dan 15% verlies verkocht. Ook het percentage woningen dat met meer dan 15% winst is verkocht, is het laagst in aankoopjaar 2008 met 15%.

Nog 340.000 woningen op virtueel verlies

In Nederland lijden 340.000 woningeigenaren nog virtueel verlies, op basis van de vergelijking van hun aankoopprijs versus de huidige woningwaarde. Dit wordt berekend door de aankoopprijs te indexeren met de Calcasa WoningprijsindeX op CBS buurtniveau. In deze vergelijking is steeds alleen de laatste aankoop van een woning meegenomen. Met andere woorden: kopers die hun verlies al hebben genomen worden niet meegeteld in deze analyse. De meeste van deze woningen liggen in het oosten en het zuiden van het land; daar geldt voor respectievelijk 120.000 en 127.000 woningen dat de huidige woningwaarde lager is dan de aankoopprijs. In het westen van het land is dit aantal aanzienlijk lager; daar lijden nog maar 34.000 woningeigenaren een virtueel verlies (zie figuur 3).

Alle in 2008 gekochte huizen in Landsdeel Oost op virtueel verlies

Van de in 2008 in Landsdeel Oost aangekochte woningen ligt de huidige woningwaarde, berekend door het actualiseren van de aankoopprijs, in vrijwel alle gevallen onder de aankoopprijs. In Landsdeel West is dat aanzienlijk minder het geval (19%) en voor heel Nederland 56% (zie figuur 4).

Woningwaarde in 282 gemeenten nog onder de piek 2008

In het derde kwartaal van 2008 piekte de gemiddelde woningwaarde met 262 duizend euro. Dit was op het hoogtepunt van de kredietcrisis, waarna de woningprijs zakte naar 222 duizend euro in 2013. Sindsdien zijn de woningprijzen weer gestegen naar een nieuwe piek van 266 duizend euro. Het verschil in herstel is echter groot per gemeente. Alleen rond Amsterdam, Utrecht en Rotterdam liggen de woningprijzen meer dan 10% hoger dan de vorige piek in 2008 (zie figuur 5).

De prijzen in de Achterhoek liggen met 226 duizend euro in het eerste kwartaal van 2017 nog altijd 7,5% lager dan de vorige piek in 2008. Samen met Zuidwest-Gelderland is de Achterhoek hiermee de slechtst presenterende COROP-regio. De Achterhoek is een krimpgebied waar meer dan 60% van de koopsommen uit 2008 een geïndexeerde koopsom heeft die tussen de 10% en 15% lager ligt dan de originele koopsom. Alle geïndexeerde koopsommen uit de periode 2007-2011 liggen lager dan de originele koopsom (voor dit onderzoek zijn inflatiecorrectie en overdrachtsbelasting buiten beschouwing gelaten).