Wonen nabij werk steeds vaker onbetaalbaar

Delft, 28 november 2019. - Door de snel stijgende woningprijzen en de strengere hypotheekregels wordt het kopen van een woning steeds lastiger. Dit is vooral vervelend voor locatiegebonden beroepen als leraren, verpleegkundigen, brandweermensen en politieagenten. Werknemers in deze beroepen verdienen rond modaal en hun inkomen vormt de belangrijkste drempel voor toegang tot de woningmarkt. Uit onderzoek van Calcasa blijkt dat slechts 8,5% van de Nederlandse koopwoningen bereikbaar is voor startende basisschoolleraren en HBO politieagenten. De situatie in de Randstad is nog veel nijpender.

Betaalbaarheid redelijk stabiel

De netto rentelasten van een hypotheek liggen al circa vijf jaar stabiel op een niveau rond 15% van het netto huishoudinkomen, zie onderstaande figuur. De betaalbaarheid is gelijk gebleven, omdat de stijgende woningprijzen worden gecompenseerd door dalende hypotheekrentes en in mindere mate door stijgende inkomens.

[Figuur 1: Betaalbaarheidsindex (in %) op basis van aflossingsvrije hypotheek en annuïteitenhypotheek in Nederland]

Sinds 2013 geldt dat nieuwe hypotheken verplicht afgelost moeten worden om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Daardoor zijn de uitgaven aan een hypotheek flink gestegen ten opzichte van de periode voor 2013, toen veel woningkopers kozen voor een aflossingsvrije hypotheek. De betaalbaarheidsindex op basis van de annuïteitenhypotheek is de afgelopen twee jaar verslechterd van 29% naar 33%.

Financierbaarheid lastiger

Hoewel de netto betaalbaarheid door de lage rente redelijk constant blijft, is het door de nieuwe hypotheekregels lastiger om een woning te kopen. Woningkopers kunnen een maximale hypotheek van ongeveer 4,5x hun inkomen krijgen. In 2013 was een woning in Nederland voor een eenverdiener met een modaal inkomen al moeilijk financierbaar, aangezien de gemiddelde woningprijs 7x een modaal inkomen bedroeg. Inmiddels is deze factor verder opgelopen naar 9x een modaal inkomen, omdat sinds 2013 de woningprijzen sneller stijgen dan de inkomens. Omdat in de Randstad de woningprijzen nog harder zijn gestegen, is de financierbaarheid van een woning in deze regio voor modale inkomens nog lastiger.

[Figuur 2: Calcasa WOX gemiddelde woningwaarde / bruto modaal inkomen in Nederland]

Maatschappelijk relevante beroepen: modale inkomens en locatiegebonden werk

Het werk van leraren, verpleegkundigen, brandweermensen en politieagenten is sterk locatiegebonden. De inkomens van deze beroepsgroepen liggen, mede afhankelijk van de werkervaring, rond de modale inkomensgrens van € 35.500 bruto per jaar (CBS, 2019) en vormen de belangrijkste drempel voor toegang tot de woningmarkt.

In onderstaande tabel wordt het inkomen voor een aantal categorieën binnen deze beroepsgroepen ten opzichte van het modaal inkomen getoond.

[Tabel 1: Bruto inkomen per beroepsgroep en ten opzichte van het modaal inkomen]

Grote lokale verschillen

Geanalyseerd is op welke locaties koopwoningen nog bereikbaar zijn voor bovengenoemde beroepsgroepen met een inkomen rond modaal. Omdat het niveau van de woningprijzen en de woningprijsontwikkeling lokaal sterk verschillen, heeft Calcasa onderzocht welke woningen deze doelgroepen kunnen kopen in een gemeente: welk percentage van de koopwoningen en hoeveel vierkante meter woonoppervlak zijn bereikbaar?

In de analyse is Calcasa uitgegaan van de bruto inkomens zoals weergegeven in tabel 1, volledige financiering van de aankoop met een hypotheeken het gemiddelde van het maximale leenbedrag bij de drie grootste hypotheekverstrekkers van dit moment (Rabobank, ING en ABN AMRO).

Slechts 1,9% van de koopwoningen bereikbaar voor de startende verpleegkundige en brandweerman

Een brandweerman of startende HBO verpleegkundige kan met een bruto inkomen van 25 duizend euro gemiddeld 53 m2 woonoppervlak kopen. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht is dit respectievelijk slechts 27, 46, 41 en 27 vierkante meter. Van het totaal aantal koopwoningen in Nederland is slechts 1,9% bereikbaar voor deze inkomensgroep.

[Figuur 3: Gemiddeld aantal m2 en het % van de koopwoningvoorraad dat een startende verpleegkundige of brandweerman nog kan betalen op basis van het maximale leenbedrag per Nederlandse gemeente]

Slechts 8,5% van de koopwoningen bereikbaar voor de startende leraar en politieagent

De startende basisschoolleraar en de politieagent kunnen in Amsterdam en omgeving alleen terecht voor een woning van minder dan 50 m2 en in de Randstad, Noord-Brabant, Groningen en Maastricht enkel voor een woning van minder dan 75 m2. Gemiddeld kan met een bruto inkomen van 36 duizend euro een woning van 76 m2 worden gekocht. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht is dit respectievelijk slechts 35, 67, 63 en 43 vierkante meter. Van het totaal aantal koopwoningen in Nederland is slechts 8,5% bereikbaar voor deze inkomensgroep.

[Figuur 4: Gemiddeld aantal m2 en het % van de koopwoningvoorraad dat een startende leraar of politieagent nog kan betalen op basis van het maximale leenbedrag per gemeente in Nederland]

Slechts 22,1% van de koopwoningen bereikbaar voor de ervaren leraar en verpleegkundige

Een leraar in het basisonderwijs en een HBO verpleegkundige met tien jaar werkervaring kunnen in 81% van de gemeenten een woning van maximaal 100 m2 kopen. Gemiddeld kan op basis van een bruto inkomen van 47 duizend euro een woning van 91 m2 worden gekocht. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht is dit respectievelijk slechts 44, 81, 76 en 57 vierkante meter. De ervaren leraar en verpleegkundige komen slechts voor 22,1% van het totaal aantal koopwoningen in Nederland in aanmerking.

[Figuur 5: Gemiddeld aantal m2 en het % van de koopwoningvoorraad dat een ervaren leraar of een HBO verpleegkundige nog kan betalen op basis van het maximale leenbedrag per gemeente in Nederland]

Huidig aanbod biedt nog minder kansen

Het aanbod van te koop staande woningen is in de afgelopen jaren opgedroogd. Dit maakt het nog lastiger om überhaupt een betaalbare woning te vinden. Onderstaande tabel toont de situatie voor de inkomensgroepen modaal (startende leraar en HBO politie) en 30% boven modaal (ervaren leraar en HBO verpleegkundige) in de 10 grootste steden. Met een modaal inkomen heb je in Amsterdam slechts keuze uit 7 van de 3.600 te koop staande woningen. Wie 30% boven modaal verdient, komt in Amsterdam in aanmerking voor 86 van de 3.600 te koop staande woningen en in Utrecht voor 58 van de 1.200.

[Tabel 2: Aantal koopwoningen, huidig aanbod van koopwoningen, percentage en aantal te koop staande woningen dat een modaalverdiener en boven modaalverdiener nog kan betalen op basis van het maximale leenbedrag in de 10 grootste steden]