De ene wijk is de andere niet; grote woningprijsverschillen binnen gemeenten

De woningprijzen zijn in het tweede kwartaal van 2021 met 12,7% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Uitschieters zijn de gemeenten Loppersum (Groningen) en Blaricum (Noord-Holland) met een gemiddelde waardestijging van 17,1%. Bekend is dat er tussen de Nederlandse gemeenten onderling grote verschillen in woningprijzen bestaan. Maar ook binnen de gemeenten zelf zijn de verschillen vaak enorm, zo blijkt uit onderzoek van Calcasa naar de woningprijzen op wijkniveau. Den Haag en Amsterdam spannen absoluut de kroon. In sommige wijken betaal je hier gemiddeld vier keer meer voor een woning dan in andere wijken binnen dezelfde gemeente.

Bij de keuze voor een woning speelt de gemeente een grote rol. De gemiddelde huizenprijs kan per gemeente aanzienlijk verschillen. Wie bijvoorbeeld in Amstelveen wil wonen, zal terechtkomen in een wijk waar de gemiddelde woningprijs altijd hoger is dan in bijvoorbeeld Eindhoven. In de goedkoopste wijk van Amstelveen, het Keizer Karelpark, ligt de gemiddelde woningprijs op € 470.000. Dit is een bedrag waar de duurste wijk van Eindhoven, de Laak, met een gemiddelde woningprijs van € 445.000 niet aan komt. Dit bevestigt het beeld dat al langer bestaat: een aantal steden - met name in het westen - zijn onbetaalbaar geworden voor de meeste huizenkopers. Echter wie goed zoekt, zal ook in deze gemeenten een wijk kunnen vinden waar nog betaalbare woningen staan.

Amsterdam en Den Haag

Amsterdam kent bijna 100 verschillende wijken. Dat de ene wijk de andere niet is, zal niemand verbazen. Toch wordt vaak over de woningprijzen in Amsterdam gesproken, maar is dat wel terecht? In bijna 30 wijken is de gemiddelde woningprijs hoger dan € 600.000. In zo’n 25 wijken is deze juist lager dan € 400.000. Door bijvoorbeeld een huis in de Bijlmer te kopen, kun je gemiddeld voor € 280.000 in Amsterdam wonen. Wil je wonen in de Apollobuurt, dan ben je gemiddeld € 1.125.000 voor een huis kwijt. Een onderzoek door de tijd heen laat zien dat het verschil tussen de duurste en goedkoopste wijk in Amsterdam altijd een factor 4 is geweest. In 2009 waren de Bijlmer en Apollobuurt ook de goedkoopste en duurste wijk van Amsterdam, maar kon je daar nog een huis kopen voor een gemiddelde prijs van respectievelijk € 145.000 en € 575.000. Den Haag is op dit moment de absolute koploper qua onderlinge verschillen tussen wijken. In de Haagse wijk Transvaalkwartier ligt de gemiddelde woningprijs op € 205.000. Echter, in dezelfde gemeente betaal je in de wijk Westbroekpark en Duttendel gemiddeld € 865.000 voor een huis, meer dan vier keer zoveel. Dit verschil was in 2009 zelfs een factor 5, toen de goedkoopste buurt Transvaalkwartier met een gemiddelde woningprijs van € 109.000 een stuk goedkoper was dan de duurste wijk op dat moment, Kijkduin en Ockenburgh met € 558.000.

Grote gemeenten

Amsterdam en Den Haag spannen zoals gezegd de kroon, maar ook de woningprijzen in andere grote gemeenten laten grote verschillen tussen wijken zien. Van de 15 grootste gemeenten in Nederland hebben er 9 een duurste wijk waar de gemiddelde huizenprijs meer dan het dubbele is van de goedkoopste wijk. Wil je in Amersfoort in de wijk De Berg Noord wonen, dan ben je daar gemiddeld € 870.000 voor kwijt. Echter, als je wel in Amersfoort wilt wonen, maar een stuk goedkoper, dan kan dat ook voor een derde daarvan in de wijk Liendert. Hier ligt de gemiddelde huizenprijs op € 275.000. Ook in Haarlem is het verschil tussen de Europawijk (€ 280.000) en het Haarlemmerhoutkwartier (€ 705.000) aanzienlijk. Onderstaande tabel toont het verschil tussen de goedkoopste en duurste wijk in de 15 grootste gemeenten van Nederland.

Ook kleinere gemeenten tonen grote onderlinge verschillen

Naast de grote gemeenten zijn er ook genoeg kleinere gemeenten met een groot verschil tussen de goedkoopste en duurste wijk. Deventer is een relatief goedkope gemeente waar het verschil tussen Rivierenwijk en Bergweide (€ 165.000) en Diepenveen (€ 485.000) toch aanzienlijk is. In het duurdere De Bilt is het relatieve verschil ongeveer even groot als in Deventer. De gemiddelde huizenprijs ligt hier echter wel een stuk hoger. In de wijk De Bilt Oost is de gemiddelde huizenprijs € 415.000, maar in Bilthoven Noord ligt dit ver boven een miljoen euro. Hier zal een koper gemiddeld meer dan € 1.190.000 moeten neerleggen voor een woning. De twee duurste wijken in Nederland, Aerdenhout in Bloemendaal en Zuidwestelijk deel der gemeente in Wassenaar zijn met respectievelijk € 1.370.000 en € 1.345.000 meer dan twee keer zo duur als de goedkoopste wijk in die gemeenten. Buiten de Randstad zijn de verschillen tussen de goedkoopste en duurste wijk het grootst in de stedelijke gemeenten Leeuwarden, Groningen en Zwolle. Dit prijsverschil is vooral sterker in het noorden van het land. Onderstaande kaart toont het verschil tussen de goedkoopste en duurste wijk van een gemeente. Te zien is dat de verdeling over het land redelijk gelijk is.

Verschil neemt iets af

Door de tijd heen is te zien dat het verschil tussen de goedkoopste en duurste wijk iets aan het afnemen is. In 2009 was het ongewogen gemiddelde - waarbij alle gemeenten dus even zwaar meewegen - van het prijsverschil nog meer dan 44%. Inmiddels ligt dit percentage op iets boven de 41%. Dit betekent dat gemiddeld de duurste wijk in een gemeente ongeveer 41% duurder is dan de goedkoopste wijk. Zoals gezegd, zijn Den Haag en Amsterdam hier dus de uitschieters met percentages van boven de 400%.

Provinciale verschillen

De verschillen op provincieniveaus zijn nog groter. Wat opvalt, is dat de provincies Noord- en Zuid-Holland een ander beeld laten zien dan de overige provincies. In Noord- en Zuid-Holland is de duurste wijk meer dan 7x zo duur als de goedkoopste wijk. In Noord-Holland kun je in Den Helder in een wijk wonen waar de gemiddelde woningprijs op € 195.000 ligt. Maar je kunt ook naar Bloemendaal, waar de gemiddelde woningprijs op € 1.370.000 neerkomt. Zuid-Holland laat ongeveer hetzelfde beeld zien met een wijk in Dordrecht van € 190.000 en een in Wassenaar van € 1.345.000. In Friesland zijn de verschillen het kleinst, met een ‘goedkope’ wijk in Leeuwarden waar de gemiddelde woningprijs € 180.000 bedraagt, en een ‘dure’ wijk in Heerenveen van € 435.000. Hier is het verschil ‘slechts’ een factor 2,4.