Nederlandse woningvoorraad 1 biljoen euro in waarde gestegen sinds de kredietcrisis

De stijgende huizenprijzen blijven voor records zorgen in Nederland. De gemiddelde woningwaarde lag eind 2021 op een recordhoogte van €431.000. Op het dieptepunt van de kredietcrisis halverwege 2013 bedroeg deze waarde nog €223.000, waarna een onafgebroken periode van woningprijsstijgingen aanbrak. Calcasa analyseerde de waardeontwikkeling van de Nederlandse voorraad koopwoningen sinds deze stijging werd ingezet. Uit deze analyse blijkt dat de totale waarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad de afgelopen 8,5 jaar is toegenomen met maar liefst 1 biljoen (1.000 miljard) euro. Het afgelopen jaar zorgde met een stijging van 235 miljard euro voor bijna een kwart van deze totale waardestijging.

De jaren na de kredietcrisis

De Nederlandse huizenmarkt had tijdens en in de jaren na de kredietcrisis te maken met stevig dalende huizenprijzen. Calcasa rapporteerde medio 2013 over deze grote waardevermindering. De Nederlandse koopwoningen hadden destijds, in de vijf jaren na de crisis, 130 miljard euro aan waarde zien verdampen. Een gemiddelde koopwoning was in die periode gemiddeld 34 duizend euro in waarde gedaald. Een verkoop in die tijd betekende in de meeste gevallen het nemen van een fors verlies. Nu blijkt echter dat deze daling ruimschoots is gecompenseerd door de totale waardestijging van 1 biljoen euro sinds 2013.

Oorzaken voor stijging

Er zijn twee voorname factoren die een rol spelen in de forse stijging van de waarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad. Allereerst, de stijgende huizenprijzen. De gemiddelde koopwoning in Nederland is in de periode na medio 2013 met 93% in waarde gestegen. Met vrijwel een verdubbeling van de woningprijzen heeft dit veruit het grootste effect op de waardestijging. Daarnaast is ook het aantal koopwoningen in Nederland gestegen. Sinds 2013 is het aantal woningen in Nederland met 8,5% toegenomen. Door deze ontwikkelingen bedraagt de totale woningwaarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad op dit moment ruim 1,9 biljoen euro. Deze is daarmee meer dan verdubbeld ten opzichte van de woningwaarde van 900 miljard euro medio 2013 *. Om de waardestijging te analyseren, wordt op drie verschillende niveaus ingezoomd: provincie-, gemeente- en wijkniveau.

* Overigens heeft Nederland ook te maken gehad met inflatie. De totale inflatie sinds 2013 ligt rond de 15% (bron: CBS). Het is echter lastig om het daadwerkelijke effect van inflatie op de woningwaarde van Nederlandse huizen te meten, daarom is ervoor gekozen om in de analyse te kijken naar de absolute waardestijging.

Noord-Holland voert de boventoon

Provinciale verschillen zijn duidelijk waarneembaar in de cijfers. Uiteraard speelt de omvang van de provincie een belangrijke rol. Immers, hoe meer koopwoningen er zijn, hoe groter de totale absolute waardestijging in een opgaande markt. Toch is dit duidelijk geen één-op-één relatie. Noord-Holland is de vijfde provincie wat betreft het aantal koopwoningen, maar heeft wel de grootste waardestijging van alle provincies ondergaan. De belangrijkste reden hiervoor is dat Noord-Holland de grootste procentuele stijging heeft ondergaan. In deze provincie zijn de huizenprijzen meer dan verdubbeld in de afgelopen 8,5 jaar. Zuid-Holland – de provincie met het hoogste aantal koopwoningen – is de enige provincie die de waardestijging van de provincie Noord-Holland benadert. Op gepaste afstand volgen Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht. Deze drie provincies hebben een waardestijging van meer dan 100 miljard euro.

Tabel 1: Stijging Nederlandse koopwoningen in de periode 2013 K2 – 2021 K4

Amsterdam een klasse apart

Het zal geen verrassing zijn dat Amsterdam de grote katalysator is achter de aanzienlijke waardestijging in de provincie Noord-Holland. De hoofdstad heeft de meeste koopwoningen van alle gemeenten in Nederland en het verschil in waardestijging met de rest van Nederland is enorm. De woningwaarde in de hoofdstad is in 8,5 jaar tijd met ruim 45 miljard euro toegenomen. Dit bedrag is het dubbele van de nummer 2 op deze lijst: Den Haag. In de Hofstad steeg de totale woningwaarde met 23 miljard euro. Kort achter Den Haag volgen Rotterdam en Utrecht met een stijging van respectievelijk 22 en 21 miljard euro. Na de zogenaamde G4-gemeenten volgen de gemeenten Haarlemmermeer, Haarlem, Almere en Amersfoort. In al deze gemeenten steeg de woningwaarde met meer dan 10 miljard euro.

Tabel 2: Gemeenten met de grootste waardestijgingen

Duurste wijken zorgen niet voor de grootste waardestijging

In de analyse op wijkniveau valt op dat de top 10 van de wijken met de grootste waardestijging geen enkele Amsterdamse wijk bevat. Het  Museumkwartier is met een stijging van 2,3 miljard euro de Amsterdamse wijk met de hoogste notering (13) in deze ranglijst. Verder valt op dat ook de drie duurste wijken van Nederland niet terug te zien zijn in deze top 10. De duurste wijk van Nederland is Aerdenhout in de gemeente Bloemendaal. De gemiddelde woningwaarde ligt hier op ruim anderhalf miljoen euro, maar de waardestijging in de afgelopen 8,5 jaar bedroeg hier “slechts” 1,4 miljard euro. Ook de andere twee duurste wijken van Nederland, Het zuidwestelijk deel der gemeente in Wassenaar en Bilthoven Noord in De Bilt, behoren met een waarde stijging van 1,5 miljard euro niet tot de groep grootste stijgers.

De plaats Hoofddorp wordt binnen de CBS-indeling aangeduid als een wijk van de gemeente Haarlemmermeer. Hoofddorp heeft in de afgelopen periode met 5,6 miljard euro de grootste waardestijging ondergaan. De wijk Almere Stad volgt Hoofddorp op de voet met een waardestijging van 5,3 miljard euro, gevolgd door de wijk Prins Alexander in Rotterdam met 4,6 miljard euro. Utrecht heeft drie wijken die terugkomen in de lijst met grootste stijgers: Vleuten-De Meern (4,5 miljard), Noordoost (3,5 miljard) en Leidsche Rijn (3,1 miljard). Onderstaande tabel laat de wijken zien met de grootste waardestijging van de afgelopen jaren. Hierin valt op dat er relatief veel wijken met een hoge mate van nieuwbouw zijn vertegenwoordigd.

Tabel 3: Wijken met de grootste waardestijging

2021

De spanning op de woningmarkt heeft het afgelopen jaar de waardevermeerdering in een stroomversnelling gebracht. De totale woningwaarde is in 2021 met ruim 235 miljard euro toegenomen. Noord-Holland was met ruim 44 miljard nog steeds de provincie met de grootste stijging, maar Zuid-Holland zat er in het afgelopen jaar met ruim 42 miljard dichtbij. In de gemeente Amsterdam steeg de waarde het meest. Het verschil met de overige gemeenten was echter niet zo groot als in de jaren ervoor. Amsterdam had een toename van 6,6 miljard euro, gevolgd door Utrecht en Den Haag met 4,7 miljard euro. Op wijkniveau is de waarde in Almere Stad het meest toegenomen in het afgelopen jaar (1,6 miljard). Ook de wijken Hoofddorp en Vleuten-De Meern kenden in 2021 een waardestijging van meer dan een miljard euro.

Hoeveel is 1 biljoen euro eigenlijk?

Het is lastig om grip te krijgen op het begrip 1 biljoen, want hoeveel is dat eigenlijk? Een biljoen is een één met 12 nullen oftewel 1.000 miljard. Ter vergelijking, dit bedrag is groter dan het Bruto Binnenlands Product van Nederland (2020: 800 miljard euro) en bijna drie keer zo groot als de staatsschuld van Nederland.