Woningmarkt koelt af

Delft, 7 maart - De Nederlandse woningmarkt lijkt af te koelen: het aantal woningverkopen neemt af, de woningprijzen stijgen minder snel en ook andere woningmarktindicatoren, zoals de licht verslechterde betaalbaarheid, het dalende consumentenvertrouwen en de afvlakkende economische groei, ondersteunen dit beeld.

De woningprijzen in Nederland zijn in de afgelopen vijf jaar sterk gestegen. De prijsstijgingen gingen gepaard met positieve woningmarktindicatoren: stijgende woningverkopen, een dalend woningaanbod, een goede betaalbaarheid, economische groei en een positief consumentenvertrouwen.

Het huidige beeld van de woningmarkt is diffuus: het aantal verkochte woningen neemt af, het woningaanbod daalt nog steeds, de betaalbaarheidverslechtert licht maar is nog steeds historisch goed, de economische groei vlakt af en het consumentenvertrouwen is sterk gedaald. Dit leidt tot eenafvlakking van de woningprijsstijgingen, en op bepaalde plekken zelfs tot voorzichtige woningprijsdalingen. Op jaarbasis stijgen de woningprijzen nog inalle gemeenten in Nederland, echter op kwartaalbasis is de prijsstijging in de afgelopen vier kwartalen afgenomen en in het laatste kwartaal van 2018 zijn de prijzen in bijna een op de vijf gemeenten zelfs gedaald.

[Figuur 1: Verandering gemiddelde woningprijs voor alle koopwoningen in NL (j-o-j en k-o-k) ]

Woningprijzen stijgen minder snel

In het afgelopen kwartaal stegen de woningprijzen in Nederland met 1%, de laagste kwartaalstijging sinds het eerste kwartaal van 2016. Op jaarbasis is de prijsstijging nog steeds fors, namelijk 9,3%. Als de woningprijsontwikkeling op gemeenteniveau wordt geanalyseerd, dan valt op dat in het vierde kwartaal van 2018 in bijna een op de vijf gemeenten de woningprijzen daalden. Deze gemeenten liggen voornamelijk in de provincies Groningen, Utrecht en Limburg (zie figuur 2). In de drie kwartalen daarvoor daalden de prijzen in minder dan vijf procent van de gemeenten op kwartaalbasis.Daarbij dient te worden vermeld dat het lastig is om de woningprijsontwikkeling op kwartaalbasis voor een relatief klein gebied betrouwbaar te meten; het is vooral de trend die belangrijk is.

[Figuur 2: Verandering gemiddelde woningprijs in 2018Q4 t.o.v. 2018Q3 voor alle koopwoningen per gemeente in NL ]

Minder woningen verkocht, aanbod daalt verder

Sinds het tweede kwartaal van 2013 is het aantal woningverkopen 19 kwartalen op rij gestegen. Aan het einde van 2017 werd een verkooprecordbereikt van 284 duizend transacties op jaarbasis. Aan deze stijgingen is in 2018 een eind gekomen.

[Figuur 3: Aantal jaarlijkse transacties per kwartaal in blauw en aanbod per kwartaal in rood ]

Een afname van het aantal transacties kan worden veroorzaakt door een verslechtering van het sentiment en daarmee een lagere koopbereidheid. Dit valt meestal samen met een stijgend woningaanbod. Echter, het aantal aangeboden woningen daalt nog: eind 2012 piekte het aanbod met 282 duizend woningen, sindsdien is het aanbod elk kwartaal gedaald. In het afgelopen kwartaal stonden er nog maar 95 duizend woningen te koop, eendaling van 66%. Voor appartementen daalde het aanbod zelfs met 78% sinds eind 2012. De daling van het aantal verkopen wordt waarschijnlijk (deels)verklaard door het verminderde aanbod.

Grote regionale verschillen in daling woningverkopen

In de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen bestaan grote regionale verschillen. Daarom is een nadere analyse gemaakt voor de provincies en grote steden. 

In de provincies Noord-Holland en Utrecht is de daling van het aantal transacties als eerste ingezet (zie tabel 1). In het vierde kwartaal van 2018heeft deze trend zich verspreid naar alle overige provincies, waarbij de daling in Zuid-Holland met 10% het grootst is.

[Tabel 1: Ontwikkeling aantal jaarlijkse transacties van koopwoningen per kwartaal ]

Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen in de 15 grootste steden. In Amsterdam begon de transactiedaling al begin 2017; andere steden zoals Den Haag en Rotterdam volgden in de loop van 2018. 

[Tabel 2: Ontwikkeling aantal transacties van koopwoningen in 2018 per kwartaal voor de top 15 steden ] 

Woningmarktindicatoren geven gemengd beeld

De ontwikkeling van de woningprijzen, aantallen verkochte woningen en het aanbod geven geen eenduidig beeld. Daarom worden hieronder nog de ontwikkeling van de betaalbaarheid, het consumentenvertrouwen en de bredere economie (BBP en werkeloosheid) in kaart gebracht.

[Figuur 4: Betaalbaarheidsindex obv aflossingsvrije hypotheek en annuïteitenhypotheek in NL]

De betaalbaarheid van koopwoningen is door de forse prijsstijgingen bij een stabiel lage rente de afgelopen twee jaar licht verslechterd. Historisch gezien is de betaalbaarheid nog steeds zeer goed.

[Figuur 5: Consumentenvertrouwen in NL ]

Het consumentenvertrouwen is sinds halverwege 2018 afgenomen. Volgens consumenten is het een minder gunstige tijd voor grote aankopen en ze zijn negatiever over hun financiële situatie (zie figuur 7). Voor zowel dit als komend jaar wordt door het CPB een bbp-groei van 1,5% voorzien, na jaren van groei boven de 2%. De werkloosheid blijft laag. 

[Figuur 6: BBP-groei, inflatie en werkloosheid in NL ]